多城第二輪集中供地規則或迎大調，部分房企：適度樂觀

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）第二批集中供地的難產城市又多了一個。

8月11日，青島日報發佈公告稱，7月30日公告的青島第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。

而就在此前一週內，深圳、天津兩城緊急叫停第二批集中供地，北京、廣州、重慶、瀋陽、長沙等城市也紛紛推遲出讓時間。

這意味着有關第二批集中供地的調整並非個例。某TOP30房企高管告訴觀察者網，據説是自然資源部近日召開的閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整。其中，限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價；到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。

值得一提的是，在地價成本不斷上漲的同時，房企還面臨着項目限價問題，兩種因素疊加之下，房企利潤空間極其有限，以至於一向以成本管控為優勢的濱江都坦言，爭取做到1%-2%的淨利潤。

“如若政策調整屬實，則利行業，穩住地價。”該高管預估，新政的影響面後期還將進一步擴大到內地更多的二三線城市。

溢價率持續高位

2021年2月26日，自然資源部自然資源開發利用司負責人宣佈，包括北上廣深在內的22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政：集中發佈出讓公告，集中組織出讓活動，原則上全年不得超過三次。

“兩集中”政策旨在分流房企拍地資金，給地價降温。例如，細則制定較為清晰的上海，市場熱度有所下降。

從結果上看，第一輪已經完成土地出讓的22個城市合計出讓住宅土地高達802宗（不統計商業地產），合計土地出讓金達到10530億，平均土地溢價率為14.7%；平均樓面價為10002元/平方米，相比2020年上漲15.1%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，實際上第一輪雙集中賣地沒有出現土地市場降温。從平均溢價率看，22個城市裏，最高的是重慶，溢價率高達36.23%；其次是廈門和杭州，溢價率都在20%-30%之間。

不僅沒有達到降低地價預期，甚至很多城市的溢價率和成交土地價格都創下歷史最高紀錄。例如，招商蛇口以32.5億元競得重慶沙坪壩區西永組團一宗商住地塊，溢價率高達129.98%；武漢東西湖區地塊全部溢價成交，且連續兩次刷新該區樓面價；廣州黃埔軍校小學地塊成“馬甲”專場，參與“圍獵”房企多達320家。

值得一提的是，這只是2021年的第一輪“雙集中”賣地，接下來類似的土地盛宴還有兩場。

無錫、廈門、長春在第二批集中供地中率先出貨。除長春再度遇冷外，無錫和廈門的土拍熱度依舊不減，例如，廈門第二輪11宗地塊全部成交，平均溢價率依然高達26%；無錫平均溢價率也僅從第一輪的12.4%下滑至12.1%。

張大偉分析認為，近期房地產調控政策不斷加碼，打補丁堵漏洞成為最近房地產調控的主要原則，這種情況下，如果第二輪土地再出現高溢價率情況，對於房地產調控不利。因此，大部分城市都在加碼第二輪集中土地供應規則，避免再次出現第一輪集中土拍中的高溢價率現象。

房企也要“安全感”

轉變最早出現在長沙。

7月29日，長沙市自然資源和規劃局發佈消息稱，第二批住宅（含商住）用地集中出讓由7月推遲至8月。

除長沙“官宣”延期第二批供地外，原計劃於6至7月份推出第二批集中供地的北京、廣州、重慶等城市都已悄悄失約。

隨後，多地發佈集中供地調整公告。8月6日晚間，深圳交易集團發佈公告稱，中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權，具體出讓時間另行公告；參與房企已交納的競買（投標）保證金將原路退回。

8月10日，天津市規劃和自然資源局發佈補充公告，明確將61宗國有建設用地使用權公開掛牌截止時間統一調整為2021年9月10日，並將之前的最高溢價率不超過50%，統一調整為不超過15%。

此外，有消息稱，瀋陽8.19至8.30第二次集中供地規則將發生變化，預計拍賣地塊不再加附加條件，而是達到限價後，採用公開搖號或競品質方式。

對多城市暫停第二輪集中供地是為了調整政策一事，該房企高管表示，“可以保持適度樂觀。因為降低溢價率的要求，將會使得地價保持穩定，不會再因為熱度而快速上漲，政府後期再根據地價對樓盤銷售定價審批採用合理限價方式，同步穩定售價。”

“市場價格預期雖然會下降一些，但是位置好的土地市場安全性的保障也會加大。”該房企高管説道。

例如，經歷了兩次集中供地的無錫，首次推出的經開區具區路地塊吸引了66家房企爭奪。在第二次集中供地中，這種場面持續升級，多達77家房企爭搶清名橋歷史街區一宗地，只因為這宗地塊給開發商留有足夠的利潤空間，以至於在競拍開始前就已經觸及最高限價進入搖號。

而對於一次性合理報價或者抽籤搖號的方式，該房企高管表示，為了獲取更多的土地開發機會，會促進與品牌房企之間的合作，但同時也要精選合作對象，儘量避開有局部風險苗頭、金融機構已經收緊和謹慎對待的房企。

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