反覆折衝後，王健林的輕資產生意能否圓夢“港股”？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“按計劃穩步推進中。”8月11日，針對最近盛傳的赴港上市事宜，萬達商管相關負責人向觀察者網表示。

事實上，從今年3月撤回A股上市申請，到4月份宣佈將重組後的萬達輕資產公司落户珠海橫琴，再到近期人事調整，萬達商管赴港上市的“眉目”正在一步步地變得清晰。

一位接近萬達的知情人士向觀察者網表示，此次萬達商管的上市主體是珠海萬達商管。而這正是萬達商管旗下的輕資產商管公司。

從2015年提出“輕資產”轉型戰略，到去年宣佈2021年開始不再發展重資產，王健林正在極力抹掉萬達商管“地產”和“重資產”的標籤。而徹底的輕資產化，也讓這家公司的上市進展“再下一城”。

輕資產“組裝”上市

萬達商管最新的上市動態可以從公司8月初的人事變化窺得端倪。8月2日，萬達商管發佈公告稱，肖廣瑞辭去公司總裁職務，經公司董事會研究決定，聘任齊界為公司總裁。

公告顯示，齊界於1966年出生，2000年4月加入萬達集團，曾擔任萬達商管集團執行總裁、副總裁及南方項目管理中心總經理、總裁助理及成本控制部總經理等多個職務。其現任萬達商管集團董事長、萬達集團董事兼總裁、萬達地產集團董事長等。

另據瞭解，2020年1月，原萬達集團總裁丁本錫退休，其職位由原萬達商管集團總裁齊界接任。2020年4月，肖廣瑞任萬達商管集團總裁。

一位接近萬達的知情人士向觀察者網表示，肖廣瑞辭職是為了合規，“肖總是珠海萬達商管的總裁，他不能同時擔任母公司萬達商管的總裁。”

上述知情人士向觀察者網確認，肖廣瑞擔任總裁的珠海萬達商管，正是此次上市的主體。

萬達商管官網顯示，今年3月29日，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組後的萬達輕資產商管公司落户珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司。

落户珠海橫琴的萬達輕資產商管公司，是萬達商管集團重組後的輕資產運營管理公司，萬達商管集團持有該公司的全部股權。

萬達商管方面表示：“萬達輕資產商管公司不持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今後發展的所有萬達廣場的運營管理。”

天眼查數據顯示，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“珠海萬達商管”）成立於2021年3月23日，公司所屬行業為商務服務業，登記機關為珠海橫琴新區市場監督管理局，核准日期為2021年7月5日。公司主要經營範圍包括商業綜合體管理服務、企業管理諮詢、企業諮詢、物業管理、大數據服務等。

而結合公司此前發佈的新聞，不難看出，珠海萬達商管就是重組後的萬達輕資產商管公司。

也就是説，此次赴港上市的珠海萬達商管，事實上並不涉及萬達商管旗下的重資產業務，而僅僅是負責輕資產板塊的運營管理。萬達商管已開業及在建的一系列萬達廣場並不在上市公司主體的資產範圍之內。

同時值得一提的是，近期有消息傳出，萬達輕資產商管公司正在完成一輪金額達200億元人民幣的Pre-IPO輪融資，此輪融資或將使其估值達300億美元。不過，上述知情人士透露，目前不方便對上述問題進行透露。

靠什麼講好故事？

人事換防、政府“站台”、業務調整，萬達商管赴港上市的“眉目”也變得越來越清晰。

根據萬達商管方面此前透露，萬達輕資產商管公司除了向不同的萬達廣場業主收取管理和服務費外，將着重研究萬達廣場鉅額線下流量變現的盈利模式。

“萬達輕資產商管公司今年將開展國內金融機構針對萬達廣場中小微企業的金融服務，提供數據支持，創新開展萬達廣場、酒店、影城、文旅等生態系統的大數據服務、新能源服務、廣告經營服務等業務。”

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，擬上市的珠海萬達商管將成為一個純粹的商業管理服務的輕資產公司。“輕資產的商業管理公司ROE比較高，發展速度更快，又有萬達集團和珠海國資的加持，應該比較受市場的歡迎與追捧。”

不過，也有業內人士直言，輕資產説白了就是服務行業，屬於“空麻袋背米”。沒有資產或者資產太少會對公司的實力產生影響。類似輕資產運營主要靠租金收入，簡而言之，管理好，租金收入多；管理不好，租金收入就少。“人家有資產，可以抵押貸款，用於擴張，你沒有資產，借款方很慌。萬一翻車，拿什麼還錢？”

此外，疫情對整個商業環境造成的衝擊也對商業運營帶來挑戰。仲量聯行數據顯示，截至二季度末，中國20個主要城市優質零售物業市場平均空置率錄得9.4%，按同口徑算環比下跌0.2個百分點。儘管顯示出市場回暖的良好跡象。然而，整體空置率仍高於疫情前水平。

在此基礎上，商業運營者也需要“八仙過海，各顯神通。”仲量聯行中國區研究部零售地產負責人朱建輝指出，今年開業的優質零售物業都在場景營造方面嘗試創新。香港置地重慶光環購物公園引入垂直綠植場景“沐光森林”，成為新晉網紅打卡點。作為寧波首個“城市綜合體+摩天輪”項目，寧波萬象城的開業引來全城矚目。上海北外灘來福士開業後，以完美復刻八九十年代市井場景為特色的城市市集，同樣被人流擠爆。

不難看出，在消費3.0時代，單純的運營管理已經向消費場景的打造轉變，而後者逐漸成為引爆消費流量的關鍵點。轉向輕資產運營的萬達商管，依然面臨擁擠的賽道和亟待創新的營運模式挑戰。

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