恒大新一輪自救:擬出售汽車與物業部分股權

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）自去年“三道紅線”監管政策面世以來，身背8700億元負債，腳踩三線的“紅檔”房企恒大就被迫走上了轟轟烈烈的自救道路。

從“打骨折”式促銷回款，到發動許家印朋友圈引入戰略投資人，再到變賣旗下上市公司股份，每當市場開始質疑其能否熬過這一關時，恒大似乎都能奇蹟般地“逢凶化吉”。

這次終於觸及到恒大系較為核心的汽車和物業板塊。

8月10日晚間，恒大系三大主力上市平台中國恒大、恒大汽車、恒大物業同時發佈公告稱，正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關出售公司旗下部分資產，包括但不限於出售恒大汽車及恒大物業的部分權益。

值得一提的是，8月9日，市場就有消息稱，在有關部門的協調之下，一批有實力的國企可能將接手恒大相應資產，以幫助恒大渡過短期資金流動性難關。

8月11日午間，又有傳聞稱，恒大物業的股權出售對象可能是萬科牽頭的財團。

受此消息影響，上述三家上市平台股價再8月9日-11日三天時間裏連續大漲。其中，中國恒大11日報收6.33港元，漲幅21.7%，市值增加149.7億港元；恒大汽車報收13.82港元，漲幅17.1港元，市值增加214.9億港元；恒大物業報收7.3港元，漲幅44%，市值增加238.9億港元。

也就是説，恒大單憑一條出售股權的消息，3天內市值合計暴增超過608.5億港元，摺合人民幣超過500億元。

保底：價格戰促回款

事實上，儘管去年以來關於恒大爆雷的傳聞一直不絕於耳，但關注房地產行業的人都不難發現：房企爆雷的很多，但真正倒下的卻很少。

當然，其中相當一部分因素是，很多房企作為一市甚至一省的納税大户，涉及員工數量、關聯公司、關聯行業過於龐大，地方政府出於社會穩定的角度，多方牽線搭橋甚至直接讓國資入股，試圖幫助企業渡過難關。

但根本原因則是房企大都手握價值不菲的土儲以及存量房源。要知道，類似泰禾、華夏幸福等規模小於恒大的房企，爆雷後關於裁員、債務逾期、項目停工等情況持續了一年多生命力也依然堅挺，近期已經有逐步復活的趨勢，更遑論如同巨無霸一樣的恒大集團。

不過，土地儲備作為地產商的根本，不到萬不得已地步，沒有人願意輕易出手。特別是近幾年地產行業馬太效應愈演愈烈，企業兼併已經不再侷限於“大魚吃小魚”的程度，就連大魚也隨時面臨傾覆危機。只有把土儲牢牢握在手中，未來才有翻身或者轉型的機會。

因此，幾乎所有規模地產商，最先應對流動性危機的方式都不會是變賣優質土儲。

對於恒大而言，事實上早在“三道紅線”落地之前就已經開始着手解決負債問題。自2019年開始，恒大率先打響“價格戰”，全國範圍內的打折促銷活動幾乎成為企業標誌性經營戰略。

不過當時的恒大似乎並未真正意識到8700億負債問題的嚴重性。於是促銷力度越來越大，從最初的部分8折，到2020年初已變成了7.5折。

2020年9月，恒大流動性危機全面爆發後不久，在許家印親自主持的一場內部會議中，恒大價格戰升級，開啓全國7折賣房，至少覆蓋全國600個樓盤。

不出意料，企業當月銷售額超過1000億元，差不多相當於40強房企一年的銷售總量。且由於有意快速回款而採取的折上折等優惠措施，其回款率通常高達90%以上，更是其他多數房企無法比擬的。

而這種近乎虧本式促銷回款方式，正是恒大敢於直面其鉅額債務的基礎。當流動性危機之下，融資成為奢望時，沒有什麼比強大的自身回血能力更令人放心。

至2021年6月30日，恒大集團對外披露，彼時企業淨負債率已降至100%以下，順利實現一條“紅線”變綠。同時，企業有息負債亦已降至約5700億元，與去年最高時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

不過想要順利走出流動性危機依然不夠。步入7月份之後，有關恒大商票違約、擠兑風波、評級下調等負面消息就再次將其推上風口浪尖，恒大繫上市公司市值持續下跌。

而彼時恒大促銷力度已經降到全國6折，部分5折的程度，被市場稱為“打骨折”式營銷。以至於如長春、岳陽等部分城市為了維護交易秩序，防止房企營銷亂象等原因，還專門強調了關於“商品房銷售價格不得低於備案價85%”的硬性規定。

士氣：引戰朋友圈

需要指出的是，恒大的自救方式從來都不止於此。

許家印深知，恒大的危機早已不止於流動性這麼簡單，當所有人都震驚於其天文數字一般的鉅額債務時，來源於信用方面的風險更加令人害怕。

而恒大近一年以來最為擅長的自救方式其實正是引入戰略投資人，借用許家印朋友圈的強大威力來提振士氣。

2020年8月份，許家印首次使用朋友圈為旗下物業平台造勢：恒大將其持有的恒大物業28.061%股份轉讓給14名戰略投資者，包括紅杉資本、雲鋒基金、騰訊、香港富豪劉鑾雄之妻陳凱韻、恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞等，對應代價為235億港元。

