重倉長三角和大灣區，“0商票”的禹洲集團有質增長

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“合約銷售527.14億元，同比上升23.02%；收入120.08億元，同比增加494.86%。”禹洲集團董事局主席林龍安在2021年中期業績會上對投資人表示，公司收入重回正軌，兑現了年初給市場的承諾。

半年前，禹洲雖然實現1050億元銷售額，躋身千億房企，但始終因為“受疫情影響延遲交付和合聯營公司收入未能並表，導致其營收和淨利潤大幅下滑”一事飽受爭議。

如今，禹洲用交付物業面積和銷售收入回應了這個問題。期內，禹洲交付物業總建築面積約90.48萬平方米，交付零延誤；而由於“物業交付面積增加帶動了物業銷售收入上升”，禹洲同期實現物業銷售收入116.77億元。

報告期內，禹洲集團收入創下近年來歷史新高，核心利潤為11.36億元；母公司擁有人應占核心利潤為7.91億元，同比增長262.28%。

與此同時，禹洲溢利扭虧為盈，由截至2020年6月30日止六個月期間的虧損2.28億元變為截至2021年6月30日止六個月期間的溢利12.02億元。

這和滙豐銀行、摩根大通等大行此前預判一致，禹洲2021年收入、盈利、毛利率等多項指標恢復正常、穩中有升。

對此，日前滙豐銀行發表研報表示，認為禹洲迴歸正常發展軌道，極大可能實現全年1100億元的合約銷售目標以及270億元的收入目標。同時，禹洲集團債務結構穩健可控，滙豐銀行看好其未來的業務發展，維持“增持”評級。

三條紅線有望年內全面達標

或許正是因此，禹洲集團董事局主席林龍安才堅持“要徹底改變和完善自己。”

報告期內，禹洲的收入主要來自物業銷售、投資物業租金收入、物業管理收入及酒店運營業務在內的四大業務範疇，分別實現116.77億元、9692萬元、2.27億元、685萬元。雖然物業銷售佔比高達97.24%，但禹洲也嘗試擴大其他業務佔比。

拿計劃分拆上市的物業、商業業務舉例。截至2021年6月30日，禹洲物業的在管項目總建築面積超過2000萬平方米，總合約面積超過2700萬平方米，其中來自於第三方在管建築面積佔比超過14%。在管項目中（按建築面積計）長三角地區佔比超過55%，海西經濟區佔比超過26%。

與此同時，禹洲物業投資項目已進入深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地，擁有已開業項目28個及籌備期項目11個，合計共39個項目，打造商業面積超152萬平方米。

而禹洲的“完善自己”則更多體現在控負債、降槓桿、保證現金流充裕等方面。

於2021年6月30日，禹洲現金短債比達1.85倍；淨負債比率為80.42%，較去年年底的85.80%下降5.38個百分點；剔除預收款後的資產負債率（剔除合約負債後的總負債除以剔除合約負債後的總資產）為73.98%，較2020年12月31日止下降3.94個百分點。

也就是説，僅剔除預收款後的資產負債率處於黃檔，禹洲其他指標皆處於綠檔。

這很大程度和禹洲嚴格控制負債水平有關。2021年3月，禹洲按時贖回2021年3月到期的3.2億美元優先票據，兩個月後，再度贖回2021年5月到期的3.52億美元7.90%優先票據。至此，禹洲已悉數贖回今年內到期的所有境外優先票據。

截至2021年6月30日，禹洲的銀行及其他貸款、公司債券以及優先票據餘額合共為601.86億元，較2020年12月31日的639億元減少5.81%。

值得一提的是，央行等監管部門還將“三道紅線”試點房企的商票數據納入其監控範圍，要求房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。

“在地產百強企業中，禹洲算是少有的沒有發行過一分錢商票的地產企業了。”林龍安在業績會上對投資人表示，二十多年來，禹洲從未開出過一張商票，而且禹洲的美元債平均年期為3.12年，今年下半年也沒有到期的美元債。

