多起糾紛“纏身”，“無爹可拼”的長城物業靠“打官司”討要物業費？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）在大部分物業公司仍然依靠母公司“投餵”的當下，沒有地產公司可以依靠的長城物業顯得獨樹一幟。

6月16日，長城物業在港交所遞交了IPO招股書。據介紹，長城物業面向地產開發商、業主及住户提供基礎物業管理服務以及多項增值服務，包括售樓處管理服務、空間管理服務、社區購物服務、家居服務及停車場管理服務。有意思的是，長城物業特意強調：“我們並不依賴任何地產開發商。”

2018~2020年及截至2021年3月底，長城物業在管面積分別為8440萬平方米、1.01億平方米、1.09億平方米及1.15億平方米。在克而瑞日前發佈的2020中國物業服務企業在管面積榜TOP100中排行第10位。

規模增速顯著的背後面臨的一大問題是物業費收繳，而這也是長城物業所面臨的一大痛點。觀察者網查閲瞭解到，近年來，長城物業涉及的多起訴訟都是通過“打官司”的方式追討物業費。

物管服務貢獻超八成收入

1993年，長城物業在深圳成立，1999年，公司首次向北京拓展業務。截至2021年3月31日，長城物業共擁有708個在管項目及855個合約管理項目，在管總建築面積為1.15億平方米，合約管理總建築面積1.53億平方米。公司物業管理業務分佈在中國的31個省、直轄市和自治區的162個城市，62.4%的在管面積位於一線或新一線城市。

觀察者網查閲發現，經由長城物業管理的項目就包括上海虹橋世界中心、寧波綠地中心、西安綠地中心、烏魯木齊綠地中心、蘇州繁花中心等多個地標建築。

從業務模式來看，長城物業的收入主要來自四條業務線：物業管理服務、地產開發商增值服務、社區增值服務以及專業服務。其中，物業管理服務主要包括清潔、安保、綠化及景觀美化服務、維修及保養服務等。

2018~2020年，長城物業物業管理服務分別為公司貢獻收益19.06億元、21.96億元及23.15億元，佔比79.3%、78.1%及76.3%；公司整體毛利率分別為17.0%、18.3%及21.0%。

在同策研究院資深分析師肖雲祥看來，擁有房地產開發企業背景的物業公司，其實是在管理面積上有優勢，但這也要看房地產開發企業自身體量有多大。“在業內典型的例子是花樣年與彩生活，花樣年自身項目體量並不大，但是彩生活通過對外拓展的方式，其管理面積在業內也位居前列。因此，在上市後，公司缺乏母公司項目導入，但是管理項目的增加，更看物業管理公司的拓展能力、運營能力和品牌。”

對於公司業務發展相關問題，6月22日，觀察者網多次致電長城物業，截至發稿，未收到回覆。

“中洲系”背景隱現

不依靠地產開發商就躍升為物管企業龍頭，長城物業背後到底有什麼背景？

招股書顯示，1993年，長城物業前身深圳市長城物業管理公司成立，由深圳市長城房地產發展公司（現稱為中洲控股）全資擁有。中洲控股是一家1984年成立的國有公司，後改製為股份有限公司，於1994年9月在深交所上市。

1996年12月~1999年3月，通過增加註冊資本及股權轉讓後，長城物業已經改制成一家有限責任公司，由長城物業集團工會委員會（代表當時85名員工持有）根據相關員工持股計劃擁有61.88%的股份。此外，中洲控股擁有38.12%的股份。

隨後，經過多次股權架構的調整和變化，截至本次上市之前，長城物業由員工持股平台熙城睿家、熙城睿和、熙城睿豐、熙城睿盈、熙城睿安以及中洲資本和碧桂園服務分別擁有約20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%及15.28%的股份。上述員工持股平台由公司最終控股股東陳耀忠、梁志軍、呂雨華及馬興文控制。其等連同其控制的員工持股平台將為一組控股股東。從上述股權結構可以看出，儘管聲稱“不依賴任何地產公司”，長城服務背後中洲資本系的背景浮出水面。

此外，作為公司執行董事兼董事會主席，陳耀忠現年58歲，負責執行集團戰略和發展規劃以及整體管理。陳耀忠於1993年7月加入長城物業，曾先後擔任公司部門經理和總經理助理，到1996年12月之前，其主要負責電梯工程部管理工作及協助總經理工作。1996年12月至今（2019年6月~2020年3月除外），其擔任公司總經理，主要負責公司日常管理和運營。

1983年7月，陳耀忠取得廣東省水利電力學校（現稱為廣東水利電力職業技術學院）水電站電力設備專業文憑，並於2011年1月通過遠程學習在美國取得世紀學院(Centenary College)工商管理碩士學位。

曾因不當競爭遭罰

當下，物業行業發展熱潮方興未艾，物業企業之間的競爭漸趨白熱化，而沒有任何地產公司背景的企業想要在擁擠的賽道中分得一杯羹並不容易。

工商資料顯示，2020年5月，長城物業由於不正當競爭被龍崗市場監督管理局罰款5萬元。此外，長城物業曾先後8次被列為被執行人，被執行總金額為41.31萬元。

除了市場競爭，長城物業所面臨的物業糾紛也值得關注。企查查顯示，長城物業所涉及的開庭公告共有405起、立案信息317起，共516條裁判文書信息，其中多起為物業服務合同糾紛。

更有意思的是，觀察者網查閲瞭解到，其中多起訴訟都是長城物業通過“打官司”的方式追討物業費。

2021年5月12日，西安市未央區人民法院判定師玉芹支付長城物業在2019年5月1日~2020年6月30日期間的物業費5913.6元、生活垃圾費252元；今年5月11日，該院判定謝冬白支付長城物業的物業費5913.6元、生活垃圾費252元；今年2月19日，成都市武侯區人民法院判定鄧林林向長城物業支付2016年4月~2019年12月期間的物業費8641.21元，同時支付滯納金864.12元。更多的物業服務糾紛則是雙方調解之後長城物業撤訴告終。換言之，長城物業需要通過打官司或者上訴的手段才能收回部分物業費的情況不在少數。

招股書顯示，2018~2020年及截至2021年一季度的3個月，長城物業的物業管理費的收款率分別是76.1%、78.6%、81.1%及40%。由此來看，長城物業依然有20%的物業管理費沒有收款。長城物業方面表示：“儘管我們尋求透過若干收款方法收取逾期物業費，我們無法保證，有關方法將有效或能讓我們準確預測日常收款率。”

在赴港上市的“獨木橋”上，長城物業迫切需要解決的，或許是在規模擴張的同時，如何更好地收回物業費的難題。

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