高額債務壓頂，紅星折價77億賣身遠洋

（文/解紅娟  編輯/馬媛媛）長達4個月的收購事件，隨着遠洋集團的一紙公告塵埃落定。

7月18日，遠洋集團發佈公告，將與關聯合作方共同通過天津遠璞，擬以40億元的股權對價收購紅星地產70%的股份。

據悉，整個交易由4個階段完成，此前，天津遠璞已經受讓紅星地產18%的股份，雙方計劃在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前後，分別完成紅星地產22%、11%和19%的股權轉讓。

遠洋的“小算盤”

“從談判結果，167億淨資產被折價賣給遠洋是事實。”一位財務專家告訴觀察者網，這個交易本身就表達了遠洋並不看好紅星地產資產的情緒。

公告披露，截至2020年12月31日，目標公司及其附屬公司的未經審核資產淨值約為167.49億元（含資本工具），據此計算，70%股權對應價值約117.24億元，而天津遠璞只給出40億元的收購價。

對於紅星遠洋此次交易中資產淨值縮水77億，業內人士只能用“紅星地產土儲質量一般”進行解釋。

“事實上，近段時間股權交易事件並不少，類似遠洋收購紅星的有平安收購凱德來福士。”高力國際華東區研究部董事袁曉超説道，賣方同樣是出售資產部分股權，也擁有項目的運營權。

可以參考的是，一個月前凱德賣出6個來福士資產包部分股權，評估資產組合總資產價值為467億元，平安人壽收購其中部分股權，總投資額約330億元，與評估價格相當。

而遠洋一邊折價買進，一邊又看好紅星未來發展潛力，讓人迷惑。 既然不看好，為何又要收購呢？原因很可能是遠洋集團本身的業績壓力，以及補倉的緊迫性。

數據顯示，2017年至2020年，遠洋集團分別實現合約銷售金額705.6億元、1095.1億元、1300.3億元和1310.4億元，同比增長40.06%、55.20%、18.74%和0.78%。不難發現，早在2019年，遠洋集團規模增速就出現明顯下滑。

進入2021年，遠洋集團的業績表現更是慘淡。2021年1-6月，遠洋集團累計合約銷售樓面面積為約283.43萬平方米，累計合約銷售額約523.7億元，僅完成全年目標1500億元的34.91%，甚至還不到去年銷售額四成。

與此同時，遠洋集團銷售金額排名持續下降。克而瑞數據顯示，2016年至2020年，遠洋集團分別排名第22位、27位、26位、24位、36位。而2021年上半年，遠洋集團排名更是下跌至第44位，被卓越集團、合景泰富、首開股份、奧園集團等後來者居上。

這樣就不難理解，遠洋集團為何明知紅星地產資產不佳也要吃下這塊蛋糕了。數據顯示，2020年，紅星地產全口徑、權益銷售額分別為614億元和438億元，假使紅星地產今年銷售額維持在614億元左右，遠洋集團1500億元銷售目標就有望達成。

“此外，紅星和遠洋的資產形成互補性，擴充京津冀環渤海業務的同時，也增加華東佔比。因為華東區域已經是樓市利潤的主要來源。”上海中原地產市場分析師盧文曦認為，除了快速實現業績增速，收購紅星地產後還有利於遠洋集團土儲平衡分佈。

前者重點佈局華東區域，後者的主要陣地則在北方區域。截至2020年底，遠洋集團總土地儲備達到4718萬平方米，其中，北京、華南、環渤海、華東、華中、華西六大區域的土地儲備佔比分別為26％、23％、22％、8％、9％、12％。

提出“南移西拓”戰略後，遠洋在2021年招拍掛市場拿下12宗宅地，土地面積50.39萬平，總計103.18億元，分別位於成都、武漢、温州、蘇州、佛山等非北方區域。

