中國鐵建地產華東公司“人事巨震”：一把手離任，欲靠多元轉型突圍？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）在老一輩人的眼裏，國企的工作相當於“鐵飯碗”。國企的崗位一直都比較穩定。也正因為此，有着“國資委批准的16家以房地產為主業的央企之一”稱號的中國鐵建房地產集團有限公司（以下簡稱“中國鐵建地產”）華東區域公司最近大規模的人事變動引發了業內對其戰略發展的種種猜測。

日前，有消息稱，中國鐵建地產華東公司原董事長、黨委書記、總經理、營銷總監等眾多高管發生了變動。包海利升任中鐵建地產華東公司董事長、執行董事、黨委書記，接替馬建軍。馬建軍則赴兄弟公司鐵建城發擔任董事、總經理。

中國鐵建的人事一直都相對穩定，此次公司人事出現較大變動的原因是什麼?上述人事變動之後，公司華東區域發展戰略將會發生怎樣的調整？就此，7月20日，中國鐵建華東區域相關負責人回應觀察者網表示，相關人事變動系中國鐵建戰略發展的需要。而具體戰略方面，其表示，目前尚沒有可以對外披露的內容。

行業擴張顯疲態

公開資料顯示，1975年出生的馬建軍畢業於中南大學，碩士學位，高級工程師。1998年7月，23歲的馬建軍開始參加工作。1998年~2008年，馬建軍在中鐵十六局集團及其下屬公司出任多個職位。2010年2月，中國鐵建地產以28.06億元競得杭汽發鑄造車間地塊。3月，馬建軍出任中鐵房地產集團浙江京城執行董事、總經理，操盤多個高品質明星項目，杭州中國鐵建·國際城、中國鐵建·江南國際城等項目成為城市品牌樓盤。

2016年，中國鐵建地產成立華東區域公司，統籌華東運營開發，馬建軍擔任執行董事；2018年，馬建軍從戰略性高度，總結提出了“圓錐體投資”理念，同年啓動了“飛象計劃”。

對於“飛象計劃”，馬建軍曾在接受媒體採訪時如此解釋：指的是要以快速週轉的開發策略、精準的全國佈局及匠心築造精品的理念在市場上揚名立萬。“光有規模不行，還要快。’”

馬建軍將中國鐵建的規模比喻成一艘巨無霸戰艦，也就是“大象”。他解釋道，現如今瞬息萬變的市場環境下，每家企業都在加速奔跑，這直接導致了競爭的激烈。因此作為央企，光大不行，還必須要快。從企業發展的角度，必須讓“大象”飛起來。

快週轉策略之下，中鐵建銷售金額也穩步提升，不過，公司行業排名始終遲滯不前。克而瑞數據顯示，2017年，中國鐵建流量金額為685.3億元，位列排行榜第31位；2018~2020年，中國鐵建全口徑銷售金額分別為886.2億元、1100.2億元、1273.4億元，位列排行榜第34位、32位、32位。從行業排名的指標來看，“飛象計劃”效果並不明顯，行業擴張顯疲態。

同時值得一提的是，工商資料顯示，鐵建城發公司在2020年4月16日剛剛成立，法定代表人為趙晉華，總部位於浙江省寧波市。鐵建城發主要圍繞大業主方（政府及其他甲方）訴求、助力中國鐵建率先在城市更新領域實現新的增長極，是系統內城市開發運營類業務重要實施主體。目前鐵建城發主營業務有四個板塊，分別是未來社區、產城融合、片區綜合開發和其它類業務，總體思路為平台搭建、金融推動、投資跟進、基礎設施一攬子合作。由此來看，擺在馬建軍面前的，又是一塊需要從頭開墾的“新土地”。

一位長期關注房地產行業的業內人士向觀察者網表示，人事調動最麻煩，“説白了誰上去都可能不服誰，原先的計劃是不是會有好的貫徹，這個也説不準。”

如其所言，與馬建軍的去職同步的還有，周斌升任中鐵建地產華東公司總經理，接替王娟；王娟仍擔任華東公司黨委副書記職位。劉婷升任中鐵建地產華東公司營銷總監，接替陳煒，陳煒已隨馬建軍進入了鐵建城發。

多元轉型能否突圍？

上升到董事長層面的人事變動也難免引發業內猜測，公司經營戰略將迎來重大調整。

有意思的是，作為華東區域的新任掌舵者，包海利提到，在集團公司整體的轉型升級趨勢之下，中國鐵建地產華東區域公司必然一馬當先，爭取跑在前面。轉型，是其中的關鍵詞，這也是中鐵建地產給自己規劃的“突圍”之路。

據介紹，除了在傳統招拍掛市場繼續保持參與外，未來華東區域公司將積極轉變經營理念和經營方式，充分利用中國鐵建全產業優勢和央企優勢，堅持跨界跨境整合細分行業優質資源，在對區域經濟、交通、產業等深度分析的基礎上，用戰略眼光進行長線和前瞻性投資佈局。將投入更多的精力在創新經營和創新業務上，積極通過對接資源、借用外腦等方式快速提高創新經營能力，參與到軌道交通TOD、產城融合綜合開發、城市舊改等業務之中。

事實上，上述理念和觀點在包海利此前的職業生涯中就有所提及。2017年，時任中國鐵建地產杭州公司總經理的包海利在接受媒體採訪時曾坦言，要想擴大品牌影響力，項目與項目之間的承繼是很關鍵的，“今年我們賣了100多個億，打掉了一大半的子彈，而明年我們還要持續發聲，這就需要有新的項目能頂上去。”談及拿地策略，包海利曾表示，視野不會侷限在土地招拍掛上，中國鐵建地產正嘗試在複合型地產開發上尋找機遇，如養老、旅遊、產業地產等新業務線都可能會是今後發展的重點。

而為了獲取更多的“子彈”，儲備“糧草”，近年來，中國鐵建在拿地方面也頗為積極。年報數據顯示，2020年，中鐵建在北京、上海、廣州、天津、重慶、武漢等34個城市成功獲取57宗土地，規劃總建築面積1184萬平方米。截至報告期末，集團共進入77個國內城市及其它區域，持有開發328個項目，總建設用地面積約2919萬平方米，總建築規模約9076萬平方米。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，中鐵建在鐵路、高鐵等方面的確有一定的優勢，未來也是有一定的機會在裏面的。不過，另一方面，TOD、舊改、產城融合等業務由於開發週期長，也會對資金形成一定的考驗，“但好歹也是央企，資金問題不大”。

同花順iFinD數據顯示，2018~2020年，中鐵建地產負債合計分別為1178.29億元、1273.3億元及1469.88億元。截至2021年一季度，公司負債已經攀升至1507.77億元。2018~2020年，公司資產負債率分別為82.82%、82.54%及83.68%；現金到期債務比分別為-79.81%、-10.24及19.09。

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