不僅如此，禹洲還在着手提前回購總額美元票據。7月9日，禹洲贖回於2025年到期本金總額為5億美元的部分優先票據；年中業績會議召開當天，禹洲發佈公告稱，計劃回購分別於2025年和2026年到期的總額300萬美元的票據。

這就意味着，禹洲頗具前瞻性，已提前完美優化了債務結構。

此外，在融資成本方面，禹洲上半年的加權平均融資成本為7.13%，較去年同期的7.22%下降0.09個百分點，持續在行業合理的水平內實現穩中有降。

“減負”的同時，禹洲資金流動性非常充裕。於2021年6月30日，本集團在手現金約為280.72億元，現金短債比達1.85倍，足以覆蓋短期債務。

長三角、大灣區貨值佔比超七成

截至2021年6月30日止六個月，禹洲集團累計合約銷售金額527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標的47.92%；合約銷售面積為284萬平方米，同比增長9.04%；合約銷售均價高達18526元/平方米。

“2021年下半年集團整體可售貨值超1300億元，90%位於一二線或準二線城市。”林龍安表示，禹洲只需45%的去化率就能完成全年1100億元的銷售目標。

此外，銷售量價齊升，成為推動了禹洲集團收入增長的源動力。2021年上半年，禹洲集團物業銷售收入達116.77億元，同比上升618.20%，佔禹洲總收入的97.24%；交付物業總建築面積約90.48萬平方米，同比上升702.74%。

長三角區域仍為主要貢獻區域，合約銷售為345.03億元，佔整體合約銷售金額65.45%。其中合肥、蘇州、上海、南京及杭州作為該區域的核心佈局城市，合計貢獻合約銷售金額達228.96億元。

特別是在杭州，禹洲多個紅盤表現亮眼。其中，杭州• 禹洲望林府2021年上半年合約銷售額、合約銷售面積及合約銷售套數均排名拱墅區當地市場TOP1，合約銷售額排名杭州市TOP10；杭州• 禹洲泊朗廷，於期內也榮獲蕭山區合約銷售額、合約銷售套數及合約銷售面積三冠王。

值得一提的是，禹洲在2018年開始啓動雙總部模式，並於2020年6月正式落地上海、深圳雙總部戰略，至今剛滿一年，大灣區也隨即成為禹洲合約銷售金額的貢獻重要來源。

數據顯示，2020年上半年，禹洲來自大灣區的銷售額為6.16億，整體佔比僅0.14%，在6大核心都市圈中排名最低。2021年同期，大灣區銷售額同比上漲369.48%至28.92億元，佔比也相應增長至7.53%。

禹洲方面表示，大灣區作為本集團未來的另一重倉佈局的熱門經濟區域，除了於2020年部署了本集團雙總部之一的深圳總部外，並在該區域的佛山、中山、珠海、惠州、江門、香港佈局了多個優質項目。

同時，這些舊改項目大多已進入獲利期。其與招商合作打造的中山禹洲• 朗景花園，自2020年10月面世以來六開六捷，在短短八個月時間銷售套數突破1000套，成為合約銷售單價、合約銷售套數及合約銷售面積均為火炬開發區最高的明星樓盤。

新增土儲方面，報告期內，禹洲集團新增4幅優質地塊，總建築面積約547871平方米，平均樓面價為7847元/平方米。其中，長三角及大灣區合計拿下3宗地塊，佔比超六成。不多，但很穩，這裏面甚至有0溢價拿地。

截至2021年6月30日，禹洲在北京、上海、深圳、天津、南京、合肥、杭州、蘇州、佛山、惠州和香港等179個城市共有39個項目處於不同的發展階段，在建和持有作未來開發的總建築面積2200萬平方米，總可售貨值約4428億元，長三角區域、粵港澳大灣區佔比約70.94%。

考慮到禹洲可售資源豐富、2021年上半年有息負債降低、資金流動性充足，滙豐銀行、花旗銀行等大行近日已表示看好禹洲未來發展，給予“增持”“買入”評級。

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