長春房管局發文禁止返本銷售，網友：不讓降價？專家：風險很大

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）6月8日，吉林省長春市住房保障和房屋管理局發佈《通知》，請長春市房地產企業依法依規誠信經營，並將嚴肅處理違法違規銷售行為。

《通知》稱，近期，有房地產開發企業按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款後在一定期限內予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。

為此，長春市住房保障和房屋管理局對涉事企業予以懲處：按相關法規規定予以立案調查，繼而進行行政處罰；停止涉事項目剩餘房源商品房合同網籤備案；在長春市銷售商品房按最高比例實行預售資金監管。

謹防違約風險

本是一次違法銷售監管的常規操作，卻因“阻攔降價”受到廣泛關注。有網友調侃：“當年房價上漲那麼快不站出來，現在房價要跌了反而管着不讓？”

對此，熟知當地市場的克而瑞長春機構高級分析師姜峯向觀察者網表示，首先，返本銷售情況的出現的確可以視作開發商在去化壓力下的降價促銷行為。但問題是降價促銷的方式有很多，為何管理部門只針對“返本銷售”進行處罰，其間深意值得深究。

姜峯解釋稱，所謂返本銷售，即開發商按照備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款後在一定期限內予以部分返款，這個期限可以是數月之內，也可以是一年、兩年甚至更久，這在重資產行業是一種風險很大的“投資”。

假如約定的返款期限到來前，開發商遭遇現金流危機而無力償還，甚至部分開發商故意通過一些資本上的輾轉騰挪掏空了項目公司導致違約，屆時勢必引發大批購房者不滿以及維權行動，結果還是來找政府主管部門兜底。

事實上，類似案例過去常常發生在各地的商鋪及商住公寓項目上，開發商通過承諾售後包租、售後返利等方式來吸引投資者，部分包租及返利期限可以長達10年、20年，結果項目爛尾、交付後違約、毀約的案例比比皆是，導致眾多投資者血本無歸。

相比之下，住宅的返本銷售性質更為惡劣，因為購買商鋪、公寓通常被認定為投資行為，而住宅則涉及“住”的根本問題，一旦危機爆發，勢必引發更大規模民眾維權。

因此，姜峯認為，政府部門並非不允許房價下降，而是返本銷售的本質使開發商為消費者平添了重大風險，進而也將風險轉嫁給了政府部門，自然是不能容忍的。

樓市遇冷滋生亂象

亦有網友指出，長春對於返本銷售的處罰方式是按最高比例實行預售資金監管，那企業將所有房源都轉為現房銷售，是不是就可以繼續返本銷售等行為？

對此，有長春本土房企人士向觀察者網指出，開發商之所以返本銷售，必然是由於銷售受阻、去化困難，急需現金流回血用於擴張或者還債，假如將期房轉化為現房，一方面平白增加時間成本，另一方面現房銷售對於水電煤、管道接入、綠化等等都要提出更高的要求，需要開發商補交許多支出，所以少有房企願意將期房變更為存量房銷售。

況且，現房銷售時房屋質量、小區設計、周邊配套等都變得一目瞭然，對於開發商來説不一定有期房好賣。

相比之下，假如採用折扣銷售、購房送車、送車位等正常的營銷行為，雖然有的也可以視作未嚴格執行備案價格，但少有被監管的情況；甚至首付分期等明顯違規行為，許多熱度較低的二三線城市都很普遍，但由於風險在於開發商一方，相關部門也時常睜一隻眼閉一隻眼。

但對於極度缺錢的開發商而言，不到萬不得已是不可能做出巨大讓利的，也正因此，絕大多數項目宣傳的折扣力度，落到實處並沒有想象中那麼大。

此外，上述房企人士也表現除了對長春為代表的部分二三線地區樓市現狀的擔憂。

“事實上，長春樓市這波上漲從2016年的6000元/平方米到現在普遍9000元/平方米，有的單價1萬出頭，漲幅已經很高，如今遇到調整期、適當回落是很正常的情況。”他表示，但相比熱點二線城市如杭州、蘇州、鄭州、西安等地就遠遠不如，究其原因還是沒有產業支撐導致人口淨流入不足。

因此，無論本土房企還是外來房企，面對資金壓力很容易滋生一些類似返本銷售的亂象，如哈爾濱、長春、瀋陽、大連4個主要城市的情況還算撐得住，而北方其他四五線城市的壓力會更大，此前鶴崗等地驚現“白菜房”就是證明。

從土地市場來看，22個首批集中供地試點城市“兩極分化”十分明顯。

熱鬧如杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價率均超過30%，高的超過100%，地王價格被不斷刷新；冷清如長春、瀋陽、青島，大半土地以底價成交，甚至出現多幅因無人競標而流拍地塊。

其中，長春作為第一個集中拍地的城市，共推出51宗宅地卻有11宗終止掛牌，2宗流拍，剩餘38宗土地中32宗以底價成交，只能用慘淡收場來形容。

有機構人士向觀察者網指出，目前來看，樓市熱度與經濟情況大體一致，總體表現為南熱北冷。但隨着國家中西部崛起、城鎮化進程、鄉村振興等重大戰略不斷推進，未來城市間差距不斷縮小，三四線城市人口淨流入回正之後，全國房價才會真正趨於穩定。當然，這不是一朝一夕可以完成的，更需要社會各界和政府各部門之間協作推進。

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