618房企“剁手節”，上海土拍首日9幅宅地民企僅得其三

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）6月18日，正當電商大戰進入收尾階段時，備受矚目的上海首批集中供地第一天出讓的9宗涉宅地塊全部競拍完畢，共計攬金357億元。

值得一提的是，根據此前上海市發佈的土拍預告，本次集中供地共計將推出32幅涉宅用地，起拍總價742億元。而首日競拍的9宗地塊中，幾乎涵蓋了本次土拍的所有熱門板塊宅地。

最終，9個熱門地塊中，有6宗被國企分食。

其中，央企巨頭保利發展以105.13億元拿下本輪集中土拍總價最貴，也是最熱門板塊之一的靜安靈石社區地塊，溢價率8.39%。

楊浦區國資委旗下楊浦城建集團以6.4萬/平方米的最高樓面價拿下了近年來突然崛起的楊浦北外灘地塊一宗宅地，同時該地塊溢價率9.21%也是此輪最高溢價率。

其次，位於上海自貿區臨港新片區的蘆潮港農場環境整治配套項目2宗純住宅地塊和頂尖科學家社區2宗科研+住宅地塊分別被上海國資委旗下光明地產與央企中國建築集團以底價摘得。

而另一宗位於黃浦江南延伸段的徐匯盧浦大橋熱門板塊涉宅用地則被豫園股份以51.71億元拿下。需要指出的是，豫園股份儘管經歷2002年國企混改，大股東變更為郭廣昌復星集團，但黃浦區國資委畢竟保留了二股東位置，在企業內同樣擁有較大話語權。

最後2宗地塊為總價排在第2位的普陀萬里地塊和位於臨港新片區的最後一宗科研+住宅地塊，分別由卓越+京東聯合體和上海頂科鵬瑞科技開發有限公司以底價獲取。

控地價“模範生”

作為一線城市的代表，也是全國平均房價最高的城市，歷來被各大房地產商視作“兵家必爭之地”的上海土拍自然而言受到全國關注，況且此輪上海推出土地的質量，也是誠意滿滿。

首先，根據土拍預告，本次公佈的32幅涉宅用地中，僅有28幅涉宅用地公佈了起始價、中止價、一次性書面報價，可以理解成28幅熱點地塊，這28幅熱地點地塊的總起拍價近700億。

尤其是上文提到的幾宗位於市區核心地段宅地，稱得上上海“壓箱底”存貨。

其次，上海獨特的競價規則也為本次土拍增色不少，稱得上控地價“模範生”，觸頂價遠遠低於市場預期。

在此次土拍公式前，已經有多個城市進行了集中拍地，多個城市地價狂飆，引發新一輪房價的恐慌。

而此輪上海土拍之所以能夠有效控制溢價率，主要體現為落實“舉牌競價+一次書面報價”的制度。

簡單來説，最終是以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。

有上市房企高管向觀察者網指出，對於房企報價來説，過高報價將面臨各類問題和壓力，這一制度就使得房企的報價更為理性，或者説盲目報高價的意義就削弱了。從各地塊的競價情況看，溢價率較低和房企競拍次數相對少也有關係，這對於“控地價”效果顯著。

據業內人士測算，多個地塊的觸頂樓板價真的超出意料，有些差不多就是2018年的地價。

如上文提到成交溢價最高的楊浦北外灘地塊，樓面價6.4萬/平方米，與去年北京國資房企金隅集團在楊浦拿下超8萬/平方米相比，降地價效果清晰可見。

再如大寧地塊5.17萬/平方米和盧浦大橋地塊4.13萬/平方米的成交樓面價，也遠遠低於市場預期。

房地產與實體經濟協調發展

此外，不少業內人士紛紛關注到，參與此次競拍的眾多實力選手中，中海、華潤和萬科三家上海樓市常客，同時也是全國房地產界巨頭果然如同眾人預料一般缺席。

事實上，早在上月土拍預告發布之初，市場就傳聞中海、萬科以及華潤三家房企，由於2020年的一起虹口土拍圍標事件，被上海相關主管部門拒收報名參拍資料。

這也意味着這三家將無緣此次集中供地。值得一提的是，如果説中海與萬科短期內還能靠此前少量儲備勉強支撐一段時間的話，那麼作為央企巨頭的華潤很有可能面臨“餘糧”告急，在上海無房可售的尷尬境地。

公開資料顯示，目前華潤在上海儲備除了4個或待加推或尾盤的少量房源在售之外，並無其餘土儲項目，且4個項目分別位於寶山美蘭湖、嘉定安亭、奉賢肖塘和浦東航頭等偏遠郊區，並不能帶來多少現金流。

也就是説，在解禁之前，華潤恐將徹底丟掉上海樓市陣地，這對於企業兼併愈演愈烈的當下着實不是一個好消息。

同樣的道理，共同參與圍標的中海與萬科在上海的處境也十分不利，且3家房企均以一線城市為主要陣地，進而可能對企業全國處境造成影響。

有房企知情人士向觀察者網透露，事實上大房企參與圍標等擾亂土拍市場的行為早已有之，且很難禁絕。此次上海獨獨“重罰”這3家頭部企業有“殺猴警雞”的意味在其中，這也表明了政府對於擾亂土地市場的零容忍態度。

正是因此，參與本輪上海土拍的房企質量普遍較高，同時，政府有意優化土地結構，無論是普通商品住宅、城中村改造還是商業用地、科研用地等相關項目，都能夠滿足不同層面的需求。

例如3宗涉及科研用地項目，2宗被央企巨頭中建二局底價摘得，1宗由從事汽車、信息、航空、機電、能源、電子等科技專業領域內技術開發的鵬瑞科技集團底價獲取；再如夾在眾多巨頭房企中間的卓越集團，選擇與互聯網巨頭京東聯合拿下一宗商業+住宅用地。

同策研究院研究總監宋紅衞認為，本次地貨比基本控制在60%以下，給與開發企業一定的利潤空間，同時在拍地前就明確項目預售參考價格，房價也基本鎖死，對開發商和購房者都有利。

但同時，政策上也對於房企提出一定的要求，比如引入生物醫藥、生命健康產業、互聯網服務與零售等科技企業、世界頂級科學家冠名的實驗室等，真正實現了“以房興產、以產促城、產城融合”的目標。這樣才可以實現房地產業與實體經濟協調發展以及房地產業長期健康穩定的目標，這也是構建房地產市場長效調控機制的重要內容。

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