雲南最大物管企業俊發七彩服務赴港IPO，在管建面約2800萬平

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）連續八年位列雲南物業服務百強排行榜第一的俊發七彩服務，於近期向港交所遞交了招股書。

招股書顯示，俊發七彩服務總部位於雲南，是雲南省領先的物業管理服務提供商。

截至2020年12月31日，俊發七彩服務在管總建築面積約為2800萬平方米，並已訂約向總建築面積約為3130萬平方米的物業提供物業管理服務；由獨立第三方物業開發商所開發項目的在管總建築面積約為290萬平方米，佔在管總建築面積約10.5%。

其中，2020年俊發七彩服務管理物業的16個項目的單體建築面積超過50萬平方米，3個項目的單體在管建築面積超過200萬平方米。

此外，截至2020年12月31日，俊發七彩服務未交付項目的已簽約總建築面積約為3.2百萬平方米，並尚未開始收取物業管理費。

3年收入複合年增長率為43.5%

得益於在管總建築面積增加和服務範圍的擴大，近年來，俊發七彩服務在業務規模及財務表現方面均實現穩步增長。

2018年至2020年，俊發七彩服務分別有59個、76個及80個在管項目，建築面積合共分別為約2280萬平方米、2610萬平方米及2800萬平方米，

財務數據方面，2018年至2020年，俊發七彩服務分別產生總收益4.01億元、5.93億元及8.25億元，複合年增長率為43.5%；實現毛利分別為9239.8萬元、1.37億元及2.90億元；實現純利分別為4760萬元、7630萬元及1.84億元，複合年增長率為96.4%。

俊發七彩服務表示，毛利及純利獲得顯著增長，和物業管理服務及向業主增值服務的毛利率上升等因素有關。

數據顯示，2018年至2020年，俊發七彩服務的整體毛利率分別約為23.1%、23.1%及35.1%，而社區增值服務的毛利率整體上高於同期的整體毛利率，分別為81.7%、79.9%及60.3%。

事實上，物業管理公司主要從物業管理服務產生收益，但近年來，從諮詢服務、工程服務及社區增值服務等其他增值服務中獲得收益的佔比也在不斷提高。

和所有的上市物企一樣，俊發七彩服務依舊以物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務為主要業務。2018年至2020年，物業管理的收入依舊在俊發七彩服務物業中佔比最大，分別實現3.29億元、4.75億元和5.84億元，佔總收入的比例分別為82%、80.1%和70.7%。

但與此同時，俊發七彩服務的非業主增值服務和社區增值服務佔比也在不斷提升。2018年至2020年，非業主增值服務的收入分別為3823.8萬元，7000.6萬元和1.28億元，佔總收入的比例分別為9.5%、11.8%及15.5%；社區增值服務的收入分別為3417.5萬元、4772.3萬元和1.14億元，佔總收入的比例分別為8.5%、8.1%及13.8%。

俊發七彩服務表示，相信強大的運營能力、先進的技術支持及數字化系統，會進一步提升運營效率、促進企業的成功。

在此基礎之上，俊發七彩服務在上市前夕選擇和精通網絡、通信、雲計算及大數據等信息通訊技術的小米達成合作。

招股書顯示，2021年6月10日，小米通過其全資附屬公司及海外投資平台Fast Pace Limited以3000萬美元的價格認購俊發七彩服務4.29%股權，併成為俊發七彩服務第三大股東。

業務集中雲南

俊發七彩服務的歷史最早可追溯至1999年，由俊發集團創始人李俊及另外兩名投資者劉建邦及何剛聯手創辦，取名為俊發物業。

創辦之初，俊發物業主要的作用就是為俊發集團開發的項目提供物業管理服務。這很大程度上是因為，俊發集團作為在雲南及西南地區處於領先地位的一家大型綜合性物業開發商，需要給業主提供相應的物業服務。

一般而言，如果物業管理公司與大型物業開發商存在關聯關係，則該物業管理公司更能透過承接該等物業開發商開發的物業合約擴展其業務及市場覆蓋範圍。

與之匹配的是，2018年至2020年，俊發七彩服務就俊發集團及關聯公司所開發項目的在管建築面積分別約為2020萬平方米、2290萬平方米及2510萬平方米，同期提供物業管理服務所產生的收入分別為3.09億元、4.35億元及5.39億元，分別佔當時物業管理服務總收入的94.0%、91.4%及92.4%。

值得一提的是，截至2021年4月30日止四個月的未經審核管理賬目，俊發七彩服務於2021年前四個月的總收益與2020年同期相比有所增加。

俊發七彩服務方面表示，主要是由於物業管理服務的在管總建築面積增加，以及社區增值服務下的財務範圍進一步增加及擴大。

可以參考的是，截至2020年6月30日，俊發集團擁有總土地儲備預計總可售建築面積約為4250萬平方米。而截至2023年12月31日止三個年度，俊發集團將交付的估計總建築面積約為1720萬平方米。

與此同時，俊發集團深耕的雲南也成為俊發七彩服務的主戰場。數據顯示，2018年至2020年，俊發七彩服務在雲南管理總建築面積分別約為2110萬平方米、2440萬平方米及2580萬平方米的物業，分別佔總建築面積約92.8%、93.3%及92.1%。

值得一提的是，按在管總建築面積計算，俊發七彩服務的市場份額在2021年物業服務百強企業中排名第一。

俊發七彩服務表示，為了增長業務，未來將專注於雲南昆明的核心市場，保持在雲南省的領先市場地位，並擴展至其他地區，目前已將服務地理覆蓋範圍擴展至包括開遠、西雙版納、玉溪、大理、貴陽及成都在內的多座城市。

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