3年收益複合年增長率達40.6%，力高集團分拆物業謀上市

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）房企分拆物業公司上市潮再添一員。

6月10日，力高集團發佈公告稱，建議分拆旗下物業管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市。

招股書顯示，力高健康為力高集團全資附屬公司，主要業務包括以優居美家為品牌的傳統物業管理和以怡鄰健康為品牌的康養業務。

截至2020年底，力高健康在管項目總計達86個，在管總建築面積達1350萬平方米；已訂約管理項目117個，合同總建築面積為2010萬平方米。

提交上市申請後，力高健康繼續擴充物業組合。截至2021年5月31日，力高健康的合約建築面積總計約2190萬平方米，包括力高集團所開發物業的合約建築面積合共約1460萬平方米、力高集團合營企業及聯營公司所開發物業的合約建築面積合共約80萬平方米及獨立第三方所開發物業的合約建築面積合共約650萬平方米。

地產板塊助力物業規模擴張

力高健康的歷史最早可追溯到2008年。

當時，力高集團創始人黃若青的表親黃鵬成立UG Management（優居美家物業服務有限責任公司），為力高集團地產業務在江西省開發的物業提供物業管理服務。

而隨着力高集團地產業務走出江西，力高健康同步開拓蕪湖、泰州、深圳、佛山、天津、濟南、煙台、武漢及長沙等城市的物業業務。

2015年初，因發現物業管理服務對支持力高集團物業開發項目的需求，及考慮到擴展至物業管理業務將導致物業開發業務價值鏈的覆蓋範圍更為全面，黃若青透過力高集團收購UG Management及其附屬公司組成力高健康。

而得益於地產板塊的高速發展，力高健康的規模也有了很大提升。2018年至2020年，力高健康的在管建築面積分別為590萬平方米、740萬平方米和1350萬平方米。期內，合約建築面積分別為990萬平方米、1340萬平方米和2010萬平方米。

與此同時，力高健康的收益由2018年的1.24億元增至2019年的1.81億萬元，並進一步增至2020年的2.22億元，複合年增長率為40.6%；利潤由2018年的1110萬元增至2019年的2980萬元，並進一步增至2020年的4400萬元，複合年增長率為99.1%。

從物業類型上看，力高健康的收益主要來源於物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。其中，物業管理服務佔比最大，2018年至2020年，這部分收益分別為8270萬元、1.05億元及1.36億元，分別佔同年總收益的約66.5%、57.9%及61.3%。

毛利方面，2020年，力高健康實現毛利為7680萬元。其中，物業管理服務毛利3821萬元，毛利率28.1%；非業主增值服務毛利2734萬元，毛利率44.7%；社區增值服務毛利1125萬元，毛利率46%。

擴大獨立第三方業務佔比

和其他房企分拆而來的物業公司一樣，由於和地產業務高度關聯，力高健康目前收益主要來自母公司力高集團。

招股書顯示，2018年至2020年，由力高集團所開發物業而來的收益，分別佔力高健康物業管理服務所得收益的96.7%、93.4%及90.4%。

不過，從力高集團貢獻的收益佔比逐年下降不難看出，力高健康正在擴大客户羣及管理獨立第三方開發的更多物業。而事實上，力高健康正在通過收購物業管理行業本地參與者擴大市場份額，並將其表定位為公司主要業務策略之一。

2020年12月14日，力高集團的間接全資附屬公司深圳御高，以255萬元的總價從一名獨立第三方蕪湖市鄰距離物業管理有限公司收購蕪湖森林51%股權。據悉，蕪湖森林擁有25個在管項目，總建築面積約為450萬平方米，圴位於安徽省蕪湖市。

得益於收購獨立第三方物業管理公司蕪湖森林，力高健康2020年的在管建築面積大幅增加至580萬平方米，而2019年同期力高健康獨立第三方所開發物業的在管總建築面積僅120萬平方米。

值得一提的是，力高健康管理獨立第三方所開發物業產生的收益雖然由2018年的280萬元增加至2020年的1180萬元，但與此次收購事件關聯不大，因為收購蕪湖森林事件發生在2020年12月，其收益並未併入力高健康。

隨後，力高健康以1元的代價完成收購深圳中天雲聯科技發展有限公司及其附屬公司的100%股權，後者主要從事軟件開發服務；同時，完成對偉業國際投資有限公司的收購，後者主要於中國從事社區康養服務。

值得一提的是，力高健康的增值服務包括了公用區域管理服務、停車場銷售代理服務、拎包入住服務、家居生活服務和康養業務，是繼奧園健康之後，第二家將康養業務納入增值服務中的物企。

收購計劃還在持續進行中。招股書顯示，力高健康計劃收購南京富都物業管理有限公司的70%股權，代價不少於405萬元，截至目前還未正式敲定收購細節。

除了收購機會，力高健康一直試圖擴大與獨立第三方的業務合作。

2018年3月，力高健康成立業務開發部，用來監督及推動與獨立第三方（包括獨立第三方物業開發商）的合作。例如，2019年10月，力高健康中標南昌一處由獨立第三方開發的住宅物業項目。

截至最後實際可行日期，力高健康擁有由獨立第三方物業開發商開發的46個總訂約建築面積約650萬平方米的項目，佔截至同日訂約建築面積的約29.7%。

力高健康表示，維護與力高集團的關係及擴大與獨立第三方物業開發商的合作，將有利於公司進一步發展業務、增加市場份額、豐富物業組合及擴大客户羣。

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