鄭州土拍落幕，首批集中供地19城攬金超8500億

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）6月3日下午，鄭州土拍落幕。作為首批集中供地22個試點中北方最後一個城市，此次土拍備受矚目。

據瞭解，鄭州此次供應地塊49宗，使用權面積共計2244298.8平方米，摺合3396.4畝，起始價373.68億元。最終全部成交，無一流拍，成交總價414.21億元。

至此，被列入名單中的22個熱點城市中，除上海、武漢、成都3個城市之外，其餘各城的首批集中供地結果已塵埃落定。據機構不完全統計，已完成出讓的19個城市累計成交金額達到8579億元。

開小號，拼財力？

值得注意的是，鄭州此次推出土地多為定向的城改地，早已“名花有主”，真正公開招標地塊僅3宗，因此備受矚目，成為眾多開發商爭搶對象，均被競拍至30%溢價的熔斷價格，最終由萬科、保利和金茂3大房企搖號獲得。

一提到“搖號”，不少關注土拍市場的人都會覺得似曾相識。

不錯，這與此前廣州、南京、長沙、福州等城市一樣，變成了一場比拼房企資金實力的“馬甲”之戰。

據觀察者網瞭解，3宗地塊至少有24家房企參與爭奪。除了全國性頭部房企如萬科、碧桂園，大型國企/央企如綠地、保利、中海、華潤等之外，還有不少河南本土房企如建業、綠都等。

但最終，全部被國資背景三大房企拿下，靠的當然不只是運氣，還有眾多展露資金實力的“小號”。

按照規定，每個參與競拍企業都需要提前繳納起始價50%作為保證金，而24家房企爭奪單一地塊時，參拍企業最多超過90家。

以經開區地塊為例，這塊起拍價24.34億元、熔斷價31.66億元的地，但個公司保證金為12.175億元，但最終光保證金就收了超過800億元，相當於近70家公司競拍。

不過，這樣的操作並非哪裏都行得通，在剛剛結束土拍的蘇州和即將到來的上海等地，都明確制定了“直接絕對控股子公司不得參與同一地塊競買”的規定，且要求出讓金均為企業自有資金，違反規定將被列為“失信行為人”，並在接下來3年內禁入。

有分析人士告訴觀察者網，是否禁止多個馬甲同時競拍每個城市規定不同，事實上並無絕對的優劣之分。禁止的可以在一定程度上保證公平性，而允許或者默許的，則可以將土地更大概率交給有實力者，也不能算錯。

“但可以想見的是，‘拼馬甲’的行為必將導致行業集中度進一步提高，‘旱的旱死、澇的澇死’，等中小開發商們撿不到漏準備‘返鄉置業’、偏安一隅時，會發現連自己的後路也被大房企擴張時順手抄了。”上述分析人士表示。

1.5萬億土地收入呈南熱北冷

集中供地政策之外全國土地出讓數據同樣驚人。

克而瑞統計數據顯示，40個核心城市1-5月土地出讓金累計收入達14656億元，同比增長33%；累計土地成交建築面積21720萬平方米，同比增長14%。

分城市來看，前5月共5個城市土地出讓金超過千億，其中甚至包括尚未進行首批集中式土拍的上海，達到1014億元。其餘4個分別為杭州、北京、廣州和南京，其土地出讓金總額分別為1971、1361、1268和1214億元。

前5月40城土地出讓金（億元）與同比增速

需要指出的是，就目前完成首批集中式土拍的19城來看，並非所有城市都受到房企追捧，不同城市之間的土拍“冰火兩重天”，總體表現為“南熱北冷”趨勢。

熱鬧如杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價率均超過30%，高的超過100%，地王價格被不斷刷新；冷清如長春、瀋陽、青島，大半土地以底價成交，甚至出現多幅因無人競標而流拍地塊。

其中，重慶市是本次集中土拍最火爆的城市，大部分的地塊均是高溢價成交，平均溢價率達到39%佔據榜首，如沙坪壩區西永組團一商住地塊甚至拍出了高達129.98%的溢價。

拋開深圳、杭州等超熱點城市，位於長三角的無錫共16宗地塊，結果15宗突破最高限價，並且由於土地競價過於激烈，土拍計劃甚至由2天延長至3天，火爆程度可見一斑。

相反，長春雖然是第一個集中拍地的城市，但是房企土拍熱情不高，共推出51宗宅地有11宗終止掛牌，2宗流拍，剩餘38宗土地中32宗以底價成交。

而青島本次推出63幅地塊，結果2宗流拍，61宗地塊中有60宗底價成交，平均溢價率僅2%，刷新集中土拍城市的底線。

集中供地城市之外同樣如此。如5月份揚州廣陵區成交的 4 宗商住地塊，其中 3 宗溢價率都超過100%；襄陽5月僅有一宗高新區的純宅地出讓，溢價率 83%。

而偏北方的城市5月成交地塊中，洛陽平均溢價率5%、蘭州僅1%。

事實上，除了首都北京和中西部振興核心城市如鄭州、西安等極少數城市之外，其他北方城市大都如此。

房企無利潤時代

值得注意的是，部分城市看似溢價率不高，並不意味着不夠火爆，而在於競拍規則的不同。

例如北京土拍，號稱史上最嚴競拍規則，既限定了地價和房價天花板，又設定了許多醫院、學校、道路等配建，最後還要開發商競拍高標準住宅，土拍溢價率堪比無人問津小城市，卻依然吸引了全國大半最有實力的開發商。

而杭州則是在大約30%溢價率上限之後，競拍自持比例，最高的一宗地塊以40%自持被拍走。可以想象，假如放開了溢價率上限，恐怕地價溢價率要甩下重慶（目前平均溢價率最高）幾條街。

也正因此，即便溢價率不高，但去掉自持、配建、高標準之後，實際可售樓面價依舊高得嚇人，多幅地塊可售樓面價與最高房屋限價之間只差1萬元/平方米，讓不管拍到還是沒拍到的開發商都直呼“賠錢買賣”，房企無利潤時代到來。

例如杭州土拍中表現亮眼的濱江集團，在投資者大會上被問及此處時，老闆戚金興直言：努力做到1%-2%的淨利潤水平。

事實上，戚金興只是把所有房企想説而不願意説，或者不願意承認的話都説出來了。

那麼，為什麼房企明知不賺錢還要拼命爭奪呢？

有業內人士向觀察者網表示，拿到地的開發商，只要能儘量控制成本做到不賠錢，或者不賠太多，就能至少保證一直有現金流，可以讓企業始終處於週轉狀態，這就給以後帶來無限可能，無論轉型還是發展上下游多元化產業依然可以賺到錢。

而土拍時一旦猶豫導致空手而歸，未來可能面臨的就是無房可售，或者只剩一些去化較差區域樓盤，屆時如果現金流斷裂導致大量到期債務無法償還，恐怕難逃破產危機或被收購命運。

與之呼應的是，正當大家都將注意力集中在土地一級市場時，大房企早已通過二級市場收併購賺得盆滿缽滿，如近期萬科收購西南房企藍光部分項目股權、融創整體收購廣西“一哥”彰泰集團……

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