萬科鬱亮：我們當然也希望股票上漲

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“短期困難是暫時的，股票難免有漲有跌。”當有投資者問及萬科股價下跌的原因，深圳地鐵董事長辛傑在2020年萬科股東大會上直面回答道。

事實上，自2021年3月創下34.6元/股的年內高點後，萬科A股價就開始出現下跌趨勢，截至6月30日收盤，萬科A報23.81元/股，較年內高點下跌約三成。

對此，萬科董事會主席鬱亮表示，房地產股價下行是大趨勢，目前包括萬科在內的房地產公司股價都受到了很大的影響，這其中有行業的因素。但在主觀上，萬科會更努力、做得更好。

“我們當然也希望股票上漲，”萬科董事會主席鬱亮表示，不同於其他企業的持股計劃、上市公司的激勵安排，萬科合夥人是拿着獎金，用真金白銀在公開市場上買股票的自願購股計劃。

首輪雙集中供地花558.6億元拿47塊地

6月30日，萬科召開2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會及2021年第一次H股類別股東大會，主要就2020年業績概要、財務狀況、業務情況以及未來規劃進行解讀。

報告期內，萬科實現實現營業收入4191.1億元，同比增加13.92%；扣税後的毛利率22.7%，同比下降4.6個百分點；歸母淨利潤 415.2億元，同比增長6.80%。

截至年底，萬科貨幣資金1952.3億元，同比增長17.47%；資產總額1.87萬億元，同比增長8.05%；所有者權益3498.4億元，同比增長29.29%；歸母所有者權益2245.1億元，同比增長19.38%。此外，2020年萬科實現銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。

對於投資者提到的未來是否會增加分紅比例，鬱亮回應稱，“如果哪天房地產行業真的沒生意可做了，屆時我們所有實現的利潤應該分掉，不應該留着，如此管理團隊的壓力也較小。”

事實上，萬科過去在資本市場上累計融資約300億，但截止目前已經累計分紅800多億，此外還有2000多億淨資產屬於股東。鬱亮表示，“如果我們給股東回報只是分紅，那反而簡單。如果行業還有發展機會的話，我覺得應該是現在這樣，部分留在公司裏，以便抓住未來的發展機會。”

鬱亮補充道，今年以來房地產行業有很多變化，如雙集中、三道紅線等，這都説明一個道理，錢比過往更金貴更重要了。

“尤其像萬科這類業務的地產公司可能資產是相對較重，也相對需要錢。所以對於在派息上來説，我們希望給大家提供穩定、可預期的派息，基本上是按照35%的派息率進行派息，股息率在4%-5%之間。”

萬科把“更金貴”的錢用在了補充庫存上。進入2021年，萬科在22個城市首輪雙集中供地中共拿了47塊地，可售面積717.5萬平方米，耗資558.6億元，佔其前6個月總投資的40%以上。

“大體上節奏和結構合理。”萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，雙集中對萬科的投資策略和投資原則來説，沒有發生根本性的變化，依舊按照穩健的投資原則進行投資，在有人口新增、有產業導入、有完善配套的片區強化投資。

萬科物業一定會上市

自2019年4月被爆萬科計劃分拆物業上市以後，萬科物業的上市時間表一直是業內關注的焦點。

而其後續同戴德梁行成立合資公司、披露萬科物業空間服務“三駕馬車”模型、投入更大力量於技術研發、計劃收購三盛集團旗下伯恩物業等舉動，也被業內解讀為萬科對物業板塊上市寄予厚望。

和此前多次回應一致，萬科鬱亮在回答股東提問時仍表示，萬科物業服務業務一定會上市，但不是現在。

“因為如果萬科物業只是傳統意義上的物業管理服務，多一家少一家上市公司並不重要，但如果萬科物業是一個城市服務商，會變得很重要。”鬱亮表示，會考慮在未來適當的時候做上市安排，但目前還沒有上市計劃。

事實上，在被爆計劃收購伯恩之前，萬物雲CEO朱保全就曾告訴觀察者網，萬科物業暫不計劃上市。

官方的否認和屢次傳出分拆物業上市讓業內對萬科物業更加好奇。據祝九勝介紹，萬物雲定位為空間科技服務商，構建空間、科技、成長3個板塊，業務佈局包含住宅物業服務-萬科物業、商業物業與設施服務-萬物粱行、智慧城市服務-萬物雲城、社區生活服務、萬物成長-孵化器。

2020年，萬物雲實現全口徑收入182.04億元，同比增長 27.36%，過去5年複合增速為36.86%。其中，住區空間服務收入100.52億元，商業空間服務53.14億元，智慧城市服務9.91億元，社區生活收入9.85億元，萬物成長收入8.62億元。

具體來看，住宅物業服務方面，萬科物業在100個城市（含香港）服務3051個項目；商業企業物業與設施服務目前覆蓋149城，服務項目超1700個，2020年新拓展項目超200個，含50個飽和收入超1000萬的重大項目；智慧城市管家服務方面，2020年累計佈局10個城市、16個項目；社區生活服務方面，提供資產管理服務，本年啓動的一手代理業務總成交額突破55億元，連接社區超2200萬位用户。

值得一提的是，截至2020年末，萬物雲已在管面積5.66億平方米，其中47%來自於萬科以外。

“只拿收入來衡量轉型成功，是不現實的。”鬱亮表示，現在很多物業公司市值超過母公司市值，但物業公司的收入肯定沒法和開發業務比。不過，可以從長期最大化市場價值去衡量它，這其中包括收入增長、盈利、未來前景等構成因素。

“萬科就是要盯着這些基礎東西，下功夫做事情。”鬱亮説道。

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