中原建業分拆上市首日暴跌12%,胡葆森這波血虧?
(文/張志峯 編輯/馬媛媛)5月31日,從建業地產分拆之後的代建平台中原建業正式登陸港交所。
這已經是胡葆森為建業集團構建的第4個上市平台,由點成鏈,完成了從投資、智造,到服務、代建的全產業鏈打造,號稱“國內地產界全產業鏈第一股”。
然而,無情的資本市場當頭澆下一盆冷水。5月31日,中原建業上市首日早盤破發,最低報2.42港元,相較於發行價3港元/股暴跌近20%。即便此後不斷拉昇,最終收盤仍報2.64港元,下跌12%。
在招股期間,中原建業同樣遇冷。招股首日,公司招股尚不足額,認購倍數僅0.84倍,孖展資金總額8771萬元,成為少數招股不足額的新股之一。5月28日,中原建業公佈配發結果,共接獲2.14萬份申請,認購1.64億股香港發售股份,相當於香港發售股份總數約4.99倍,依舊遠低於平均認購倍數。
結合此前5月13日,建業地產公告分拆上市計劃之初,短暫停牌後股價直接暴跌52.78%,市值縮水67.1億港元。
其後幾天,儘管胡葆森已花費超過3000萬港元增持股份,企業股價僅少量回升。截至5月31日收盤報2.13港元,相較停牌前的4.28港元仍下跌超50%。
根據企業發佈的增持計劃,胡葆森通過控股公司恩輝投資將於未來6個月內通過公開市場或大宗交易、協議轉讓等方式增持股份,累計總金額預計約為8000萬港元至1億港元,以此來提振公司股價。
“不做虧本生意”
市場的反應令不少“吃瓜羣眾”紛紛嘲諷:胡葆森這波血虧。
然而,早已熟稔資本運作的胡葆森當然不會做虧本生意。
首先,通過分拆代建業務上市,建業集團直接實現募集資金淨額9.16億港元。根據港交所聆訊資料集,這部分資金約40%擴展大中原地區的新市場並豐富服務種類;約36%用於潛在收購房地產代建價值鏈的其他產業參與者;約14%用於進一步提升信息技術系統及基礎設施;約10%用於營運資金、市場推廣及一般公司用途。
即便事後花費1億元自有資金增持股票用以提振股價,相較於其融資規模也只是九牛一毛,況且股價緩慢提升之後,收益的還是自己。
其次,兩家上市平台儘管紛紛股價暴跌,但相加之後總市值仍高達150.2億港元,相較建業地產停牌前的135億港元市值平白多了15.2億港元,虧本的恐怕只有散户投資人。
在2021年胡潤富豪榜中,截至今年初71歲胡葆森個人財富為135億元,相較去年榜單中的190億元財富大幅縮水。但可以想見,通過此番操作,下次公佈榜單時其個人財富有望再上一個台階。
此外,分拆上市之後,建業集團這一素來低調的商業代建平台突然高調進入行業視野,對未來企業融資等方面提供不少便利。
數據顯示,2020年中原建業的在管項目已售總建築面積約為5.7百萬平方米,市場份額為29.2%,及2017年至2020年總合約銷售金額的複合年增長率為71.5%,兩者均在中國所有同行中排名第一。
中原建業稱,公司在快速增長的中國房地產代建行業中處於有利地位並從中獲益,該增長源自中國的快速城鎮化、對優質房地產開發項目的需求及中國房地產市場的發展。
業內人士稱,代建模式解決了房企擴張中的兩大難題——資金和土地,而只需輸出管理和品牌。其收入雖不如傳統重資產模式規模龐大,但利潤端卻具有明顯優勢,利潤率遠高於傳統開發業務。因此,不同於房地產開發,代建平台獨立上市之後更有利於房企以最輕的資產、最快的速度進行品牌擴張。
過度依賴區域限制發展
事實上,代建業務並非建業等少數地產商獨有,只是除了綠城管理分拆上市之外,大都依附於地產公司,少有進入大眾視野。而輕資產運營模式疊加高額利潤率早已成為各大房企“搶食”對象,特別是如今地產業務受政策影響利潤率被空前壓縮的背景下,各家代建業務都進展迅速。
大房企如恒大、萬科、中海、保利,中小型房企當代置業、廣宇發展等都有佈局。即便此前尚未涉足的部分房企,也紛紛加入其中。如5月24日,中交地產發佈公告表示,未來公司將積極開拓代建等新興業務,促進公司產業鏈的延伸。
作為第二家上市的代建平台,中原建業自有其優勢。
首先,行業普遍認為中國代建市場目前具有高度集中性。根據中指研究院的資料,公司2020年的新增合約建築面積達860萬平方米,在中國所有房地產代建公司中排名第二,所佔市場份額為10.6%,僅次於綠城管理。
其次,作為房地產開發業到達天花板之後,與物業管理行業一樣的藍海新領域,代建行業發展速度異常迅猛,且利潤率高得嚇人。
財報數據顯示,2018-2020年,中原建業分別實現營收6.76億元、10.29億元、和11.52億元,增長率30.54%。同時,營業成本全部為0,即毛利率100%;同期扣税淨利潤分別為4.04億元、6.41億元和6.81億元,淨利率分別達到59.7%、62.3%及59.2%。
不過,企業同樣存在致命缺陷——對母公司及其所在區域過於依賴,或許這也是其不受資本市場重視的重要原因。
年報數據顯示,2020年建業地產實現銷售金額1026.42億元,成功進入千億陣營。但同比1.5%的增長都也表明,這家深耕河南的本土房企恐怕已經到達頂峯,很難再有突破。
從區域結構來看,2020年河南的銷售貢獻佔到了建業地產銷售的99%,其中鄭州合同銷售額為人民幣153.0億元,佔總銷售額的22%;河南省外的銷售額僅5億元,全部來自海南。
而在未來兩年內,業績高度依賴河南區域市場的局面依然得不到改善。截至2020年末,建業地產土地儲備5411.33萬平方米。從項目分佈情況來看,建業地產共有243個項目,其中240個位於河南,3個位於海南。
因此,有業內人士向觀察者網調侃稱,作為一家土生土長的本地開發商,河南成就了胡葆森,但胡葆森的最大願望恐怕就是讓建業地產走出河南。這句話對於此前一直依附於地產公司的中原建業也同樣適用。
根據招股書,中原建業的代建業務同樣集中在河南,雖然公司正在試圖改變區域佈局單一的局面,但結果並不理想。截至2020年12月31日,其206個在管項目中共有193個項目位於河南省,總建築面積約2420萬平方米。而企業簽約的省外項目僅13個,分佈在海南、新疆、山西等6個省份,建築面積更是隻佔總數的5.1%。
此外,企業還面臨業務範圍過度單一困境——100%營業收入來自於商業代建。
而代建行業另一上市平台綠城管理,2020年在管建築面積約4060萬平方米,296個代建項目相對均勻地分佈於28個省89個城市,其在管面積中除商業代建之外,還有40.3%來自政府代建業務。
因此有聲音指出,房地產相關行業畢竟是極易受政策影響的行業,作為區域型企業,建業未來在資本市場表現如何,能否抓住封口,順利走出河南,成功布局全國將是決勝關鍵。
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