深圳土拍延期因“太涼”？知情人士稱保證金仍未退完

（文/張玉 編輯/馬媛媛）房住不炒的政策環境下，與住房息息相關的土地市場也正在發生一場巨大的改變。

8月6日，深圳交易集團有限公司（深圳公共資源交易中心）官網發佈公告，為穩妥推進第二批居住用地集中掛牌交易組織工作，決定中止此前披露的22宗地塊的掛牌出讓工作，具體出讓時間另行公告。截至當日24時，已交納的競買（投標）保證金，深圳土地礦業權交易平台將原路退回。

一石激起千層浪。此次深圳第二批集中供地延期引發業內廣泛猜測。甚至有網友表示，集中供地相關變化是因為摸排下來報名房企嚴重低於預期。

不過，這一觀點遭到業內知情人士的否認。好地研究院執行院長方曉泉表示，這完全不屬實。據其透露，深圳完全是超預期，“已經交的保證金今天還沒退完。”

首輪集中土拍“後遺症”

部分城市二次土拍延期的背後，一個難以迴避的問題是，大部分城市土拍市場“依然過熱”。

以深圳為例，第一輪集中供應的6宗土地，溢價率最高達45%，樓面價最高達7萬。而且，開發商對熱點地塊的追逐非常火熱，土地前端融資也非常熱鬧，部分開發商有多個馬甲參與，在業內人士看來，這樣的狀況與兩個集中前的供地沒有太大的區別。

與網絡流傳的房企拿地積極性低相反，方曉泉表示，深圳土地稀缺，開發商拿地積極，預計會拍的比較高，且會跟前段時間深圳進行的樓市調控的效果形成反差。基於此，接下來，深圳要改競拍規則。

“第一輪供地，儘管實現了從涓涓細流到放量供應的目標，但是在穩地價，進而穩房價、穩預期上面，並沒有實現預定的目標。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，突然中止供地，主要原因是，第二輪供地與國家最新指示有一些衝突。這也是第一輪土地集中出讓沒有實現既定目標的主要原因。最終的結果將是兩個目標的協調和統一。

事實上，除了依舊火熱的市場，被攤薄的利潤水平也考驗着房企的拿地積極性。

“第一批的土拍結果就可以看出，除了個別城市控制的還不錯，其他地方都很熱。但是，控制不錯的城市像北京、上海等，也面臨一個問題：沒有利潤。我們是想規範市場，但不是要把市場給弄死。所以可能還需要一些詳細的規則去梳理。”對於當前部分城市土拍市場出現的延期現狀，上海中原地產市場分析師盧文曦一陣見血地指出。

房企利潤低的問題並不是危言聳聽。濱江集團董事長戚金興在2020年業績會上的一席話曾引爆地產圈。他直言，濱江在今年的杭州集中土拍中共拿了5塊地。憑藉團隊精幹、高效管理、融資能力強、品牌影響大等優勢，將努力做到1%~2%的淨利潤水平。

要知道，克而瑞數據顯示，2020年濱江在杭州銷售額387億，位列杭州房地產企業排行榜第一位。如此之下，房地產企業的行業淨利潤水平可見一斑。

李宇嘉坦言，報名的開發商減少，一方面是因為按照此前邏輯拿地的項目可能不賺錢了。同時，融資形式也很難支持高保證金、土地前融。“三線四檔”的監管要求強化，對購地資金來源的監管加強，購地資金不超過銷售額的40%。

“問題是，如果土地市場冷卻，對深圳已經開始回落的房地產市場將是巨大的衝擊。進一步，可能會對固定資產投資、城市更新也會造成連鎖反應。”他表示。

多城出台土地政策

首輪集中土拍所呈現出來的種種弊端也迅速引發關注。

7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議並講話。根據會議精神，“要牢牢抓住房地產金融”這個關鍵，嚴格房地產企業“3線4檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理；要加快完善“穩定價”工作機制，優化土地競拍規則；建立有效的企業購地資金審查制度。

不難看出，下半年的房地產調控，還是要緊緊圍繞土地和金融兩個方面。

7月29日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談惠州、銀川、徐州、金華、泉州5個城市政府負責人。據報道，上述5個城市被納入房地產市場監測重點城市名單。

此後，多個城市迅速發佈相關調控政策。而土地市場政策作為重要的方面，赫然在列。

8月9日凌晨，惠州市住建局發佈了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。其中第一條就提到，要建立完善房價地價聯動機制。優化土地競拍規則，實行“限房價、限地價、競配建、競品質”等出讓方式。合理確定出讓地塊住宅銷售限價，進一步穩地價、穩房價、穩預期。

而在此之前，金華市住建局規定，要完善房價地價聯動機制，優化“限房價、控地價、提品質”等住宅用地出讓競拍規則，根據周邊區域房價確定出讓地塊住宅銷售限價。

東莞市更是明確，嚴格購地主體資格審查，非房地產開發企業不得參加住宅用地競買。建立有效的企業購地資金審查制度，對購地資金來源進行穿透式核查，確保競買企業購地資金依法合規。

“下半年，需要在總結第一輪集中供地的基礎上，對第二輪集中供地的模式做修訂。此前杭州的第二輪供地時，我們已經看到了變化，比如大幅度提高保證金的門檻，開競爭品質試點。對於深圳等熱點城市來講，第二輪供地採取什麼樣的模式，決定下半年調控的績效和市場預期。”李宇嘉表示。

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