中原建業分拆上市首日暴跌12%，胡葆森這波血虧？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）5月31日，從建業地產分拆之後的代建平台中原建業正式登陸港交所。

這已經是胡葆森為建業集團構建的第4個上市平台，由點成鏈，完成了從投資、智造，到服務、代建的全產業鏈打造，號稱“國內地產界全產業鏈第一股”。

然而，無情的資本市場當頭澆下一盆冷水。5月31日，中原建業上市首日早盤破發，最低報2.42港元，相較於發行價3港元/股暴跌近20%。即便此後不斷拉昇，最終收盤仍報2.64港元，下跌12%。

在招股期間，中原建業同樣遇冷。招股首日，公司招股尚不足額，認購倍數僅0.84倍，孖展資金總額8771萬元，成為少數招股不足額的新股之一。5月28日，中原建業公佈配發結果，共接獲2.14萬份申請，認購1.64億股香港發售股份，相當於香港發售股份總數約4.99倍，依舊遠低於平均認購倍數。

結合此前5月13日，建業地產公告分拆上市計劃之初，短暫停牌後股價直接暴跌52.78%，市值縮水67.1億港元。

其後幾天，儘管胡葆森已花費超過3000萬港元增持股份，企業股價僅少量回升。截至5月31日收盤報2.13港元，相較停牌前的4.28港元仍下跌超50%。

根據企業發佈的增持計劃，胡葆森通過控股公司恩輝投資將於未來6個月內通過公開市場或大宗交易、協議轉讓等方式增持股份，累計總金額預計約為8000萬港元至1億港元，以此來提振公司股價。

“不做虧本生意”

市場的反應令不少“吃瓜羣眾”紛紛嘲諷：胡葆森這波血虧。

然而，早已熟稔資本運作的胡葆森當然不會做虧本生意。

首先，通過分拆代建業務上市，建業集團直接實現募集資金淨額9.16億港元。根據港交所聆訊資料集，這部分資金約40%擴展大中原地區的新市場並豐富服務種類；約36%用於潛在收購房地產代建價值鏈的其他產業參與者；約14%用於進一步提升信息技術系統及基礎設施；約10%用於營運資金、市場推廣及一般公司用途。

即便事後花費1億元自有資金增持股票用以提振股價，相較於其融資規模也只是九牛一毛，況且股價緩慢提升之後，收益的還是自己。

其次，兩家上市平台儘管紛紛股價暴跌，但相加之後總市值仍高達150.2億港元，相較建業地產停牌前的135億港元市值平白多了15.2億港元，虧本的恐怕只有散户投資人。

在2021年胡潤富豪榜中，截至今年初71歲胡葆森個人財富為135億元，相較去年榜單中的190億元財富大幅縮水。但可以想見，通過此番操作，下次公佈榜單時其個人財富有望再上一個台階。

此外，分拆上市之後，建業集團這一素來低調的商業代建平台突然高調進入行業視野，對未來企業融資等方面提供不少便利。

數據顯示，2020年中原建業的在管項目已售總建築面積約為5.7百萬平方米，市場份額為29.2%，及2017年至2020年總合約銷售金額的複合年增長率為71.5%，兩者均在中國所有同行中排名第一。

中原建業稱，公司在快速增長的中國房地產代建行業中處於有利地位並從中獲益，該增長源自中國的快速城鎮化、對優質房地產開發項目的需求及中國房地產市場的發展。

業內人士稱，代建模式解決了房企擴張中的兩大難題——資金和土地，而只需輸出管理和品牌。其收入雖不如傳統重資產模式規模龐大，但利潤端卻具有明顯優勢，利潤率遠高於傳統開發業務。因此，不同於房地產開發，代建平台獨立上市之後更有利於房企以最輕的資產、最快的速度進行品牌擴張。

過度依賴區域限制發展

事實上，代建業務並非建業等少數地產商獨有，只是除了綠城管理分拆上市之外，大都依附於地產公司，少有進入大眾視野。而輕資產運營模式疊加高額利潤率早已成為各大房企“搶食”對象，特別是如今地產業務受政策影響利潤率被空前壓縮的背景下，各家代建業務都進展迅速。

大房企如恒大、萬科、中海、保利，中小型房企當代置業、廣宇發展等都有佈局。即便此前尚未涉足的部分房企，也紛紛加入其中。如5月24日，中交地產發佈公告表示，未來公司將積極開拓代建等新興業務，促進公司產業鏈的延伸。

作為第二家上市的代建平台，中原建業自有其優勢。

首先，行業普遍認為中國代建市場目前具有高度集中性。根據中指研究院的資料，公司2020年的新增合約建築面積達860萬平方米，在中國所有房地產代建公司中排名第二，所佔市場份額為10.6%，僅次於綠城管理。

其次，作為房地產開發業到達天花板之後，與物業管理行業一樣的藍海新領域，代建行業發展速度異常迅猛，且利潤率高得嚇人。

財報數據顯示，2018-2020年，中原建業分別實現營收6.76億元、10.29億元、和11.52億元，增長率30.54%。同時，營業成本全部為0，即毛利率100%；同期扣税淨利潤分別為4.04億元、6.41億元和6.81億元，淨利率分別達到59.7%、62.3%及59.2%。

不過，企業同樣存在致命缺陷——對母公司及其所在區域過於依賴，或許這也是其不受資本市場重視的重要原因。

年報數據顯示，2020年建業地產實現銷售金額1026.42億元，成功進入千億陣營。但同比1.5%的增長都也表明，這家深耕河南的本土房企恐怕已經到達頂峯，很難再有突破。

從區域結構來看，2020年河南的銷售貢獻佔到了建業地產銷售的99%，其中鄭州合同銷售額為人民幣153.0億元，佔總銷售額的22%；河南省外的銷售額僅5億元，全部來自海南。

而在未來兩年內，業績高度依賴河南區域市場的局面依然得不到改善。截至2020年末，建業地產土地儲備5411.33萬平方米。從項目分佈情況來看，建業地產共有243個項目，其中240個位於河南，3個位於海南。

因此，有業內人士向觀察者網調侃稱，作為一家土生土長的本地開發商，河南成就了胡葆森，但胡葆森的最大願望恐怕就是讓建業地產走出河南。這句話對於此前一直依附於地產公司的中原建業也同樣適用。

根據招股書，中原建業的代建業務同樣集中在河南，雖然公司正在試圖改變區域佈局單一的局面，但結果並不理想。截至2020年12月31日，其206個在管項目中共有193個項目位於河南省，總建築面積約2420萬平方米。而企業簽約的省外項目僅13個，分佈在海南、新疆、山西等6個省份，建築面積更是隻佔總數的5.1%。

此外，企業還面臨業務範圍過度單一困境——100%營業收入來自於商業代建。

而代建行業另一上市平台綠城管理，2020年在管建築面積約4060萬平方米，296個代建項目相對均勻地分佈於28個省89個城市，其在管面積中除商業代建之外，還有40.3%來自政府代建業務。

因此有聲音指出，房地產相關行業畢竟是極易受政策影響的行業，作為區域型企業，建業未來在資本市場表現如何，能否抓住封口，順利走出河南，成功布局全國將是決勝關鍵。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。