因“圍標”禁止參拍，華潤置地在上海恐面臨無房可售

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）毫不意外，在北京、廣州一擲千金的華潤置地終究還是缺席了上海首次集中供地。

按上海市土地交易市場公佈的信息，上海首批集中土地出讓於6月18日至6月25日展開。6月23日，上海首批集中供地已進行到第4日，仍未發現華潤置地身影。

業內人士透露，這可能是華潤置地2020年“圍標”事件的後續反應，因為包括華潤置地在內的圍標房企都被上海土拍拒收報名參拍資料，至於拿地的解禁期或許長達一到兩年。

觀察者就上海土拍報名被拒及解禁期一事向華潤置地確認，截至發稿，暫未回覆。

在上海無操盤項目

“圍標”事件還在持續發酵。首當其衝的，就是華潤置地上海已面臨無米下鍋的窘境。

據瞭解 ，近年來華潤置地在上海開發約7個住宅項目，分別是奉賢幸福裏、靜安府東區、靜安世紀、蘇河灣中心潤府、玲瓏悦府、西郊都會、雲麓裏，其中，靜安世紀和蘇河灣中心潤府均已售罄。

年報顯示，華潤置地上海主要物業中僅有靜安府一個住宅項目，項目尚未出售的可售面積為23.31萬平方米，其中華潤權益佔比50%，權益可售面積不到12萬平方米。而根據市場信息顯示，目前靜安府住宅部分已全部售罄，剩餘可售部分應該是附屬車位和辦公部分。

事實上，華潤置地目前在上海可售住宅還有四個，分別是尾盤在售的幸福裏、雲麓裏，和仍有部分新房源入市的玲瓏悦府、西郊都會。

之所以不將這些項目進行披露，主要是因為這些項目並非華潤置地的主要項目，或者説大部分都不是華潤置地的操盤項目。其中，玲瓏悦府為合作方卓越操盤，西郊都會為萬科操盤，雲麓裏則是中海負責操盤。

換句話説，華潤置地上海的實際操盤住宅項目僅剩下從期房賣到現房的奉賢華潤置地幸福裏。

值得一提的是，奉賢華潤置地幸福裏分別於2019年2月和7月兩次開盤，推售共732套房源，在長達兩年的去化時間內僅簽約664次，還剩下68套房源待售。

失去操盤權的同時，華潤置地上海的項目權益佔比也在不斷走低。2020年入市的蘇河灣中心潤府，是華潤置地與華僑城2016年聯手競得，共斥資69.32億元，兩者分別佔有項目50%權益。

無獨有偶，2018年至2019年為華潤置地上海貢獻主要銷售額的靜安府，由華潤置地、華髮股份2015年聯手競得，共斥資158億元，東區由華潤操盤、西區則交給華髮，兩者同樣佔有靜安府50%權益。

事實上，50%的權益佔比在業內就已經處在較低水平，但考慮到靜安府、華僑城蘇河灣高端項目和大規模開發的特殊性，華潤置地擁有其一半的權益仍處在合理範圍之內。

但值得注意的是，華潤置業上海後續的待售項目權益佔比甚至低於50%。

僅以和萬科合作的西郊都會舉例，該項目的開發商為上海萬盛房地產有限公司，萬科分別通過萬科企業股份有限公司、崑山博今信息諮詢有限公司持有該項目51%和23.37%的股份。也就是説，華潤置業在西郊都會上的權益佔比僅25.63%。

不斷走低的權益佔比，不僅直接影響華潤置業整體的權益佔比水平，還讓其銷售業績顯得“虛胖”。

上海權益銷售額排名持續下滑

華潤置地在上海的開發歷史，可以追溯到1992年。

當年，華潤置地在浦東拿了第一塊地，打造成後來的華潤置地時代廣場，這也是華潤置地的第一個商業項目。而作為最早期打入上海市場的房企之一，華潤置地一直把發力點放在了商業上。

據不完全統計，截至2016年，華潤置地在上海開發上海時代廣場、上海蘇河灣項目、上海萬象城和上海塘橋等商辦項目，而相應的住宅項目僅上海灘花園、華潤橡樹灣、外灘九里、上海中央公園、上海佘山九里、靜安府這6個住宅項目。

不過，上海灘花園和華潤外灘九里都是上海著名豪宅項目，在2009年的住宅報價就高達10萬/平。這也不難理解，為何只有6個項目的華潤置地能在上海房企權益金額銷售排名中一直位居前列。

克而瑞數據顯示，2016年，華潤置地在上海銷售額約73.13億元，位列第14名。

隨後，受市場因素影響，2017年上海樓市“腰斬”，無論是新房市場還是二手房市場，成交量均不到2016年的一半。在這個背景下，華潤置地上海排名下降一位，以47.93億元的銷售額位列第15名。

後又得益於連續兩年破百億的靜安府，華潤置地上海在2018年出現了金額和排名的提升。數據顯示，2018年，華潤置地上海排名擠進前十，權益銷售金額錄得69.27億元。

不過，這也改變不了華潤置地上海的銷售頹勢。在靜安府2019年銷售額較2018年同期增加4.46億元的基礎上，華潤置地上海僅實現銷售額70.10億元，同比僅增長0.83億，排名也下滑至第11名。

2020年，華潤置地上海的排名再度下滑，權益銷售金額78.63億元，位列第13名。

事實上，這個時候的華潤置地上海已經面臨“無糧可用”的窘境。也因此，華潤置地上海選擇於2020年6月將蘇河灣中心潤府總數約224套房源一次性推出，在銷售均價12.68萬/平、銷售總建築面積11865.56平的基礎上，實現銷售額約39.34億元。

此外，在華潤置地內部，以上海為中心的華東大區對華潤置地的業績貢獻也在不斷減小。

年報顯示，2016年，華潤置地實現開發物業結算營業額987.3億港元，結算面積733萬平方米，分別較去年同期增長5.0%和3.7%。其中，華東大區以28.14%的佔比居於首位。

隨後，華東大區開發物業結算營業額在集團中的佔比逐漸下滑。數據顯示，2017年至2020年，華潤置地上海的營業收入分別為241.72億港元、225.61億元、260.05億元和299.87億元，佔總營業收入比的23.12%、21.46%、20.5%、19.1%。

業內人士表示，房企拿地呈現滯後性，今年拿地主要轉化為明年或者未來的銷售業績，從這點看，華潤置地如果無法在2021年補倉上海，明年上海區域的銷售業績可能會大打折扣。

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