緊接着，企業流動性危機在9月份首次大規模曝光：回A失敗的恒大集團在4年前深深房重組時引入的1300億元戰投回購義務觸發。

此時的許家印才真正展示出朋友圈實力：1300億元戰投高管均出席簽約現場，包括簽字儀式上，蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西、安信信託董事長邵明安、嘉寓集團董事長田家玉等的863億元戰投與恒大簽訂補充協議，同意轉為普通股權長期持有，且股權比例保持不變。剩餘的437億元戰投中，也大都商談完畢或處於商談中。

此外，作為恒大系新核心平台的恒大汽車也先後迎來兩次戰投，分別是2020年9月以每股22.65港元向騰訊、阿里、紅杉資本、滴滴等戰略投資者配售股份，募資40億港元；2021年1月24日，以每股27.30港元向深圳地產大佬京基集團董事長陳華、中洲集團董事長黃光苗等6名戰略投資人定向增發9.52億股新股，共引資260億港元，各投資方自願鎖定12個月。

2021年3月29日，恒大整合房產、汽車線上線下全渠道綜合交易服務平台為主營業務的房車寶，發佈戰略投資者入股的公告，共募資163.5億港元，引入17位戰略投資者，仍舊大都來自於許家印的朋友圈與生意夥伴。

業內普遍認為，無論恒大地產還是汽車，多次引戰對於提振資本市場信心的作用，要遠遠大於其實際所得資金，許家印強大的朋友圈陣容也成為企業總能化險為夷的一把利劍。

底牌：龐大資產體系

無論繼續配股還是引戰，用得多了也難免不妥，這無關朋友圈強大與否。

如今看來，只剩下“賣資產”這一條路。

從資本市場反應來看，效果是十分明顯的。然而假如真正走到大範圍出讓股權這一步的時候，即便實控人還是許家印，恐怕恒大已經不再是原來的恒大了。

因此，對於企業掌舵人而言，這隻能是最後一步。

事實上，許家印對此也早有預料，變賣旗下上市平台股權也早已有之。

今年6月22日，中國恒大以6港元/股的價格向儒意影業、南瓜電影創始人柯利明轉讓7.39億股恆騰網絡股份，佔總股本8%，轉讓總價為44.33億港元。

8月1日晚間，中國恒大再次以3.2港元/股出售恆騰網絡11%的股權，回籠資金32.5億港元，其中7%賣給了騰訊，另4%未披露是誰。交易後，恒大持有26.55% ，騰訊持有23.90%，柯利明持有20.5%。恒大共回籠資金76.83億港元。

在處置恆騰網絡股權的同時，恒大還以10%的溢價率轉讓嘉凱城29.9%股權給自己的老合作伙伴深圳華建控股，轉讓價款合計約為27.62億元。交易完成後，恒大剩餘持有嘉凱城27.85%股份，並將自願放棄以上股份表決權。

不過，有機構投資人向觀察者網分析稱，相較於物業與汽車而言，上述兩家上市公司均未觸及恒大核心業務，如果轉讓恒大汽車和恒大物業的股份，回收的現金應該更可觀。此外，恒大在剛上市的FF還有20%的股份，對企業而言也是一個備選後手。

但對恒大系而言，真正的底牌則來源於企業地產主業的龐大土儲與庫存。

要知道2017年萬達出現流動性危機時，王健林依靠一筆超600億資產出售，渡過了2017年和2018年長達20個月幾乎貸不到款的難關。但遺憾的是，這筆生意也直接將萬達手中幾乎所有的優質項目及附屬酒店打包拋售了，此後的頭部企業中再無萬達身影。

相較於當年的萬達，資產體系更加龐大的恒大系顯然更加從容一些。截至目前，企業所出售的附屬公司股權更像是在瘦身。

而被視為底牌的地產儲備究竟有多大？

根據華西固收日前發佈的研究報告，從恆大歷史拿地情況來看，企業在江蘇與廣東兩省的拿地金額最大，均超過700億元；200億-700億元體量的省份包含浙江、重慶、北京、安徽、江西、福建、湖南、四川、河南、貴州、湖北等11個。

其中，單個城市拿地金額超過150億元的就包含重慶、北京、廣州、佛山、貴陽、無錫、哈爾濱、南京等8個。

從項目分佈來看，恒大全國參與開發的項目共計1461個，其中已售罄項目827個，在售項目497個，待售項目141個，重點分佈於重慶、成都、武漢、瀋陽、長沙、太原等中西部省會城市及非傳統一二線城市。

值得一提的是，這些項目中很多都是位置相對偏遠的文旅或康養超級大盤，如位於海南的儋州海花島、位於江蘇啓東的海上威尼斯等等，動輒上萬畝，這些項目的最典型特點就是投資收益高但回報週期長。

因此，上述機構投資者進一步表示，恒大之所以遲遲沒有走出流動性危機，與泰禾等房企的思路基本相同，很大程度上與其不肯賤賣核心資產直接相關。但需要注意的是，按照恒大“多元產業+數字科技”轉型思路，假如此次過分出售物業與汽車上市公司股權，甚至需要進一步出售旗下地產核心資產才能走出流動性危機，勢必對以後的戰略轉型增加不確定因素，企業未來的道路如何，仍是未知之數。