而根據公告，紅星地產此次轉讓的資產包括住宅、商業和物業三大類，合計共91個項目，住宅建築面積2017.1萬平方米，商業建築面積625.2萬平方米，其中北京、環渤海、 華東、華南、華中、華西項目數量分別為9個、15個、35個 、1個 、6 個、25個。

“有效平衡區域佈局的同時，紅星地產的物業、商業板塊也對遠洋的多元化經營提供幫助。”盧文曦表示，這會給資本市場帶來更多想象空間。

不過，機會和風險往往是並存的。

紅星地產的債務去哪了？

紅星地產被變賣的原因，無非是母公司資金承壓，地產開發業務為資金密集型、財務槓桿更高且非銀行融資敞口較大。

官網資料顯示，紅星地產全稱上海紅星美凱龍房地產集團有限公司，成立於2009年。主營業務範圍涵蓋商業運營管理、不動產開發、是綜合性地產開發特色房企。

據中指研究院2020年全國拿地排行榜顯示，紅星地產斥資168億元拿地，排名第57位；拿地面積553萬平方米，排名第32位。截至2020年底，紅星地產已經在全國57座城市佈局120多個項目。

事實上，紅星地產資產狀態不佳，商業地產在建項目規模較大，部分位於三四線城市項目存在去化壓力；公司家居商場與地產開發業務在建、擬建項目尚需投資規模較大，僅排隊待建的愛琴海商場就多達80家。

截至2020年底，紅星地產總資產約1000億元，其中存貨逾600億元、現金90億元、預收賬款近500億元、有息負債168億元、淨資產167億元。其中，截至2020年6月末，紅星地產主體紅星企發負債總額達877.4億元，其中流動負債達725.02億元，佔比高達83%。

母公司紅星美凱龍債務壓頂。公開資料顯示，截至2020年9月末，紅星美凱龍債務總額達1860.8億元，超過四成的資產已被抵押；賬上貨幣資金僅62.2億元，而一年期內到期的非流動負債高達124.98億元。

繼定增、發債、ABS之後，紅星美凱龍終於將紅星地產以40億元的價格“賤賣”給了遠洋集團。

但除了紅星地產即將剝離的債務，紅星美凱龍控股自身還有約105億元未到期境內債券，且大部分將於2022年和2023年到期。紅星美凱龍折價“賣身”自救一事，仍要打上一個問號。

至於被剝離債務的去處，作為房企中為數不多“三道紅線”全綠的企業，遠洋集團自然不願意背上枷鎖。

為了合理規避債務風險，遠洋集團聯合和遠洋資本成立合資公司天津遠璞，分別持股50%，至此，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股分別持有重慶紅星美凱龍企業發展有限公司35%、35%、30%的股權。

遠洋集團還表示，“於收購事項完成後，重慶紅星美凱龍企業發展有限公司將於合資公司的財務報表內入賬列作聯營公司”。換句話説，遠洋集團並不計劃將其併入報表。

值得一提的是，遠洋資本是遠洋集團投融資平台，是一家另類投資公司，主要從事不動產投資、資產管理、股權投資、海外投資等方面的業務。

而不論並表與否，這筆債務都不會憑空消失。

至於紅星控股，由於只擁有紅星地產30%股權，紅星控股從主導者變成遠洋發展戰略的服務者。根據收購框架協議，目標公司持有的商場及商業街，受限於天津遠璞的評估及管理，原則上委託紅星美凱龍控股指定的服務提供商運營。

此外，截至2020年年底，紅星地產已售但未結轉的開發物業及自持物業的利潤，將由紅星美凱龍控股及天津遠璞按85 %：15 %的比例進行分配；於2020年12月31日未售的開發物業及自持物業的利潤，將由紅星美凱龍控股及天津遠璞按70 %：30 %的比例進行分配。

“變身財務投資人的紅星美凱龍退了，但這場收購是否會產生更高的效益也很難説，畢竟有平安和華夏的案例在前。”業內人士説道。

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