成都集中供地收官：6宗要求現房銷售、自持比例最高59%……

（文/張志峯編輯/馬媛媛）6月11日下午，長達5日的成都樓市首輪集中供地落下帷幕，40宗地全部出讓完畢，面積合計約3449畝，成交總額達354.86億元。

值得關注的是，本輪成都集中供地政策嚴厲成都堪稱全國之最：多個項目現房銷售、限房價、競地價、競自持租賃比例、限制紅檔房企競拍……因此被業內稱之為“重量級拳王爭霸賽”和“集中供地屆的高考”。

“紅檔”房企禁入

成都集中供地於6月7日開拍，11日結束，共推出40宗地，超過70家房企積極報名參拍，其中萬科、保利、龍湖、華潤等龍頭房企均報名超過20宗土地，而龍光、金茂、卓越、德商、新希望、融信等報名數量也都超過10宗。此外，還出現了伊犁聯正、重慶昕暉、萬為發展、武漢卓爾等地方房企也大都有所收穫。

而此次土拍最先引發市場關注的卻並非是土地本身，而是其禁入規則。

在6月7日土拍開始當天，一則由成都市住建局成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈的《關於房地產開發企業參與我市商品房建設用地競買的主體資格審查辦法（試行）》（下稱《辦法》），直接將同時踩中“三條紅線”（即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍）或有嚴重失信情形的開發企業納入競拍黑名單。

事實上，這已不是成都第一次提及限制“三道紅線”房企拍地了，在今年3月官方就發佈了文件，提出加強土地競買主體資格審查，超出房地產開發企業“三道紅線”不得參與成都市土地競拍。

不過，在今年首批集中供地試點的22個城市中這一規則尚屬首創，且該《辦法》不僅即日起試行，試行期為一年，還進一步明確了具體的核查結果將由市級相關主管部門對相關主體實施動態審查，換馬甲也沒用。

據貝殼研究院統計，截至2020年末同踩“三道紅線”的上市房企佔比約10%。

換句話説，國企如首開集團，民企如富力、泰禾等都2020年底腳踩三線的房企，無論規模大小，統統無緣成都今年的土地拍賣，且業內普遍認為，這一土拍規則會被越來越多的地方政府學習借鑑。

因此，房企降槓桿變得更加迫切。以三大頭部房企為例，在年初業績會上，碧萬恆均提出明確計劃。

作為“黃檔”的碧桂園CFO伍碧君直言，按照現有的經營節奏，集團能夠在2023上半年之前穩步變綠。

萬科集團管理層表示，有信心在今年年底實現“三道紅線”全部轉綠。

恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞也表示，力爭2021年6月30日，淨負債率降至100%以下；至2021年12月31日，現金短債比達到1以上；至2022年12月31日，資產負債率降至70%以下，達到“三條綠線”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網表示，未來“踩線”房企在成都乃至全國土地市場拿地將受到限制。政策進一步對房企操作規範性和合法性提出更高要求，與國家整體調控方向保持一致，這勢必促使房企將降負債、降槓桿作為首要任務。對於整個土地市場而言，意味着參與土拍的房企減少，一定程度上也有利於引導土拍降温。

最高自持租賃比例59%

除了禁入規則之外，此次成都土拍的第二個看點是自持租賃住房面積比例。

此前，成都土拍中更多采用的是“無償移交租賃住房/統籌住房”，如今則是“自持租賃住房”。

根據相關要求，租賃住房的自持年限為30年，在自持年限內只能用於租賃，不得分割抵押、轉讓，若實施整體轉讓、整體抵押等處置的，處置後仍為租賃住房，不得分割銷售。並且自持的租賃住房與項目內其他商品住房同步設計，同步建設，同步竣工。

土地產權70年，租賃年限為30年，未明確是長租還是短租，是整租，還是散租，這為開發商留足了操作空間之餘，也是對其運營實力的巨大考驗。

而最為引發市場關注的是，本次供應的40宗土地中，有30餘宗在出讓文件中明確了“競自持租賃住房面積比例”的要求，且自持比例普遍較高，從第一天的最高30%，到後面大部分都超過30%，甚至超過了50%的比例。

其中自持比例最高的是由四川遠達競得的高新區中和街道76畝地塊，自持比例高達59%，成交樓面地價13500元/㎡；其次是天府新區興隆街道的龍光地塊，自持比例為45%，成交樓面地價10400元/㎡。

值得一提的是，此前杭州首批集中土拍也全部採用了“競自持”政策，結果57宗地塊中41宗拍至溢價封頂，進入自持階段，最終12宗自持比例超過20%，已經讓幾乎所有開發商直呼“不賺錢”。

