萬科跟投制度擴容後，鬱亮或將“眾籌”養豬？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在生豬價格過度下跌引發三級預警的檔口，萬科非開發業務跟投制度開啓擴容。

6月15日，萬科發佈公告稱，擬通過《關於補充完善複雜項目及非開發業務跟投機制的議案》（下稱《議案》），主要明確了複雜項目和非開發業務的跟投人員擴容和相關跟投權益比例上限。

早在去年5月，萬科就已經審議通過《議案》，但最終卻沒有後續進展，這次不僅是時隔一年之後再次出現相關消息，還在原來的版本上將跟投人員範圍擴大到管理層董監高和進行其他改動。

事實上，萬科跟投機制從2014年就開始實施，主要集中在項目層面，後續跟投機制經歷了5次修訂，但一直未將董監高划進跟投人員範圍。

對此，接近萬科的人士認為，現在開展新業務現在比較難，掙錢又難又慢，董監高進入跟投範圍主要是凸顯公司對新業務的支持和重視。另外，在實際跟投過程中，董監高也不是主要部分，還是以業務團隊為主。

值得一提的是，如若後續股東大會審議通過，這意味着萬科董事鬱亮將擁有非開發業務的跟投資格。而養豬事業部理應劃分為非開發業務的食品業務，換句話説，鬱亮距離他的養豬事業再進一步。

走地產“高週轉”的老路子？

喊着不再賺快錢的鬱亮，一轉身就通過了“注重開發速度”的跟投機制。

3月31日，在萬科2020年度業績會上，董事長鬱亮表示，當前房地產行業已明確進入了管理紅利時代，房屋迴歸居住屬性、實業屬性已成為明確、清晰的趨勢。房地產要腳踏實地向製造業學習，通過勞動掙加工製造和服務的錢，不能再賺快錢、大錢，而是要賺長錢、慢錢和老實錢。

不過，習慣了賺快錢的萬科很快發現，開展非開發業務真的太難了，這才決定將房地產開發的跟投制度再度搬上非開發業務的舞台。萬科表示，對非開發業務的跟投機制進行迭代，主要是為了加快非開發業務的發展。

《議案》顯示，公司近年來開展的非開發業務，包括但不限於物流倉儲、商業、長租公寓、冰雪、教育、企業服務、食品業務，未來擬拓展的非開發業務；跟投人員也進一步擴容至包括公司董事、監事、法定高級管理人員在內的所有員工。

跟投價格方面，應不低於萬科在該業務的已投成本及對應融資成本之和，不低於合資格獨立第三方評估的公允價格，不低於每股淨資產。

具體來看，跟投人員直接或間接持有的業務權益比例合計不超過20%，對於萬科股權比例低於50%的業務，跟投人員直接或間接持有的權益比例還需不超過萬科在該業務所持權益比例的40%。未經董事會薪酬與提名委員會同意，單一跟投人員直接或間接持有的業務權益比例不超過3%。

此外，萬科會結合業務的實際情況、行業或市場慣例等因素，制定員工跟投的具體方式，包括但不限於直接持股，通過設立合夥企業、有限責任公司、信託計劃、資產管理計劃等其他符合法律法規的方式持股。取得股權的來源包括但不限於受讓相關下屬子公司股權、認購下屬子公司新增股權或與萬科共同投資新設立的公司。

“跟投確實可以提高員工的積極性，但跟投也更注重速度。”中原地產首席分析師張大偉向觀察者網表示，過去幾年房地產也因此出現了很多急功近利的問題，比如跟投等激勵機制下催生的高週轉模式導致房屋質量問題頻出。

更關鍵的是，就連萬科總裁祝九勝都在2019年公開表示，“全國前50強房企中有跟投制度的接近30家，都出現了跟不動的現象。萬科員工跟投都跟不動了，壓力挺大的。”

那麼，開發業務都明顯玩不動的跟投機制，非開發的新業務還能玩的轉嗎？

多元化業務進展不暢

“萬科是一個熱愛創新的企業，所以經常各種探索，但並不是都堅持下來了。”張大偉表示。

比如，在2017年1月成立冰雪事業部，不僅佔用了萬科大筆資金，至始至終也沒有什麼業務起色，最後只能落得撤銷事業部、業務和團隊被打包併入度假事業部的結果。

萬科年報還顯示，2020年本集團在原冰雪與度假事業部的基礎上，成立酒店與度假事業部，以更好地管理集團現有酒店與度假物業資產。至此，“冰雪”背後的故事將被酒店和度假所掩埋。

事實上，萬科一開始也對冰雪事業部寄予厚望，甚至計劃將萬科冰雪事業部打造成為中國滑雪產業的領跑者。

當時，北京冬奧會成功申辦，國人冰雪旅遊熱情高漲。萬科不僅順勢成立冰雪事業部，還在吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場三個項目上砸下重金。

僅以萬科首個滑雪度假項目吉林松花湖度假區舉例，據官方披露，萬科在這個項目的總投資額高達400億元。

而據萬科此前披露的數據顯示，2016至2017雪季松花湖項目累計接待遊客34萬人，營收1.1億元，度假區地產銷售超過3億元。也就是説，即使計算冰雪項目和地產銷售的收入，萬科想要實現盈利也需要近百年。

更何況，受疫情影響，冰雪度假業務運營的三個項目在2020年雪季累計接待滑雪遊客62萬人次。這也不難理解，為何萬科決定在何2020年捨棄冰雪事業部了。

提及非開發業務，當然不能不提及鬱亮心心念唸的養豬事業。

和冰雪事業部一樣，在2020年官宣將殺入養豬紅海的同時，萬科就着手成立了食品事業部，之後更是收購利津華育養豬有限公司、大肆修建廠房。

雖然萬科方面並沒有公示其養豬投入成本，但可以參考的是，包含食品事業部在內的其他業務2020年營收增長27.19%的同時，其營業成本猛增203.98%，導致其營業利潤率下滑19.10個百分點。

此外，當時豬肉價格一直持續高位，市場認為即使萬科吃不上大肉，但啃一段魚尾行情應該不難。

人算不如天算，2021年至今，豬肉價格持續回落。今日，國家發改委監測顯示，6月7日-11日，全國平均豬糧比價為5.88∶1，進入《完善政府豬肉儲備調節機制做好豬肉市場保供穩價工作預案》設定的過度下跌三級預警區間（低於6∶1）。

雖然鬱亮曾表示，萬科進入豬場不是因為豬肥房地產瘦，而是因為萬科物業平台做得不錯，想自己賣賣米、面、油。但資本是逐利的，相信虧損的生意萬科也不會感興趣。

事實上，不僅僅是冰雪事業部和食品事業部，萬科的非地產業務進展一直不如人意。年報顯示，在萬科2020年4191.12億元的營業收入中，來自房地產及及相關業務收入為4004.49億元，佔比高達95.55%；物業服務的營業收入為154.32億元，佔比3.68%。

除了地產、物業之外， 包括商業地產、物流、冰雪度假、海外、長租公寓以及教育在內的業務被萬科稱之為“其他業務”，這部分營業收入對萬科貢獻微乎其微，僅佔2020年全年營業收入的0.77%。

用張大偉的話説，“房地產企業現在所有的非地方業務都還只是嘗試，沒發現有成功的案例。”

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