越秀地產林昭遠：廣州應該還是可以讓開發商賺錢的市場

（文/張玉 編輯/馬媛媛）8月18日下午，越秀地產發佈2021上半年業績報告。報告期內，公司共實現營業收入242.4億元，同比上升2.2%；核心淨利潤21億元，同比上升 5.6%。

業績的可持續增長離不開優質的土地儲備。今年上半年，越秀地產在土地市場上表現兇猛。在廣州舉行的第一批集中土拍中，“地頭蛇”越秀地產共從42幅地塊中搶得7幅地塊。

談及在拿地方面的經驗，林昭遠表示，選地的策略很重要，首先要選好地。比如，地塊是否符合公司的要求、競爭激不激烈。同時，這還關係着投資標準的安排。在這一點上，越秀地產還須加強對前期拿地的產測前置，實現更精準地拿地。

拿地投銷比40%~50%

如果將房子比喻成麪包，土地就是開發商必不可少的麪粉。麪粉的質和量，直接關係着一家企業未來的收入情況。

而近段時間以來，多城頻繁發佈土拍延期的消息以及各種關於土地政策的傳聞一度讓市場風聲鶴唳。比如，近期廣受熱議的“拿地金額不得超過銷售金額40%”的規定。有媒體消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收併購方式獲地的支出。

就此，林昭遠回應表示，公司的投資強度總體上是按照以銷定投進行鋪排，“至於不超過40%的要求，我們沒有收到這方面的通知，網上的消息也只是傳言，具體的文件也沒有看到”。

據林昭遠透露，公司每年都有一個投資強度的安排，以目前的槓桿水平來看，會鋪排在40%到50%。“市場好、資金充裕的話，我們會達到60%”。

根據管理層介紹，上半年，越秀地產在廣州、東莞、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢、長沙、北京、重慶和畢節新增23幅土地，總建築面積約500萬平方米。

其中，約 51%以非公開市場模式獲取。在這其中，TOD、城市運營、國企合作增儲模式分別佔新增土儲的4.2%、29.8%、6.6%。

就TOD項目來説，上半年，越秀地產獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個TOD物業項目，新增TOD 物業項目土地儲備21萬平方米。截至今年6月30日，越秀地產共擁有6個TOD物業項目，佈局廣州黃埔、增城、番禺三大片區，總土地儲備達到406萬平方米，約佔公司大灣區土地儲備的26.5%和總土地儲備的14.5%。

而針對在廣州土地市場的積極表現，林昭遠直言，縱觀全國來看，廣州還是一個非常健康的市場，應該也是可以讓開發商賺錢的市場。

“從開發商的角度，我們對調控也已經習慣了。集中供地還是希望能夠有效地控制地價，通過集中供應穩住房價。這對於我們區域深耕是有利的。”林昭遠表示。

槓桿空間是機會

上半年，越秀地產共實現合同銷售金額473.8億元，同比上升26.1%；合同銷售均價約為每平方米2.64萬元，同比上升 6.9%。

儘管銷售業績增速顯著，一個不容迴避的問題是，公司上半年的銷售業績並未完成全年1122億元合同銷售金額的一半。

對此，林昭遠坦言，公司上半年總體完成目標的42%，從時間進度上看的確沒有達成上半年目標。一方面，因為今年疫情的反彈對銷售端有一定影響。

“我們在廣州的佔比比較大，超過了50%，今年疫情反彈，還有廣州的調控，暫停了一些預售證的發放，對銷售有階段性的影響。”儘管如此，林昭遠表示，從今年的目標角度，公司有信心完成年初制定的1122億的目標。

據其透露，公司今年的供貨是按照4：6鋪排的，大的貨量排在下半年，所以計劃完成情況和年初鋪排的生產節奏也有一定關係，全年可銷售貨值大概1866億左右，按60%去化即可達成今年的目標。

事實上，今年以來，隨着土地端、市場端以及金融端政策調控不斷加強，不少房企由於受制於三道紅線的政策要求不得不縮減規模，放緩發展速度。

在林昭遠看來，每個企業的情況有所不同，特別是前期相當一批槓桿比較高的企業，在目前金融政策要求下，進行適當降速，也符合他們的特點。而越秀一直以來比較穩健，沒有壓到三道紅線，“從我們的槓桿角度，還有一定的空間，這個空間是我們的機會。”

年報數據顯示，截至今年6月底，越秀地產剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比率分別為69.4%、49.8%和1.80 倍，實現“三道紅線”零踩線，全部指標維持“綠檔”水平。

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