美元債成房企“救命稻草”，最高利率14.5%

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）“三道紅線”政策持續發力，隨着融資渠道收緊，從5月份開始房企境內信用債大幅下降，不得不再一次將目光投向了境外，開啓新一輪依靠海外債“借新還舊”的循環。

根據Wind數據，2021年5月，國內房地產開發企業中共有12個債務主體發行境外美元債，共發行美元債12只，融資金額為36.93億美元，環比增長72.01%，同比增長57.55%。

進入6月份，內房企發行美元債的頻率不降反增。

據觀察者網不完全統計，截至目前已有包括花樣年、中南、綠地香港、奧園、大發、正榮、祥生、佳兆業等在內的十餘家規模房企發行美元債，融資金額接近5月份整月融資額。

至於發債目的，幾乎在所有公告中都表明“償還公司現有債務”。

發債成本兩極分化

值得注意的是，此輪美元債熱潮的興起，似乎並不是因為“便宜”，更多的則是體現了開發商債務壓力之下的無奈。

6月17日，廣東房企花樣年控股公告一筆3年期美元債，發行金額2億美元，票面利率高達14.5%，刷新了今年以來房企發債成本記錄。

而在此之前，來自廈門的民營房企大唐地產以及剛剛晉升千億的祥生地產等房企也在6月份接連發行美元債，票面利率均超過10%。

此外，包括上海國資房企綠地香港在內的數家開發商新發美元債票面利率也均在9.5%以上，資金成本同樣處於高位。

對於美元債利率整體走高的原因，有機構投資者向觀察者網分析稱，自2020年開始內房企信用基本面令人擔憂，主要集中在疫情下企業盈利和內部現金流走弱，疊加信用債到期高峯。到了2021年，國內融資渠道繼續收縮和分層，信用分化加劇，超預期信用事件頻繁衝擊市場，中資美元債總回報表現偏弱，最終導致美債利率持續分化。

其次，今年以來內地房地產監管出台了較多政策，引發境外投資者對於房企基本面的擔憂也是一大因素。

上述投資者認為，在今年美債利率整體上行和融資趨緊的格局下，境外市場可能持續有所波動，資質較弱主體利差可能存在繼續走擴的壓力，而部分資質相對較好或處於改善中的主體在波動行情中可能存在一定配置機會。

與上述房企相對的是，“三道紅線”處於綠檔的部分房企發債成本繼續改善，其中單筆債券發行利率最低的港資房企為九龍倉，僅為1.50%，內房企之間資金成本兩極分化之勢愈演愈烈。

債務集中到期，房企要修煉內功

那麼問題來了，發債成本已經這麼高，這些企業為何還要趨之若鶩？

首先，隨着“三道紅線”等政策持續發力，國內融資渠道不斷收緊，部分房企已經很難在境內融到錢。因此歷來只作為“應急手段”的美元債，即便成本如此之高，房企也只能硬着頭皮往前衝。

貝殼研究院做了一個統計，今年1-5月，房企境內外債券融資累計約4624億元，較2020年同比下降18%。

無獨有偶，億翰智庫發佈的5月房地產行業月報也顯示，2021年5月，房企信用債融資規模316.6億元，環比大幅回落62.8%；而房企5月償債規模為572.0億元，淨融資額為-255.4億元，再次大幅轉負。

從企業性質來看，5 月國企、民企的融資規模均大幅回落，但國企的融資規模達209.8億元，佔總融資規模的66.3%，仍居於絕對的主導地位。

億翰方面認為，在目前新房銷售火熱，經濟形勢持續向好的情況下，監管當局對於地產融資的態度難以發生根本性變化，整體的融資環境並未明顯改善。

事實上，房企缺血並不是從今年開始的。

上交所近期公佈的2020年度公司債報告披露及監管工作情況顯示，在去年國內整體融資環境明顯寬鬆，所有發行人籌資活動現金淨流入大幅增長超50%的背景下，房地產企業受“三道紅線”等行業政策影響，全年融資額大幅收縮，籌資活動現金流較上年大幅下滑94.43%。

不巧的是，緊隨其後的2021年，房企債券迎來歷史的最高到期潮。

根據克而瑞地產研究院調研的95家典型房企，2021年其到期債券達7223.81億元，同比增長22.45%。

債務集中到期，恰逢國內融資困難，於是海外債成了部分房企不得不選的救命稻草。業內普遍認為，房企“錢袋子”被收緊恐是常態，未來現金流和長線運營能力將是決定企業能否制勝甚至能否生存下去的關鍵性因素。

有機構分析人士指出，在當前融資政策背景下，房地產企業修煉“內功”顯得至關重要。而修內功首先要做的就是從銷售端着手，積極利用目前相對火熱的市場環境，不斷去庫存，促銷售，回收現金流，以應對未來可能愈發偏緊的融資環境。

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