上海接力打新？復興瓏御一套房掙1500萬

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）作為一二手價格倒掛約7萬/平的黃浦老西門豪宅，復興瓏御的收官之作備受關注。

今日午間，復興瓏御認購正式結束。觀察者網就認購人數和搖號情況向項目獨家代理第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司確認，對方表示，暫時不能透露。

不過，相關從業人員向觀察者網表示，認購項目的人很多，大概率會搖號開盤。因為項目一共才47套，要超過130%觸發積分制只需要62位購房者。

在是否搖號這個問題上，一位中介人士給出了明確答案：“認購挺好，必須搖號。”可以參考的是，雖然項目方至今未公佈認籌人數，但已對外公佈搖號排序規則。

事實上，由於限價問題，復興瓏御和周邊二手房倒掛嚴重，也因此被業內看作“買到就是賺到”，這樣的項目觸發積分制並不意外。

但值得注意的是，由於把年限積分細則中的社保繳納係數放至最大，只要有一個滿分客户，復興瓏御都將創造上海新盤最高入圍分數線的新紀錄，積分也有可能飆至100分以上。

買100平掙745萬

和倒掛一起出現的，還有天價的“茶水費”。

近日，有購房者在網上爆料稱，交3.5成首付和300萬元“茶水費”，就可以提前鎖定復興瓏御的一套新房，在8月10日之前交齊全款，就能夠成功買房。

隨後，復興瓏御官方公眾號發佈聲明表示，復興瓏御的購房事宜請您務必聯繫我司獨家代理第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司，任何其他個人、公司、單位、組織宜稱可以在規則之外預留、賣號的言行均不屬實，且不能實現。

觀察者網就舉報天價茶水費、獨家代理一事向第一太平戴維斯方面確認，截至發稿，對方仍未回應。

事實上，由於上海樓市一直保持火熱，新房市場違規亂象層出不窮。

據時代週報報道，有中介聲稱尚海灣豪庭二期有一手房源正在出售，可以直接和開發商簽約，但高區住宅加價後總價約2900萬元，比開盤時的價格貴了400萬元左右。這多出來的400萬元就相當於中間人的“茶水費”，即使如此，購房者也願意為之買單。

究其原因，主要是倒掛價格差距太大所致。中原地產官網顯示，復興瓏御在售3套二手房，對外報價分別為21.27萬/平、21.91萬/平和19.94萬/平，據此計算，復興瓏御二手房均價為21.05萬/平。

而復興瓏御備案均價僅13.6萬/平，雖然價格比2019年9月開盤的12.89萬/平上漲約7000元/平，但相比於二手房均價，降低了約7.45萬/平。

換句話説，購房者買100平將掙745萬。何況項目多為194.03平、196.01平的大户型，獲利空間在1445.52萬至1460.27萬之間。

巨大的價格差之下，網傳的300萬元的“茶水費”順勢而出。不過，要説掙得多，開發商當之無愧。

開發時間逼近20年

由於復興瓏御項目開發歷史太過悠久，故事的開端只能從2002年的一場合作説起。

當年4月，中國遠洋運輸（集團）旗下的中遠發展在黃埔區政府的幫助下，與上海南房集團共同組建中遠老西門公司，總註冊資金2億元，中遠發展出資9800萬元，佔該公司註冊資本的49%。

不到兩個月的時間，中遠發展再度以自有資金出資9200萬元收購上海南房集團所持有的中遠老西門公司46%股份，加上此前出資比重，完成股權轉讓後的中遠發展佔該公司註冊資金的95%。

2003年，中遠發展繼續對該公司增資16340萬元，並表示增資後公司對其控股比例不變，僅滿足其籌措資金需要，確保旗下一舊改項目順利進行。

這主要是因為上海當時動拆遷形勢不佳，該項目的動拆遷遇到了困難，動拆遷進程比原計劃有較大的延遲，只能土地清一塊，工程開一塊，截至2003年年底，只有項目1＃樓、2＃樓已開工建設。

而收購、增資之後，中遠老西門公司註冊資金為3.72億元，而中遠發展前後對此投入的大額資金約3.53億元。而促使中遠發展在中遠老西門公司上再度加碼的原因，或許是因為該公司擁有一個位於市中心老西門的豪華資產“中遠老西門新城”，也就是現在的高端住宅項目復興瓏御。

不過，對於復興瓏御而言，中遠發展才是真的過客。因為上海南房集團至今仍通過上海浩城置業有限公司持有該項目2.69％股份，而中遠發展直接將手中股份賣的一乾二淨。

2006年，由於外資股東整合啓動，中遠發展更名為萬業企業。同年9月，萬業企業選擇以8487萬美元的總價，持有的上海萬業企業老西門置業發展有限公司95％股權轉讓給Super Concord Holdings Limited。

僅以當年1美元=7.9735元人民幣的平均匯率計算，萬業企業的轉讓價約為6.77億元，減去前期投入的3.53億元，萬業企業預計獲得税前收益約3.24億元，這和當時媒體報道的税前收益3億元一致。

退場的萬業企業的收益或許不止這些，因為在轉讓自身95％股權的同時，旗下上海中遠置業銷售策劃有限公司將其2.31％股份的同步賣給了Super Concord，雖然無法查詢到前者的買入價，但成交價高於買入價也是大概率事件。

買進賣出的帶着大筆收益離場，持有的也賺的盆滿缽滿。

網上房地產數據顯示，復興瓏御分別於2015年6月、2016年6月、2018年7月和2019年9月取得10萬元/平、13萬元/平、12.5萬元/平和12.5萬元/平預證，推售總面積分別為26442.29平、28472.42平、30058.97平、32134.49平。

也就是説，即使不算上今年開盤收入，復興瓏御一個項目至今實現收入約141.20億元。相比於最初投入的2億元總註冊資金，翻了約70倍。

新進者Super Concord加入後，復興瓏御實現了約77.74億元的億元，按照份額，Super Concord理應獲得73.85億元。

此外，據觀察者網粗略估算，2021年以13.6萬元/平方米的備案均價入市的47套房源，即將帶來約12.69億元的收入，其中超12億元都將進入Super Concord的賬户。用6.77億元的成本換來85.85億元的收入，怎麼看都是一筆劃算的買賣。

而因倒掛嚴重被大家津津樂道的復興瓏御最後一期，不過是再度拉高投資方收益，所以無論有沒有這一波限價，開發商真的不虧。

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