東原仁知服務兩度更名IPO背後，迪馬押注“城市服務”萬億藍海

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）深耕邏輯之下，長於住宅開發的東原地產也將目光投向了物業行業。

這家以社區運營為核心競爭力的企業，被行業內很多企業作為對標公司，所創的原聚場、童夢童享等是其知名的創新型IP。不過，董事長羅韶穎並不擔心被模仿或者超越，因為“東原向來尊重每個項目的特質，包括土地與地段，在那個地段上面和周邊的人。”

物業也是如此。事實上，和同行相比，東原仁知服務的規模並不大，服務內容也比較傳統。唯一不同的是，東原仁知服務在未計劃上市之前一直處於非常佛系的狀態，只在乎做好服務工作。也因此，在中國指數研究院發佈的2019中國物業服務百強榜單中，東原物業以94分奪得物業客户服務滿意度行業第一。

物管規模競賽階段，有了外拓目標後的東原仁知服務同樣具有衝擊力。招股書顯示，2018年至2020年，東原仁知服務於中國管理的物業項目總在管建築面積分別約為750萬平方米、1190萬平方米及2110萬平方米。

截至2020年底，東原仁知服務227個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，覆蓋國內38個城市，總在管建築面積約2110萬平方米。其中，住宅物業及非住宅物業的總在管建築面積分別為1430萬平方米及680萬平方米，面積佔比為67.8%、32.2%。

三年利潤翻近2倍

繼富力物業、海悦生活和中梁物業之後，迪馬股份旗下物業公司東原仁知服務也於日前赴港提交招股書。

招股書顯示，東原仁知服務主要從物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務三個業務分部產生收入。總體收入上，東原仁知服務的收益由2018年約3.87億元增加約98.2%至2020年約7.67億元，複合年增長率約為40.8%。

其中，物業管理服務是其主要收入來源。2020年，物業管理服務在東原仁知服務總收入的佔比高達45.6%，實現營收3.49億元，同比增長35.79%。

東原仁知服務表示，物管營收的大幅增長主要是由於在管面積增加及平均物業管理費率增加所致。2018年至2020年，東原仁知服務收取的平均物業管理費率分別約為每月每平方米2.76元、2.94元及3.38元。

與之相對，東原仁知服務利潤也得以提升。2018年至2020年，東原仁知服務的年內利潤分別約為2910萬元、2560萬元及8450萬元，三年間增長約190.4%。

同期，東原仁知服務毛利分別約為0.89億元、1.33億元及 2.16億元，三年間增長約143.8%；毛利率也穩步增長，分別約為22.9%、23.7%及28.2%。

事實上，相較於獨立市場化的物業管理公司，有開發商背景的物業管理公司在承接母公司項目方面更具有市場優勢，東原仁知服務就是其中之一。招股書顯示，截至2020年12月31日，東原仁知服務管理的物業項目之總在管建築面積約52.9%源自迪馬集團及關聯公司。

不過，東原仁知服務早已試圖進行第三方外拓。

於往績記錄期間，源自獨立第三方的物業項目總在管建築面積由於2018年12月31日約10萬平方米增至於2019年12月31日約280萬平方米，再增至於2020年12月31日約990萬平方米，2018年至2020年增加近乎80倍。

兩度更名

東原物業於2003年成立，並於2004年開始為源自迪馬集團的住宅物業項目提供物業管理服務。

2020年12月7日，迪馬股份發佈公告稱，擬分拆控股子公司重慶東原澄方實業有限公司在港交所上市。

一個月後，迪馬股份再次發佈公告稱，控股子公司重慶東原澄方實業有限公司已完成股份制改造，整體變更為“東原仁知城市運營服務集團股份有限公司”。

至此，東原物業經歷兩度更名，從集團物業附屬公司變成實業公司，再更名後，東原仁知服務最終定位在城市運營服務賽道，意在押注城市服務的萬億藍海。

有研究數據表明，未來五年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元，2020年社區增值服務市場規模也將達萬億元，物業管理行業將成為萬億級的市場藍海。

而以服務住宅起家的東原仁知服務，早已將服務延伸至日益多樣化的非住宅物業。羅韶穎此前在接受媒體採訪時就曾表示，“東原服務會承接一些政府、學校、醫院、機場航站樓等多元化的機構服務。”

數據顯示，東原仁知服務非住宅物業的總在管建築面積由2018年12月31日的約70萬平方米增至2020年12月31日約680萬平方米；管理非住宅物業產生的收益由2018年的約人民幣3950萬元增至2020年的約人民幣7730萬元，複合年增長率約為39.9%。

事實上，東原仁知服務的多樣化服務在收併購上表現十分明顯。2019年，東原仁知服務透過收購重慶盛都、湖北中禾的全部股權進一步擴張非住宅物業組合，收購原集文化的全部股權以進一步擴張社區增值服務組合。

例如，收購上海原集文化發展後，東原仁知服務就可以進一步擴張社區增值服務組合，輸出原創IP；收購德國物業管理公司皆斯內上海的100%股權後，東原仁知服務非住宅物業組合將跨國公司及政府組織納入其中；收購盛康集團的51%股權後，東原仁知服務的服務鏈則進一步擴張至醫院及醫療綜合體。

實際上，城市服務、商業管理等業態服務已經被市場上的諸多物管公司視為新的物管賽道，東原仁知服務方面也表示，“未來，將繼續投資技術以進一步提高我們的競爭力及運營效率、繼續沿着價值鏈擴張及多元化我們增值服務類型。”