其中，自持比例最高的兩宗地塊分別達到40%和38%，創下近兩年來杭州“雙限”實行下最高的自持比例。

杭州本土行業大佬、濱江集團董事長戚金興更是直白地揭開了“皇帝的新裝”。他在隨後的業績説明會上回復投資者稱：公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的淨利潤水平。

不曾想，話音剛落，成都土拍再次刷新了人們對於行業的認知，直接將自持比例推高到了59%。

因此，業內普遍認為，如今的房地產行業討論地已經不是賺多少的問題，而是賠多賠少的問題。

連一向自稱“三好生”的旭輝集團也忍不住了，企業CEO林峯近期屢屢爆出語出驚人，評“集中土拍”時直言：高價拍地的朋友，大鐮刀之下，韭菜不論高矮。

房企“排隊賠錢”？

此外需要指出的是，成都此次土拍除了競自持之外，幾乎所有地塊還附帶大量配建要求及義務，如現房銷售，配建學校、醫院、道路、綠地等不一而足。

因此，引發不少準購房者擔憂：原本近年來房地產開發項目質量問題就已經較為嚴重，繼續壓縮房企利潤，或者説房企為了少虧錢勢必從其他地方“找補回來”，未來減配降標、銷售亂象、霸王條款等現象會不會更加嚴重？

對此，作為倒數第二個實施集中式土拍的城市，充分吸取了其他城市或成功或失敗經驗的成都早有預案。在前文所述房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室制定的《辦法》中，被納入競買資格限制名單中除了“紅檔”企業之外，還嚴格註明了其他多種違規情形。

例如造成工程停工爛尾未復工或未處置完畢的原發企業；未按規定撥付工程款，導致農民工工資拖欠的開發企業；未履行主體責任、導致發生重大質量安全事故或造成惡劣社會影響的開發企業，由市住建局推送；因主體責任履行不到位，引發重大矛盾糾紛的開發企業；年度內房地產行業信用記減分累計扣減10分或信用等級為D級的開發企業；發生其他嚴重失信問題的開發企業等等。

此外，《辦法》還對審查機制進行了明確：成都市法院、成都市規劃和自然資源局、成都市住建局、成都市市場監管局、成都市税務局5個市級部門作為審查主體，在日常監管中以採取向市公共資源交易中心推送限制名單的方式，對開發企業參與成都市商品房建設用地競買的主體資格，實施動態審查。

市住建局相關負責人表示，成都從市場準入環節入手，按照整頓規範與制度建設並重的原則制定《辦法》，其目的就是為了從源頭上防範房地產領域風險、維護購房羣眾利益，促進成都市房地產平穩健康和高質量發展，切實遏制商品房延期交付、工程質量低劣、停工爛尾等問題的出現。

既然如此，那一眾房企為何還要“蜂擁而至”得排隊賠錢呢？

旭輝林峯在日前公開發表的一篇文章中認為，這一輪的土拍火熱，更多時候不是市場邏輯在支撐，而是恐慌邏輯，“別人都拿了地，我沒有，往後可能要三個月以後，也就是早飯沒吃上，可能要等午飯才能吃，萬一午飯也沒吃上，那就要餓一天了。其實看看百強房企的土儲，哪一家冰箱裏的存量都夠吃好幾天的。”

事實上也確實如此。有機構分析師向觀察者網表示，縱觀已經完成集中土拍的21個熱點城市，除融創之外的頭部房企拿地熱情遠不如處於中游和下游的房企，這些企業剛剛走向全國化、或者還未邁出規模化步伐，手頭庫存本就不多。在如今大魚吃小魚，甚至大魚吃大魚的年代，自然是最為“焦慮”的羣體。

融信董事會主席歐宗洪也曾在業績會上對此解釋，道出了其代表的中型房企發力根源：“在目前的環境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年還是拿一二線（城市的地），相對來説，毛利率會低一點，但是安全性會高”。

同策研究院資深分析師宋紅衞也向觀察者網表示，“自持”政策是熱點城市房地產市場調控的一種手段，目前多個城市推廣，主要是通過間接增加房企資金成本的手段，並且該成本不直接體現在土地和房價上，來達到“穩地價、穩房價”的目的。

他認為，這都會增加房企運營層面的風險，隨着融資成本不斷上升、拿地成本和開發難度上升，風險會進一步上漲，長此以往，高風險的房企將會面臨資金鍊斷裂的風險，企業破產、項目爛尾的情況將會出現。因此，風險的防控較強的頭部房企很少露面，也由於其本身就有一定的土地儲備。未來房企間分化將更加明顯，中型房企衝一衝有望渡過難關，小房企則更加艱難。