靠應收賬款、購房尾款“加槓桿”，華髮股份豪賭未來？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）從2017年的350.2億元，到2020年1205億元的銷售額，華髮股份近年來的業績增速彰顯着這家珠海老牌房企對於規模的渴求。

規模增速“大躍進”背後，華髮股份的高負債也一路水漲船高。2012年，華髮股份負債合計僅有202.17億元，到2021年一季度，公司負債合計已經攀升至2741.95億元。

不過，對於房地產企業來説，現金流仍然是決定企業未來利潤的關鍵。尤其是集中供地的新政背景下，房企手中的“餘糧”面臨挑戰。不過，對於此前一度激進加槓桿的華髮股份而言，眼下更重要的似乎是如何確保這架“馬車”平穩運行。

5月26日，華髮股份發佈公告表示，公司全資子公司華髮設計擬將其應收賬款轉讓給華金保理，由華金保理為其開展應收賬款保理融資業務。

子公司2億元保理融資

根據公告，此次保理融資不超過人民幣2.05億元，融資期限不超過24個月，綜合融資成本不超過6%/年，可按資金需求分批次提款，按季付保理費用。華髮設計對轉讓給華金保理的應收賬款承擔回購義務。

保理融資，是指賣方申請由保理銀行購買其與買方因商品賒銷產生的應收賬款，賣方對買方到期付款承擔連帶保證責任，在保理銀行要求下還應承擔回購該應收賬款的責任。

換句話説，就是銷售商通過將其合法擁有的應收賬款轉讓給銀行，從而獲得融資的行為。

公開資料顯示，華金保理由珠海華髮投資控股集團有限公司間接100%控股，珠海投控集團與華髮股份屬於受珠海華髮集團有限公司同一控制下的關聯方，本次交易構成關聯交易。

華髮股份方面表示，本次交易有利於拓展公司融資渠道，提高資產的使用效率，既解決了公司對資金的需求，又能充分合理地利用關聯方所擁有的資源和業務優勢，促進公司生產經營和業務發展。

不過，公開資料顯示，保理融資沒有那麼規範，部分的承購業務是由較小的、非傳統的出借人開展的，這個領域缺乏足夠的監管，承購方的質量、可靠性和信譽差異很大。

甚至有觀點指出，之所以有越來越多的企業採取這種昂貴、風險較大的融資方式，原因很簡單：這通常是他們能夠獲得現金的唯一渠道。

華譽諮詢曾分析指出，自2019年下半年起，房地產融資受到了各項政策的制約，致使各大地產商的資金鍊吃緊。保理融資資金屬於非銀資金，不在制約範疇。從2019年下半年起，不少大中型地產公司紛紛尋求保理融資來解決短期的資金鍊流動性支持。其中涉及的保理標的物包括開發類應收賬款、售樓尾款、未來應收租金等。

一位業內人士向觀察者網表示，通過應收賬款、購房尾款等衍生產品進行融資，風險較大。“美國次貸危機就是衍生產品出問題，而且還是加槓桿的，這種風險最大了。用兩塊錢本錢幹20塊錢的活，市場好，你發達了，當然，反過來，一樣會虧得很慘。”上述業內人士坦言。

花式“找錢”謀擴張？

除了保理融資，今年以來，華髮股份可謂通過各種方式“花式找錢”。在5月26日宣佈子公司開展保理融資業務的同時，華髮股份同日發佈了關於子公司轉讓基金份額的公告。

華髮股份方面表示，為進一步優化公司業務結構，盤活存量資產，集中資源發展公司房地產業務的專業化經營優勢，公司全資子公司華髮華宜擬將其作為有限合夥人/基金份額持有人所持有的4家合夥企業的合夥份額及1項契約型基金份額協議轉讓給華實資管，轉讓總價款合計為20.09億元。層層穿透之下，華實資管與華髮股份同屬於華髮集團實際控制下的關聯方。

另一方面，轉讓價款的支付方式也可以看出華髮股份對於資金的渴求。雙方協商一致同意，乙方以現金方式按照協議的約定向甲方支付全部轉讓總價款。在協議生效之日起的20個工作日內，由乙方一次性支付至甲方指定的銀行賬户。

