杭州第二批集中供地來襲，首推“競品質＋現房銷售”試點

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）7月30日凌晨，杭州市規劃和自然資源局網站發佈了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。此次供地31宗，均為涉宅地塊，總出讓土地面積2873畝，建築面積合計466.02萬平方米，總起拍價為633.78億元，預計將在9月7日－8日出讓。

和首批集中出讓的地塊一樣，第二批集中出讓的地塊大多也都分佈在蕭山、餘杭、錢塘、臨平等“九星”區域（九個郊區新城），總佔地面積約2279畝，佔第二批集中出讓總面積的80%，意在優化調整用地供給空間結構，增加星城住房用地供給比例。

10地塊先競品質、後競地價

值得注意的是，第二批集中供地名單中，杭州首次在10城區推出10宗“競品質”試點地塊，採取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式，從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品。

“競品質”階段建設品質模塊得分最高的建設品質標準表將作為“競地價”階段的報價依據及土地競得後的項目建設標準。

同時，本次試點地塊全部實行現房銷售，通過竣工備案等驗收手續並通過政府組織的履約監管核驗後方可銷售，商品住宅建成後實現“品質可視化、標準可固化、指標可量化”總體目標。

按照規則，“競品質”有三大步驟。

首先，申請人須按照競買報名資格申請須知要求，遞交申請文件，並向指定賬户足額繳納“競品質”階段競買保證金。

其次，杭州市城鄉建設委員會組織競買報名資格評審，確定取得競買報名資格的競買申請人，以取得競買報名資格的競買申請人中建設品質評分最高者所投報的各項指標作為地塊建設品質標準，並作為地塊競得後的建設、驗收、移交、保修標準。

最後，報名須取得杭州市城鄉建設委員會核發的《競買報名資格確認書》後，方可提交競買申請進入競地價程序。設定土地上限價格，當競買報價達到土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格的基礎上投報無償移交保障性租賃住房面積程序。

也就是説房企需要取得參與競品質的資格後，才可以提交建設方案，並由杭州市城鄉建設委員會進行打分。

值得一提的是，在此之前，北京、西安、成都等地均已推出類似的“競品質”土地出讓措施。但與之相比，杭州先競品質、再競地價的規則尚屬首創，並把得分最高的品質標準，作為項目建設標準。

億翰智庫認為，此舉對於崇尚高週轉房企來説將是重大打擊，同時利好房地產行業向品質建設轉變。同時政策整體意圖在於控熱度，利好綠城、濱江等本土龍頭房企，以及保利、招商、萬科等國央企，在杭高銷售額新增貨值不足的房企或許會加快入局。

優化土拍細則，提高門檻

除10宗試點地塊之外，為進一步“穩地價、穩房價、穩預期”，促進房地產市場健康穩定發展，杭州對第二批集中出讓地塊的競價規則亦進行了適當調整。

其一是取消預申請，房企參拍門檻大幅提高。此前，房企繳納最高不超過5000萬元的“勾地金”，就能獲得一宗地塊的參拍資格。現在則要求競買單位需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買。

其二是溢價率上限由30%調整為20%，其中“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%。

不過，由於起拍價上調，及競品質、增加配建等要求，業內普遍認為杭州地產開發“低利潤”現狀並未改變。

其三是出讓地塊達到上限價格後，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”，並做好租賃管理。

分析人士認為，杭州此次土拍對細則進行大幅優化，主要是針對首批集中供地引起外界諸多爭議而來。

據觀察者網瞭解，在不久前剛剛結束的22城首批集中供地名單中，杭州一口氣推出57宗共4533畝土地，以1178億元總收入摘得頭籌，幾乎相當於排在末位青島、福州等城市的10倍，出盡了風頭。

但同時，又由於其土拍市場過熱，平均溢價率高達26.1%，41宗地塊競拍至自持階段，被業內直呼“不賺錢”，引發市場對於該批土地房屋質量和未來房價的擔憂。

特別是日前，杭州本土的老牌房企宋都股份宣佈以放棄5000萬元保證金為代價，主動“退貨”引發全國關注。據悉，該地塊為杭政儲出【2021】8號地塊，純住宅用地，今年5月7日，宋都股份以封頂29.90%溢價率加上21%自持拿下該地塊，總價17.83億元。

也就是説，同樣的地塊，如果按照現在的規則想要退地，至少需要捨棄2.7億元保證金。並且假如按照試點地塊規則，在“競品質”之後，亦能讓房企競價過程更加理性，即便封頂也大概率不會被競拍至這麼高的溢價和自持比例。

另外，此次杭州土拍還細化了商服用地要求。從保障住宅佈局空間，提高住宅環境品質的角度，對住宅用地中規劃允許配建不超過10%的公建部分，提出集中建設公益性配套公建、沿街佈置配套商業等要求。

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