連續四天收盤價與發行價持平，德信服務陷股票流動性困局

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）高度依賴地產公司、收入結構單一，資本市場已經對中小型物企的上市故事感到疲倦。

7月15日上午9時，德信服務集團有限公司（簡稱“德信服務”）登錄港交所，開盤報3.06港元，與發行價持平，總市值約30.6億港元。當天盤中最高每股報3.14港元，隨後跌回發行價，截止晚間收盤，股價依舊與發行價持平。

這似乎為德信服務後續的股價走勢奠定了基調。觀察者網瞭解到，德信服務收盤價連續四個工作日持平，既漲不上去也跌不下來。

此外，7月15日-20日，德信服務成交量分別為20.65萬手、2.77萬手、1.25萬手和0.69萬手，成交量驟減且有多個時間出現零成交；與之相對，德信服務換手率分別為2.06%、0.28%、0.13%和0.07%，除上市首日換手率較高之外，其餘時間內都保持在極低的水平。

“這個成交量，可能都不至於動用‘綠鞋’機制。”資深投行人士王驥躍向觀察者網表示，綠鞋機制下，是市場認為發行價高了，主承銷商動用超額配售獲得的資金去託市穩定股價。但德信服務除第一天上市外幾乎沒有成交，每天幾百萬金額的成交，並沒有明顯的拋壓，所以動用超額配售資金穩定股價的可能性不大。

也就是説，“物業公司，特別是小公司的物業公司，資本市場對其關注度不高了。”中原地產首席分析師張大偉説道。

在管面積處於行業下游

疫情過後，佔據社區入口通道的物業公司站到了風口上。

據不完全統計，截至目前，港交所已上市的物業企業已經達到49家，而已遞表等待上市的企業數量為22家。

“而在逐漸拉長的上市戰線中，競爭力強的企業已經搶先登錄，排隊上市的物企在規模、盈利、競爭力等方面明顯不足。”業內人士告訴觀察者網，近段時間上市的物企在股價表現上都不太理想，側面説明投資者不看好小物企的發展前景。

資料顯示，德信服務是浙江省綜合性物業管理服務提供商，總部位於杭州，截至2020年12月31日，其在管物業合共175項，在管建築面積合共2490萬平方米，覆蓋7個省份24座城市。

其中，由德信集團及其合營企業及聯營公司開發69項物業，在管總建築面積為880萬平方米，佔截至同日德信服務集團在管總建築面積的35.1%。

可以參考的是，2020年年報數據顯示，已上市的39家物企平均在管面積接近1億平方米，為0.96億平方米，其中有16家物企在管面積超過1億平方米。

“不破發已經很給面子了。”業內人士表示，德信服務擁有的在管面積處於行業下游水平。

德信服務方面則向觀察者網表示，影響二級市場股價變動的因素多種多樣，包括大盤走向、資金偏好、市場預期等，且公司剛剛上市，市場對公司的瞭解還在培育階段，未來股價預計能更好反應公司的實際價值。

不斷減少的第三方在管面積佔比，可能也是投資者擔心其獨立業務開發能力的原因之一。數據顯示，2018年至2020年，德信服務來自第三方項目佔比分別為78.1%、70.4%、64.9%，連續兩年出現下滑。

眾所周知，對外拓展第三方項目成為考核一家物企服務能力的核心要素之一，而不斷減少的佔比也在減少德信服務的優勢。

為了改變這一現象，德信服務計劃將上市募集資金中約65%的所得款項淨額或4.53億港元用作擴大集團的業務規模及通過多渠道提高市場份額；約10%的所得款項淨額或0.697億港元將用於多元化及擴展本集團的服務產品。

收入高度依賴德信中國

得益於德信中國及其附屬公司的合作推動，德信服務集團業績持續增長。

招股書顯示，2018年-2020年，德信服務集團的收入分別為3.98億元、5.13億元與6.92億元，複合年增長率為31.9%；淨利潤分別為2246.2萬元、5055.0萬元與1.06億元，複合年增長率為116.8%。

其中，2018年-2020年，為德信集團所開發的物業及聯合開發的物業提供服務產生的收入分別佔公司總收入的34.9%、47.8%與58.6%；向德信集團及其合營企業及聯營公司與其他由董事長控制的實體提供的服務所產生的收入分別佔公司總收入的16.8%、26.0%及31.2%。

也就是説，雖然第三方項目佔比高，但收入水平卻不及德信中國及其附屬公司項目。

此外，由於依賴地產公司，德信服務與杭州本土房企德信中國的發展軌跡高度重合，大部分項目位於浙江省以及長江三角洲地區。招股書顯示，2018年-2020年，來自浙江省內項目收入在德信服務中的佔比分別為57.9%、61.1%和71.5%。

服務結構中，由於德信中國及其附屬公司以住宅業務為主，物業管理服務因此在德信服務的營收構成中佔比高達53.5%。招股書顯示，2020年德信服務的物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務分別錄得3.7億元、1.79億元和1.43億元。

值得注意的是，德信服務所依賴的德信中國並不好過，腳踩一條紅線之餘還在家門口拿地失利。在杭州首次集中供地中，作為排行第三的本土房企，德信中國僅拿下1宗地塊，成交金額15.9億元。

本土優勢難以維持，德信服務的擴張計劃也將受到影響。畢竟，德信服務“計劃繼續鞏固在浙江省的市場地位，大力提高在長江三角洲地區以及中國其他經濟發達地區的市場份額。”

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