黑石與SOHO中國“殘緣再續”，價錢從40億美元降至30億

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）潘石屹的SOHO中國終歸還是要賣掉。

據彭博社6月16日報道，黑石集團接近達成以30億美元估值收購SOHO中國的交易，該交易最早將於本週宣佈。

就在前一日，SOHO中國公告停牌，卻沒有公佈停牌具體原因。彼時業內紛紛猜測，SOHO中國停牌大概率與資產買賣有關。

停牌之前，SOHO中國股價已連續上漲9個交易日，從2.38港元漲至3.8港元，漲幅達60%，創下企業2007年上市以來的最大漲幅。

恐怕潘石屹自己也想不到，一手創辦的SOHO中國最高光時刻，居然來自於其即將易手的消息。

而對收購方——美國私募巨頭黑石集團而言，如果交易完成，這也將是黑石在亞洲最大經濟體的最大一筆房地產投資。

不過是"價錢問題"

需要指出的是，潘石屹欲將SOHO中國私有化，套現離場的想法早已有之。

上一個“緋聞對象”同樣是黑石集團，從去年3月開始，關於黑石集團對SOHO中國的私有化併購一直傳得沸沸揚揚。

不過彼時的交易對價還是40億美元，每股收購價格為6港元，較SOHO中國當時股價2.98元/股高出一倍多，相當於溢價超100％收購。

但最終在5個月後， 8月13日晚間，SOHO中國公告稱，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進行的討論已終止，並未就潛在交易的條款達成共識。期待了5個月的私有化宣告破產。

值得一提的是，彭博社於5月4日援引知情人士消息報道，由於新冠疫情導致公司前景充滿不確定性，黑石集團關於SOHO中國私有化的洽談彼時已陷入停滯狀態。

該知情人士透露，當時債券市場的動盪引發了人們對融資的擔憂，也是黑石集團與SOHO中國談判的阻礙之一。

不過如今看來，所謂的“擔憂”不過是價錢問題。

事實上，黑石集團與SOHO中國早有交集。

公開資料顯示，黑石集團創辦於1985年，是一家全球領先的另類資產管理公司及金融諮詢服務提供商，總部位於美國紐約，業務領域涉及私募股權基金、房地產基金、夾層基金等，被視為市場最受歡迎的基金公司之一。

2018年4月，黑石集團宣佈，前SOHO中國總裁閻巖加入公司亞洲房地產部，並出任董事總經理一職。

2019年10月，根據財新網報道，SOHO中國有意分批打包出售旗下8個核心資產，估值超過500億-600億元，計劃未來2年內完成交易。

彼時黑石集團聯合新加坡一家國有控股公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。

也正是由於這次結緣，為此後黑石集團私有化SOHO中國打下了合作基礎。

去年黑石私有化SOHO中國宣告失敗時，同策研究院分析師肖雲祥就向觀察者網表示，SOHO中國近年來一直是“賣賣賣”，而黑石在中國市場也一直是“掃貨”的節奏，兩家公司在基本訴求上是一致的，所以兩家都是誠意十足，關鍵還是在於價格。

因此，肖雲祥猜測，在兩家都是“誠買誠賣”的基礎上，當資本市場趨於穩定之後，雙方重新定價、重啓談判的可能性依然存在。

如今，黑石擬30億美元收購SOHO中國的消息傳來，想必這樁“殘緣”也確實到了該了卻的時刻。

5年已套現300億

公開資料顯示，SOHO中國成立於1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和其妻子張欣（首席執行官）聯手創建，主要在北京和上海城市中心開發和持有高檔商業地產。目前，SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發商，開發總量達500萬平方米。

業內普遍認為，此次私有化之所以能引起軒然大波，與SOHO中國近年來頻頻“賣賣賣”不無關係。

2014年，SOHO中國82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO近一半物業面積。潘石屹解釋，地產已經不是剛需，SOHO中國有大量優質資產，做包租公是前景優質的買賣。

然而，在事實面前所有的解釋都是無力的。自此之後，潘石屹變賣資產的腳步加快。

2015年，SOHO中國外灘8-1項目作價84.93億元，被複星國際收入囊中；2016年，潘石屹將SOHO世紀廣場擺上貨架，被國華人壽以32.97億元收購；2017年又相繼出讓上海虹口SOHO項目、凌空SOHO50%股權，交易額合計近85億元。

2018年3月的業績發佈會上，潘石屹曾明確表示未來不再出售資產，但曾經以持有型物業著稱的SOHO中國，這個時候剩餘的核心資產已然不多，更何況，這句“誓言”並未維持多久。

到了2019年6月，潘石屹再次一口氣拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等9個交易標的，預估總價值78億元；9月，SOHO中國就旗下部分商業項目售予慧泊停車場投資有限責任公司，作價7.61億元；10月，SOHO中國旗下共享辦公業務SOHO3Q，傳出有11個項目打包賣給築夢之星。

據不完全統計，短短五年時間，SOHO中國累計出售資產套現約300億元，由此可見潘石屹“套現離場”的態度之堅決。

此後2年中，潘石屹夫婦即開始籌劃將SOHO中國私有化相關事宜，其實不過是將剩餘資產最後一次打包銷售。

值得注意的是，套現離場的背後，是SOHO中國轉型後連續下滑的業績壓力。

轉型“自持”物業前，SOHO中國的散售模式曾給潘石屹夫婦帶來豐厚回報。然而在樓市調控持續、商業地產熱度衰退後，SOHO中國於2012年宣佈從“銷售”轉向“自持”物業，潘石屹徹底做起包租公生意。當時，潘石屹預測，5年後SOHO中國租金年收入將超過40億元。

不曾想，隨着優質資產不斷減少，SOHO中國此後的經營數據一片慘淡。2012年-2018年，SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元，2019-2020年略有回升，分別為18.5億元和21.9億元；然而企業利潤卻始終難挽下滑趨勢，歸母淨利潤由2012年的105.85億元減至2020年的5.36億元。

數據來源於企業年報，由觀察者網整理

也就是説，如果按照SOHO中國2020年盈利標準計算，黑石集團的30億美元（約合人民幣191.943億元）想要回本大約需要將近36年時間，想要將這一時間線大幅縮短，恐怕也不是件輕鬆的事。

與黑石對應，作為老一代地產人的潘石屹，眼看“後輩”地產商們紛紛徘徊在轉型還是堅守的十字路口，手握30億美元卻不知將何去何從。

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