宋都股份5000萬“退地”背後：資不抵債、合作開發隱患重重

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）房企合作開發的負面典型，大概莫過於犧牲掉2020年淨利潤14.19%的宋都股份。

日前，宋都股份發佈公告稱，經協商後，公司決定放棄杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權，代價5000萬。

這個數字是什麼概念？如果放在碧桂園、萬科、恒大等大房企身上，或許還不會讓人感到震驚，可當這個數字放在杭州本土房企身上，頗有點“生命不能承受之輕”。

可以參考的是，2020年度，宋都股份營業收入71.61億，歸屬於上市公司股東的淨利潤3.52億元，扣除非經常性損益淨利潤5.40億元。也就是説，宋都股份前兩個月基本白乾了。

而深究其退地原因，宋都股份方面向觀察者網表示“合作方臨時變卦是真。”

“合作開發的優勢很多，劣勢也不少。”同策研究院研究總監宋紅衞表示，有些房企合作拿地後，後期一方退出，給項目增加不確定性；此外，業務並表只能併到控盤方，非控盤方只能分紅。

權益佔比下滑至50.76%

在房企銷售榜單文化盛行的當下，不少房企都將合作開發視為佈局、擴張、提高排名的主要手段之一。

宋都股份銷售金額排名上升是在2019年開始的。2018年及以前，宋都股份排名一直在150名以下，2018年位於第154位且有突破記錄的趨勢，隨後出現大幅增長，2019年和2020年分別位居125位、126位。

這很大程度上得益於合作開發佔比的增加。2018年至2020年，宋都股份銷售權益佔比持續走低，分別約為100%、63.74%和57.34%。截止目前，這一比例再度下滑至50.76%。

具體來看，2018年，宋都股份操盤和銷售金額皆為99億元；而從2019年開始，宋都股份實際操盤金額和銷售金額就出現巨大差距。例如，2019年操盤金額為118.5億元，銷售金額卻為185.9億元；2020年，宋都股份實際操盤113.6億元，銷售金額高達198.1億元。

宋紅衞表示，合作開發資金壓力減小、項目風險降低、實現業務並表、優勢互補。尤其是房企新進入一個城市一般會選擇與當地房企合作，也有一些房企會跟有產業資源的房企合作，進行產業勾地。

嚐到了合作開發甜頭的宋都股份，在2021年上半年新增約6個土地項目，總計約51.86億元，其中就包括單個地塊成交價高達17.83億元的的“退地”項目。

值得注意的是，據宋都股份披露的2021年一季度財報顯示，截至3月31日，公司貨幣資金79.79億元，流動負債合計317.7億元，一年內到期的非流動負債約19.18億元。

事實上，宋都股份可用的貨幣資金並不多。可以參考的是，截至2020年年末，公司貨幣資金只有72.7億元，其中39.88億元受限，可用的僅有32.82億元。

而宋都股份二季度拿地成本約為45.46億元，如果不是考慮到合作開發，相信宋都股份沒有這個勇氣拿高價地塊。這也不難理解為什麼要合作方臨時爽約後，宋都股份選擇交罰款退地。

此外，宋都股份也為其餘5宗地塊找了盟友，分別和天陽控股、嘉興楨馳投資、杭州正道資產管理、杭州長慧企業管理、寧波陽明房地產開發等企業合作。

值得注意的是，和寧波陽明房地產開發聯手拿下的杭州市餘杭區崇賢新城沾橋D-2地塊，總價6.4億元，宋都股份的持股比例甚至不到10%；和天陽控股聯合獲得的常山縣趙家坪羅漢山地塊，總價8.53億元，宋都股份持股比例約28.8%。

持股比例最高的，應該是和杭州長慧合作拿下的杭州臨安中心城區單元01-ZX-01-140地塊，宋都股份股權佔比約90%，但地塊總價僅3.35億元。

“錢肯定不是全部因素，但起碼佔部分原因。”業內人士表示，如果單個項目支出太大、收益風險較高，房企基本上都會找人合作開發。不過，杭州樓市火熱，2021年上半年新房、二手房成交量還創了新高，主要原因還是出在房企身上。

對外擔保總額超過淨資產

宋都股份成立於1984年，2011年借殼上市，是杭州“老十八家”房地產開發企業之一。

7月5日，宋都股份公告稱，因資金安排需要，為頌都投資提供信用保證擔保，擔保的主債權本金金額為1.18億元。

事實上，這只是宋都股份對外擔保的冰山一角。

截至目前，宋都股份及控股子公司對外擔保總額156.40 億元，佔本公司最近一期經審計淨資產的331.64%，為近六年來最高值。

數據顯示，2015年至2020年，宋都股份及控股子公司對外擔保總額分別為142.39億元、98.26億元、236.70億元、204.26億元、223.84億元和235.07億元。

不難發現，宋都股份擔保額度出現大幅增長的時間是在2017年，從不到百億的擔保額度直接翻了一倍。

值得注意的是，宋都股份稱，2019年該集團實現銷售額以3年業績翻5倍的發展速度，成就了行業發展的“超速度”。從這個時間倒推，2017年正是宋都股份提出高週轉、提高規模的節點。

這樣看來，翻番的擔保總額或許是宋都股份實現“超速度”的秘訣之一。

而由於資不抵債的潛在風險，上海證券交易早在2019年就給宋都股份發過問詢函，對此，宋都股份控股和實際控制人俞建午在2020年5月27日公開表示，將力爭1年內徹底解決為控股股東提供存單質押擔保問題，也就是2021年5月27日。

最後期限的前一天，宋都股份發佈公告稱，為進一步降低潛在公司資金風險，公司控股股東宋都股份控股、實控人俞建午做出承諾，最晚於2023年6月30日前完成資產變現，足見其囊中羞澀。

另值得一提的是，俞建午還因涉嫌內幕交易非宋都股份股票，在2021年1月被中國證券監督管理委員會立案調查。

質押解禁後並未回購，也是宋都股份飽受資本市場爭議的焦點之一。

據悉，宋都控股持有宋都股份469144518股，佔宋都股份的35.01%。6月30日，宋都控股辦理解除股份質押1000萬股後，宋都股份控股累計質押股份為43600萬股。至此，宋都控股及其一致行動人累計質押股份數為53200萬股，佔宋都股份控股及其一致行動人持股比例的79.15%，佔總股本的39.70%。

不過宋都控股至今未進行股份回購。

無獨有偶，由於股價下滑明顯，宋都曾在今年1月發佈回購計劃，計劃以集中競價交易方式回購股份，截至目前，公司未進行股份回購。

“這可能有可能是為了提升當時的市場信心，‘講故事’的目的更多一些。”業內人士表示，這也從側面表現出宋都資金緊張，只能將資金優先用在拿地等帶來收益的業務上面。

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