103億將地產公司轉給控股股東，廈門國貿“左手倒右手”？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）兜兜轉轉之後，廈門國貿最終還是決定退出房地產領域。

6月12日，廈門國貿發佈公告稱，公司及全資子公司廈門啓潤擬將合計持有的國貿地產100%股權轉讓給控股股東國貿控股。此外，公司擬將持有的國貿發展51%股權轉讓給國貿控股。國貿地產和國貿發展正是廈門國貿主要的房地產經營公司。

其中，國貿地產100%股權評估值為98.28億元，國貿發展51%股權評估值為5.21億元，由此計算，此次廈門國貿出售兩個地產公司共計回籠資金103.49億元。

剝離掉佔公司總資產近四成的房地產業務顯然需要極大的勇氣，而廈門國貿選擇將公告時間定在了端午假期的前夕。經過3天時間的消化，6月15日，廈門國貿股價報8.35元/股，漲幅為1.71%；6月16日，廈門國貿股價低開，隨後一路震盪下行。截至收盤，公司股價報收8.05元/股，跌3.59%。

針對出售地產公司相關事宜，6月16日，廈門國貿相關負責人回應觀察者網表示，如若交易完成，公司目前的地產項目將會隨着地產公司一併轉移出去。

“雞肋”還是“雞肉”？

公開資料顯示，國貿地產業務涉及住宅、商業地產、旅遊地產等多元房地產業務，由廈門國貿持股97.5%，由公司全資子公司廈門啓潤持股2.5%。而此次股權項目的收購方國貿控股由廈門市政府國資委100%控股。國貿控股是代表廈門國資委履行國有資產管理職能的國有企業，不從事實際生產經營活動。

廈門國貿方面表示，近年國家為保證房地產市場平穩健康發展，持續開展對房地產行業的政策調控，行業競爭加劇。同時，考慮到公司從事的供應鏈、金融、房地產行業均為資金密集型，高速發展需要大額增量資源支持。鑑於前述原因，公司計劃逐步退出房地產行業，集中資源專注核心主業的轉型升級，拓展戰略新興產業，充分利用資本市場平台做優做強。退出房地產行業所獲取的資金為公司進一步跨越式發展提供充分保障。

那麼，對於廈門國貿而言，退出房地產業務對於公司的大展到底意味着什麼？

觀察者網查閲發現，2020年國貿地產營業收入為136.66億元，僅佔上市公司營業收入的3.89%。不過，儘管營收佔比不起眼，此次出售標的的資產佔比並不低。2020年國貿地產資產總額為426.98億元，占上市公司總資產總額的比例為38.55%；公司資產淨額為84.38億元，佔比36.12%。

同策研究院資深分析師肖雲祥表示，從上市公司的角度來看，需要呈現出好的業績做為股東回報，但由於房地產開發重資本的特性，資金投入很多，但是在廈門國貿的的收入中房地產收入僅佔3.91%，換句話説地產業務的貢獻並不高，特別是在近幾年房地產調控砝碼不斷加重，限購、限價等政策使得房地產業務的盈利能力持續下降，因此從上市公司的角度來看剝離比持有更能體現公司價值。此外，公司本身也曾表示退出房地產業的意願。在國家“退房令”背景下，預計未來國貿控股地產業務規模減縮，甚至直接停止地產業務。

不過，也有反對聲音存在。有投資者就此表示：“冷靜點，賣了房地產，國貿哪還有賺錢的項目？”

從具體的利潤水平來看，年報顯示，2020年廈門國貿歸屬於上市公司股東的淨利潤為26.12億元，而根據廈門國貿此前發佈的公告，國貿地產2020年淨利潤為10.52億元。而如果以此為計算標準，國貿地產2020年貢獻的利潤佔到上市公司的40.27%。

一位長期關注房地產行業的業內人士向觀察者網表示，廈門國貿此舉並不意味着一定是要退出房地產行業，“就只是把兩個地產公司賣給他的股東，也有可能是對業務條線進行的梳理。”肖雲祥表示，利潤體現的只是規模，要綜合看盈利能力，比如毛利率、淨利率等指標。

拿地擴張未停

雖然聲稱退出房地產行業，令人疑惑的是，今年以來，廈門國貿在公開市場上仍然沒有停止拍地的步伐。

公開報道顯示，5月13日，廈門市集中出讓5宗地塊，最終中海+廈門國貿聯合體以92.3億元競得思明2021P02地塊，樓面價50589元/平方米，配建面積36200平方米，溢價率24.7%。

此外，在今年4月的廣州土拍中，融創+廈門國貿聯投體以底價43.18億元，拿下增城區荔湖街增城大道三聯路段北側18005204A20016號地塊，成交樓面價為9003元/㎡。

就此，上述廈門國貿董秘辦相關負責人向觀察者網解釋稱，今年看到的新拍地項目，不是上市公司去拍地的，而是控股股東去操作的一個行為。

按照公告的説法，本次交易完成後，廈門國貿基本退出房地產行業。不過，公司仍然還有少數的房地產公司，包括廈門浦悦房地產有限公司、廈門悦煦房地產開發有限公司、廈門貿潤房地產有限公司等。

“上述子公司開發位於廈門市的國貿學原項目及國貿璟原項目，項目大部分已經實現銷售。上述子公司在現有項目開發銷售完成後，不再新增房地產開發項目，公司將上述子公司註銷、轉讓或變更經營範圍等方式，徹底退出房地產行業。”廈門國貿方面表示。

此外，廈門國貿方面表示，公司未來擬將上述項目委託給國貿地產進行經營管理，以解決本次資產出售後與控股股東在房地產行業的同業競爭。

在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，廈門國貿將地產業務轉讓給控股股東，意味着廈門國貿作為上市公司將徹底退出房地產開發業務，這一方面是響應國有資本退出房地產開發領域的要求，另一方面也是退出房地產開發這一一直無法做大做強、對廈門國貿形同雞肋的領域，以便聚焦於廈門國貿的核心業務。此次股權轉讓後國貿控股未來相關地產業務雖然強化了業務基礎與發展條件，且有國資背景作為背書，但是行業競爭的巨大壓力也是不言而喻的。

上述業內人士表示，由國貿控股來運營房地產，如果不改變當前的發展節奏，或者沒有新的人去注入一些想法，想要有一個比較大的發展仍面臨一定的壓力。

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