上海二手房降温？中介：將隱藏高價房源
解红娟
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）上海二手房管控再度加碼。
7月9日，為堅持“房住不炒”，落實“滬十條”“滬七條”關於規範二手住房價格等信息發佈行為要求，上海市房管局召開全市規範二手住房房源掛牌管理會議。會議明確，在上海市已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。
與此同時，上海市相關交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
業內人士向觀察者網表示，目前上海掛牌小區價格核驗細節還未正式公佈，已知的規則是以過往小區內的歷史成交數據作數據支撐，給出一個合理的價格區間。當然，不代表有成交記錄這些房價就是合理的，比如一些特殊交易等等。而賣家申請報價極有可能類似上海拍牌照規則，在不高於當時警示價的基礎上進行加減。
上半年二手房累計漲幅13.9%
上海對二手房市場的管控早在去年就已開始推進。
2020年12月，上海二手房交易過程中新增房源核驗環節，每套房源將會有專屬的身份標識，也就是核驗編號和二維碼，核驗通過才能掛牌和網籤，不合格房源將會自動撤銷。
今年3月，政策緩衝期結束，中介機構下架大量二手房源，對虛假房源進行整頓。其中，僅鏈家一家中介公司就在一夜之間下架2.2萬套二手房源。
中指院上海分院高級分析師劉航認為，本次新增的價格核驗則是對前期政策的補充升級，精準打擊部分二手房掛牌虛高、誤導房價預期的現象，進一步維護上海樓市穩地價、穩房價、穩預期的局面。
據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，上海二手房價格漲幅明顯，2021年以來市場價格連續6個月上漲，6月達到近3年最高水平，為64302元/平方米，月度價格最大漲幅為2.75%，上半年累計漲幅13.9%。
諸葛找房數據研究中心分析師梁楠表示，嚴格落實二手房源價格核驗政策，能夠抑制二手房虛高掛牌價格、炒作房價，抬高房價等市場亂象，進一步促進上海二手房市場穩定健康發展。
可以參考的是，深圳在2021上半年出台的二手房小區掛牌價格指導價政策，對價格的平抑起到了正向作用。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2021年6月，深圳二手房價格為67407元/平方米，上半年累計下降10.4%。
梁楠表示，雖然上海掛牌小區價格核驗細節還未正式公佈，但如果上海房價熱度仍居高，不排除會跟進二手房小區價格參考機制，且預計後期也會有更多城市跟進規範掛牌房源核驗及價格核驗。
被“做低價格”的二手房
“其實每一層加碼都增加了買房難度，急賣的可能會受影響，但我可能也會觀望，或者不賣，畢竟好的房子即使少了學區的價值也有地段的價值。”董哲在上海創業超十年，對上海房價起伏有着自己的考量。
談及新政，董哲表示，雖然在新政出台後，掛牌的房屋價值可能會出現降價，但是，不斷漲價的次新房也是支持她持續觀望的原因。
和董哲有一樣看法的還有鏈家的經理人。一位來自鏈家長寧區的銷售人員楊寧向觀察者網表示，“上海新政和深圳新政不太一樣。”
打開鏈家網站，將定位切換到深圳，並在首頁中選擇二手房。不難發現，深圳對外發布二手房源沒有標註成交價，只提供一個市場指導價。“但業主到底究竟賣多少錢，還是要看具體的情況，因為房源的朝向、裝修和户型都將影響業主的心理價位。”
（圖片來源：鏈家網站）
“當然，上海的政策還在研究，是掛牌成交價還是參考價，目前還不清楚。”清楚的是，即使業主對外報價高出市場預期，這些房源依舊可以出現在二手房的交易市場上，只不過這些房源將被鏈家等中介“人為隱藏”。
“比如，市場價格這套房子應該賣一千萬，但業主就是要賣1500萬。”楊寧表示，由於這些房源遠遠超出市場成交的真實價格，鏈家不會對外展示這個高價房源，僅在鏈家內部數據端可以看到，也只會通過經理人進行傳播。
值得注意的是，如若房源均價高於市場預期，是無法通過房管局審核、完成過户。
“我們可以把房子的備案價格標注成一千萬，剩下的500萬則以現金、裝修補償款、家電傢俱補償款等方式成交。”楊寧表示，做低總價的方式在二手房市場並不少見。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，就這兩年實際交易情況看，二手房往往容易出現做低價格，而不是做高價格。從部分城市的二手房數據看，部分價格明顯和實際感受相比要低，多少和穩定房價的導向有關。從實際購房的情況看，也會做低價格，不過這樣有逃避税費的嫌疑。
但這並不意味着新政將失去作用，盤古智庫高級研究員江瀚表示，當前上海的房地產新政實際上就能夠從客觀的角度出發給市場潑潑冷水，當市場處於整體頭腦過熱的時候，由專業化的機構或者監管層出面直接進行市場的調控，將一個公允的價值傳遞給市場，無疑能夠有效地緩解房地產市場出現過熱現象。
與此同時，江瀚認為上海當前的房地產調控其實還有一個作用，通過一個暫緩機制其實讓房地產市場的流動性進行一定程度的降速，嚴格執行掛牌房源價格核驗可以有效地降低市場的流動速率，從而實現從速度上進行調控的目的。
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