劉永好的“新希望”會是地產嗎？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）在豬肉價格持續下跌的日子裏，“養豬大王”劉永好的終於收到了一個好消息。

7月28日早間，劉永好旗下最新上市平台新希望服務發佈正面盈利預告，預計上半年經調整股東應占淨利潤同比增長超80%。

受此消息鼓舞，5月份上市以來股價持續下跌的新希望服務終於迎來第一波大漲，截至28日收盤報2.28港元，漲24.59%。

然而作為剛剛上市2個月、總市值不過18億港元的物管平台，新希望服務的短暫上漲對劉永好來説也只能算聊勝於無。

新希望服務5月22日上市至今日K

千億“黑馬”

由於去年下半年開始，隨着疫情逐漸穩定豬肉價格持續下跌，“養豬大王”劉永好的日子並不好過。不久前，旗下最大上市平台新希望爆出目前A股最慘半年報：今年上半年預虧29.5億元至34.5億元，相比去年同期盈利31.64億元，公司業績預計下滑193.24%-209.04%。

這是新希望自1998年上市以來，首次出現虧損，企業股價也因此持續下跌，截至7月28日報收10.92元。要知道，去年9月份高點時新希望股價高達42.2元，股價跌幅達到74.12%，短短10個月市值蒸發超過1400億元。

市場甚至有聲音認為，劉永好可能因此丟掉蟬聯了20年的“四川首富”之位。

不過，如今的新希望集團也早已不是20年前所能比擬的了，旗下除了農牧和飼料之外，其他產業如食品快消、地產文旅、醫療健康、金融投資等全行業都有所涉獵。

其中，最受劉永好器重的莫過於房地產業務。

不同於“蚊型”物企新希望服務，新希望地產儘管沒能登陸資本市場，但近年來規模與擴張速度不容小覷。

數據顯示，企業2020年全口徑銷售額達到1031億元，同比大增40.1%。按此排名，相當於直接從百強房企晉升為40強，這一擴張速度稱得上去年最大“黑馬”。

相較於銷售端，新希望地產的擴張意圖在土地市場表現得更為明顯。

根據機構統計數據，2017至2019年，新希望地產分別斥資187億、287.2億、407.9億購買土地，2019年拿地金額排在第28位，遠超其銷售規模排名。2020年拿地金額才有所放緩，以250億位居第40，與銷售排名相當。

2021年，幾乎未受到“兩集中”供地政策影響，企業拿地支出不減：中指院數據顯示，新希望地產上半年拿地金額152億元，位列31名。

而由於其“新一線、強二線”的城市佈局戰略，“高溢價”也成為新希望地產一大標籤。

如2017年 6月拿下昆明泛亞新區組團地塊，溢價率208%；2019年5月經過200輪叫價拿下大連一商住地、溢價率49%；同年8月又以溢價率60%拿下寧波一宗宅地；2020年4月，擊敗金地、保利等17家房企，以48%溢價率拿下佛山一宗地塊，樓面價18252元/平方米，為佛山歷史第二高價地。

隱藏的槓桿

值得一提的是，“三道紅線”持續發力，房地產開發企業融資與擴張越來越難，新希望地產自然也不例外。

不過，表面來看，企業三項核心指標均處於紅線以內，位居“綠檔”：2020年末淨負債率為66.29%，剔除預收後的資產負債率為66.5%，現金短債比為1.96。

然而，這並不意味着企業槓桿真正健康，更大可能只是被其隱藏起來。

首先，與快速提高的合約銷售額相對應的是，新希望地產盈利能力卻呈現下滑態勢。

財務數據顯示，企業2018年－2020年以及2021年一季度合併口徑營業收入分別為152.43億元、182.63億元、304.96億元和37.15億元，歸屬於母公司所有者的淨利潤卻為18.19億元、15.54億元、14.65億元和 2.7億元。

與下滑的母公司利潤相反，近年來企業少數股東損益卻接連暴漲，2018年還只有3.1億元，僅佔淨利潤的14.56%，至2020年時以達到13.77億元，幾乎與母公司股東持平。

再聯想到近年來企業大規模進行合作開發，以及銷售額中不斷下降的權益佔比，不少分析人士認為，企業良好的槓桿數據極有可能是大量利用聯營公司與合營公司進行融資，最終卻將這部分權益計入投資收益部分，因此造成少數股東損益大漲。

其次，觀察者網查閲企業財報發現，新希望地產的永續債近年來也在不斷走高，2018-2020年底分別為6億元、11億元和32.68億元。

有資深投行人士向觀察者網分析指出，隨着國內房地產融資環境趨近，不設還款期限、不計入公司債務的永續債已經逐步成為房企“隱藏”債務的常用手段之一。2020年永續債規模增速超過100%的房企，除新希望地產之外，如華夏幸福、華僑城、建發房地產、華遠地產等比比皆是。