此外，今年4月1日，華髮股份公告稱，擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行不超過人民幣50億元的超短期融資，發行期限為不超過270天。註冊金額用於滿足華髮股份於2021年5月5日到期的50億元超短融批文的續期需求，償還符合銀行間市場交易商協會規定的債務融資工具本息、北金所債權融資計劃本息、金融機構借款、補充流動性資金等。

而此前一星期，今年3月23日，華髮股份還曾公告表示，為了優化資產負債結構，拓寬融資渠道，提高資金使用效率，公司部分下屬子公司擬將其名下項目銷售過程中形成的購房尾款收益權資產轉讓給華金保理。華金保理向項目公司支付轉讓款的方式進行融資，本次融資規模不超過人民幣2.63億元，融資期限不超過1年。

上海中原地產市場分析師盧文曦直言，融資就是為擴張做準備的，今年土地集中出讓，很多房企都鉚足勁，集中出讓對房企資金要求很高，所以手裏籌措資金可以囤土地。“説是集中出讓，事實可以看出，房企之間競爭相當激烈，而且一些房企可能也意識到利潤會比較薄，但是為刷流量，刷規模，還是要拼一下。”

業績增速下滑亟待降槓桿

積極通過各種途徑“花式”融資，與華髮股份近年來的高速發展不無關係。

克而瑞數據顯示，2017年，華髮股份流量金額350.2億元，位列排行榜第58位。2018年，華髮股份賣了554.6億元，2019年，公司全口徑銷售金額達到922.7億元，到2020年，上述銷售額已經攀升至1205億元，華髮股份也一躍攀升至行業第34位。

短期走的太快，最直接導致的就是華髮股份資金鍊的收緊。同花順IFinD數據顯示，華髮股份資產總額由2012年的289.64億元增長至2021年一季度末的3405.9億元。公司負債總額也持續快速增長。2012年，華髮股份負債合計僅有202.17億元，到2021年一季度，公司負債合計已經攀升至2741.95億元。由此計算，在不足10年的時間裏，華髮股份的負債總額增長了10多倍。

據華西證券發佈的研報顯示，截至 2020 年末，華髮股份剔除預收賬款後的資產負債率為 63.98%， 較去年同期增長 7.47pct，淨負債率為 147.47%，較去年同期降低 12.98pct，槓桿率下降。此外，華髮股份在手貨幣資金 436.4 億元，現金短債比為 1.12，短債風險較低。

另據億翰智庫發佈的報告，2020 年華髮股份現金短債比提升至0.9倍，融資成本降低0.2pcts 至6.2%。償債方面，截至 2020 年，公司有息負債總額 1586.5 億元，其中長期有息負債佔比 71.2%，債務期限結構較為合理。2020 年華髮淨負債率和現金短債比均有改善，公司淨負債率相比2019 年同期降低 1.9pcts；現金短債比 0.9 倍，儘管未達到三道紅線標準，但公司償債能力相比2019 年有所改善；剔除預收賬款後的資產負債率 76.5%。

“持續擴張後勁是不是足，還需要觀察，有的房企在突破千億之後，短期也會有一定壓力，需要在這個階段整固下。就和股票一樣，突破關鍵價格後，需要橫盤整固一段時間。”盧文曦直言。

如其所言，2021年一季度，華髮股份也經歷了一系列的“震盪盤整”。2021年第一季度，華髮股份營業收入63.7億元，比上年同期減少了29.49%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為5.54億元，比上年同期減少了7.92%。公司歸屬於上市公司股東的扣除非經常損益後的淨利潤為4.63億元，比上年度末減少了19.59%。

對於營業收入的大幅減少，華髮股份方面表示，主要是房產項目收入結轉減少所致。

而在拿地策略方面，華髮股份也一改往日的激進顯得低調了不少。同花順數據顯示，華髮股份僅於今年1月份在成都獲取一幅土地，拿地總價為8.73億元，溢價率14.29%。據克而瑞2021年1~4月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜，從新增貨值來看，排行第100位的五礦地產今年前4月新增貨值為55.3億元，在這其中未見華髮股份的身影。與之對比，華髮股份曾在2018年底~2019年初的一個月時間裏耗資近百億拿地，其彼時的擴張增速不可謂不激進。

如今回頭來看，短跑衝刺千億之後，華髮股份似乎的確需要一段時間橫盤整固。

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