有償貸款、無償借款，榮安地產專幹賠本生意？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）2021年累計新增借款超過淨資產20%的榮安地產，一轉眼無償借給綠城3.5個億。

6月16日，榮安地產發佈對外提供財務資助公告稱，在不影響公司正常經營的情況下，公司控股子公司寧波康慈置業擬為綠城集團提供總額不超過3.5億元的財務資助，暫不計息。

具體來看，該筆資金屬於項目公司閒置富餘資金，主要用於寧波康慈置業旗下項目寧波新城河4#地塊的開發建設，而榮安地產與綠城集團分別持有其50%股權。

按照合作約定，項目公司各方股東有權按權益比例臨時調用項目公司閒置富餘資金，因此，康慈置業擬在預留項目後續建設及運營資金後將閒置富餘資金按照權益佔比借予綠城集團。

事實上，這並非榮安地產第一次無償資助項目公司各方股東。4月29日，榮安地產為義烏華統房開提供6.37億元的財務資助，為寧波錦官置業各提供4.9億元的財務資助；半個月後，榮安地產再為方遠房地產提供4億元的財務資助。

而相較於資助綠城時的“暫不計息”，2021年榮安地產在資助其中二家公司時，直接將財務資助利率標為“無息”。

一位TOP30的房企內部人士向觀察者網表示，聯手開發項目確實會出現財務資助的情況，但基本都是要收取利息的，因為正常情況下開發商的資金本身就有成本。此外，還要收取罰息，總的來看，財務資助的利息總額一般是LPR的四倍。

“不收利息的情況主要分為兩種，一種是對方擁有開發、報建等資源，能在這些方面帶來突破；另一方面就是屬於提前約定，主要為拿土地入股、墊付資金利息、擁有開發權等情況。”內部人士表示。

假資助？真投資？

免費向合作商開放貸款業務的榮安地產，2021年累計新增借款已經超過2020年淨資產20%。

觀察者網瞭解到，2020年榮安地產銷售金額448億元，實現營業收入111.78億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤為17.43億元，在手貨幣資金僅86.28億元。其中，未經審計歸屬上市公司股東的淨資產金額為82.10億元，年末借款餘額為159.31億元。

而截至2021年4月30日，榮安地產借款餘額為177.18億元，其中，累計新增借款全部來自銀行貸款，金額總額為17.88億元，佔其2020年末經審計淨資產的21.78%。

榮安地產方面表示，上述新增借款主要用於公司房地產項目開發建設，屬於公司正常經營活動範圍。公司將按照已發行的債券和其他債務的本息到期支付時間，合理調配資金，按期支付到期利息和本金，不存在不能按期還本付息的風險。

觀察者網就其借貸成本、有償貸款和無償借款等事情向榮安地產確認，截至發稿，暫未回覆。

上海中原地產首席分析師盧文曦表示，從發債市場上看，房企發債款利率表現為階梯式變化，大房企最少能達到4%，基本在5%左右；中型房企一般在5.5%至7%之間；小房企基本上是7%及其以上。如果是銀行貸款，小房企的利率成本應該在6個點以上。

可以參考的是，2020年8月，榮安地產公開發行公司債券（第二期），該期債券發行規模為6.2億元，期限為5年，票面利率最終定為8%，所募集資金扣除發行費用後擬用於償還公司債券。

粗略估算，榮安地產每年需要為這幾筆新增債務支付約1億的利息總額。“不過，房企一般一年內有一次還本付息的機會，一年以上的賬期也有適當調整的空間。”盧文曦説道。

形成鮮明對比的是，截至目前，榮安地產及控股子公司（不包括本次對外提供的財務資助）累計對外提供的財務資助餘額為26.3億元，遠遠超過新增貸款總額。

換句話説，如果不將這筆資金無償資助合夥人，榮安地產可能並不需要為這筆借款買單。

而促使其有償貸款、無償借款的原因，可能如其股民所説，“一起買地，答應給對方利息（分紅），對方拿到錢，不再從事運作。美其名曰財務資助，應該是利好，吃定這塊地塊了。”

擔保額度超過淨資產

子公司為合夥人“輸血”，榮安地產就為子公司提供擔保服務。

據媒體報道，2021年至今，榮安地產對子公司動用了約90.29億元的擔保額度，而其2020年淨資產僅82.1億元，擔保額度佔淨資產109%。

事實上，榮安地產近些年的擔保額度一直適中，但在2020年突然增加。數據顯示，2018年至2020年，榮安地產對子公司的擔保額度分別為12.5億元、15.26億元和162.761億元，分別佔淨資產的26.3%、22.7%和198.24%。

對此，榮安地產方面表示，主要是用於項目的建設。

翻倍的可售建築面積證實了這一點。年報顯示，2019年，榮安地產全口徑總可售建築面積113.93萬平方米，而2020年，這個數字增加至281.96萬平方米。

值得一提的是，雖然儲備用地不斷增多，但榮安地產企業員工卻在2020年大量減少。

數據顯示，2017年至2019年，榮安地產員工人數分別是1182、1432和1594，同比增加26.28%、21.15%和11.31%。而2020年榮安地產員工人數不增反減，僅有977名員工在職，較2019年同期減少38.75%。

對此，榮安地產方面表示，人數減少主要是物業剝離導致，屬於正常情況。

進入2021年，榮安地產依舊“兇猛”拿地。在大本營寧波的集中供地中，榮安拿下5宗地塊，總建築面積43.1萬平方米，總成交金額70.58億元，僅位於綠城之後。

不過，榮安地產自身的資金狀態並不理想。

數據顯示，2021年一季度，榮安地產經營活動現金流淨額錄得-25.37億元，同比減少633.11%；投資活動現金流淨額-21.99億元，同比減少1278.61%；籌資活動現金流淨額38.74億元，較上年同期增加38.8億元。

榮安地產表示，經營活動現金流淨額變化主要由於土地款支付增加所致；投資活動現金流淨額大幅減少主要由於對外投資增加所致；融資活動現金流淨額增加主要系報告期收到少數股東投資款增加所致。

不過，這也改變不了榮安地產2021年一季度經營活動和投資活動產生的現金流皆為負數，籌資活動產生的現金流為淨流入的事實。

換句話説，不斷增加負債額度的榮安地產，自身“造血”能力並不理想。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。