所謂永續債，簡單來説就是沒有明確的到期日或者期限非常長的債券。投資者是不能在一個確定的時間點得到本金，但是可以定期獲取利息。被視作一種介於債權和股權之間的融資工具。

也就是説，永續債可以實現“把借到的錢放到權益科目”，既避免了股權稀釋，又不會提高資產負債率，被稱為“降低資產負債率的專家”。

不過值得注意的是，永續債其實並不“便宜”，其相對一般中期票據更高的票息率，也在縮水企業利潤。由於新希望地產並非上市公司，觀察者網為查到其永續債利率，但以2020年12月，華夏幸福向中融信託發行的15億元永續債為例，該筆永續債初始利率為8.5%/年，之後每年利率增加2%，以此類推，直到利率為14.5%/年，融資成本不菲。

因此，在上述投行人士看來，永續債是披着權益外衣，實際卻必須揹負的債。房企大肆增加永續債來美化負債率的行為實則是掩耳盜鈴。

對此，企業在闡述自身優勢表述為，公司股東新希望集團是國內規模最大的擁有飼料－養殖－屠宰－肉食品加工產業鏈條的企業集團之一，系首批國家級農業產業化重點龍頭企業，位居中國飼料行業第一，同時也是中國最大肉蛋奶供應商之一，行業地位顯著。近年來新希望集團在增資、擔保及認購永續債方面持續給予公司支持。

可如今，當作為新希望集團支柱產業的飼料、養殖公司開始市值大跳水時，地產公司的債務難題將由誰來支持，最終又將由誰埋單？

品牌危機

此外，不得不提的時，與新希望地產槓桿、規模難題相比，擺在企業面前的品牌聲譽危機同樣不容小視。

今年2月開始，新希望地產參股的温州市鹿城區某項目曝出使用“鋼筋瘦身”等問題。

有媒體報道稱，鹿城區住建局在3月份委託第三方進行隨機抽樣檢測，結果顯示，該工程存在地下室地庫樓板裝修面層光圓鋼筋直徑未達到要求和局部鋼筋未滿鋪的問題，違反了按圖施工的相關法規要求，已啓動處罰程序。

再如南京錦麟融譽府項目被曝在突破限價的基礎上，精裝標準大幅下降；温州白麓城項目被曝鼓包、構造柱移位等多個質量問題。

甚至在部分城市政府主導的網絡問政平台上，新希望地產被市民投訴虛假廣告、“欺詐銷售”等問題一度刷屏。

此外，據觀察者網不完全統計，新希望地產及其子公司在 2018-2020年度及2021年1-3月受到的罰款金額在 5萬元以上行政處罰的情形就有19起，處罰原因從侵佔土地、偷税漏税、濫用廣告語、虛假宣傳、環保排污到違章建築、無證施工等各類情形五花八門，被罰款總金額超過725萬元。

最為嚴重的一次是旗下一級子公司永嘉萬新尚瑞置業有限公司，2014年因涉嫌非法侵佔國有土地1742平方米並新建建築物和其他設施，未能如期退還，被浙江省永嘉縣人民法院列為“失信被執行人”，強制沒收其在非法佔用土地上新建的建築物和其他設施。

需要説明的是，總數700餘萬的罰款對於一家千億房企看似不多，實則不然。

首先，其中諸如擅自增加隔斷、陽台、露台的擴建行為，以及無證施工的搶工期行為本身獲利空間十分巨大，而處罰金額也十分有限。

例如2019年9月永嘉萬新尚瑞置業有限公司（沒錯，還是那家失信公司）因擅自改造其所開發樓盤結構，被永嘉縣綜合行政執法局依照《浙江省城鄉規劃條例》，處違章建築工程造價百分之十的罰款，190.48萬元。也就是説，這部分違建的工程造價超過1900萬元，而因這部分違建所帶動的商品房增值空間更加難以估量。

其次，這些僅僅是被相關執法部門查處並通報的部分，而房地產開發項目由於位置偏遠、封閉性較強等原因，本身就監管不易，再疊加其他各種人為因素，被公開處罰的只是九牛一毛。

有業內人士指出，房地產行業目前受到全國範圍內廣泛關注，融資難、利潤低是不可避免的，但越是這個時候，企業越應該抓緊機會修煉“內功”，提升自身運營管理能力與品牌信譽，如此才能在更加激烈的競爭中走得更遠。