毛利率連續下滑，豪宅玩家仁恆代建項目被疑“李逵”變“李鬼”

（文/張玉 編輯/馬媛媛）在金融和行業政策日益趨緊的市場環境之下，如何保住利潤成為大多數房地產開發商的一道難題。

日前，仁恆置地發佈2021年上半年業績報告。上半年，公司營業收入為131.89億元，較去年同期增長了44.7%；當期利潤也從去年同期的10.13億元增加至15.67億元，增幅54.8%。

營收淨利雙增的背後，不容置疑的是，代建項目已經成為仁恆置地重要的利潤來源，以及潛在的未來營收支撐。而另一方面，這些打着“仁恆”旗號進行宣傳的項目，也隨時受到大眾的關注。

8月18日，根據權威媒體報道，仁恆置地代建項目仁恆錦繡世紀被購房者反映，銷售過程中曾經作為噱頭的鋁板幕牆最後卻變成了塗料。

8月19日，仁恆置地上海項目相關負責人向觀察者網表示，公司關注到了相關媒體的報道，在積極跟進當中，也跟項目合作方上海地產緊急溝通了一下，“同時也預約了已經購買項目的業主方，我們在下週會當面跟他們溝通一下。可能信息上不太完整，給大眾造成一些誤導”。

代建項目遭維權

半年報數據顯示，上半年仁恆置地連同其合營企業和聯營公司的住宅、商業單位及停車場的合同預售總額較去年同比減少3.7%，但若計及“仁恆”品牌的其他物業開發項目的合同預售總額，與2020年同期相比增長13.1%至355.24億元。

計及“仁恆”品牌的其他物業開發項目中，其中就包括代建項目。據瞭解，目前仁恆置地在上海、海南、蘇州、南京等地都在佈局代建項目。仁恆置地的代建業務主要分為兩種：第一，以仁恆置地作為項目操盤方，進行開發和銷售，不需要投入資本金，輸出管理和品牌，收取相應的費用，並同時伴有激勵機制；第二，接受政府或當地國企的委託，進行項目開發管理，但此類項目並不流入市場銷售，會移交給持有方處置。

在此背景下，仁恆置地作為“輕資產”項目運營管理的代建項目也備受關注。

8月18日，有媒體報道稱，上海仁恆錦繡世紀樓盤在銷售過程中，開發商的銷售資料和銷售人員均表示，外立面是由石材、鋁板幕牆組成，並把鋁板幕牆作為賣點進行宣傳。可是，購房者實地查看卻發現，鋁板幕牆的使用面積大大縮減，取而代之的，實際是塗料真石漆。這與當初“二樓以上都是鋁刻板”的説法明顯不符。

“我們當時絕大多數業主購買仁恆錦繡世紀，就是衝着仁恆的品質去的，現在業主普遍非常失望。”在接受媒體採訪時，購房者張先生如是説。

公開資料顯示，仁恆錦繡世紀備案名為璟仁公寓，代建方和銷售方均為上海仁恆投資管理有限公司。項目開發商為上海地產租賃住房建設發展有限公司。2019年，仁恆錦繡世紀開盤，340套房源頃刻售罄，認籌客户超過1000組，認籌率為317%。

“我們這個項目是代建項目，仁恆本身不佔股份，但這個事情跟是不是代建沒有關鍵關係。這可以理解為我們跟上海地產合作開發的項目，大家共同把這個項目去做好。”上述仁恆置地上海項目負責人表示。

上海仁恆地產客户關係部總監韓麗萍在接受媒體採訪時坦言：“大家對文字的理解可能會有一些分歧，對我來講，不管是鋁板、石材還是塗料哪個寫在前面，可能當時文案腦袋裏這樣想就這樣寫。”針對相關銷售人員的言論，其表示，購房羣並非公司所建，銷售人員的話也不能代表公司，一切還是以合同為準。

8月17日，仁恆方面發佈公告表示，公司近期收到仁恆錦繡世紀部分業主關於商品房外立面用材的疑問。仁恆錦繡世紀為上海仁恆投資管理有限公司受上海地產租賃住房建設發展有限公司委託，代建開發的項目。對於部分業主反映的外立面用材問題，經公司認真複核，未發現與簽約文件不符的情況。

毛利率減少近10個百分點

公開資料顯示，仁恆置地是一家專注於高端住宅、商業和綜合地產項目的房地產開發商。公司於2006年6月在新加坡主板交易所上市。

如果不考慮代建項目，僅僅從住宅、商業及停車場的合同預售情況來看，仁恆置地上半年的業績增速並不理想。具體來看，這與公司項目平均銷售價格和毛利率的減少不無關係。

與2020年相比，2021年仁恆置地上半年平均銷售價格為3.19萬/平方米，較去年同期下跌10.9個百分點。此外，上半年公司毛利率為26.7%，較去年同期的35.9%減少了9.2個百分點，而2019年同期該數字為46.5%。

根據觀點地產網報道，一位參加了當日投資者會議的分析師透露，毛利率的下降是行業內一個很現實的問題，想要回升會越來越困難。管理層在會上表示，上半年的毛利率只有26%左右，主要是因為結轉的項目利潤比較低。從全年來看，毛利率還是會保持在30%左右，甚至30%以上一點。”

事實上，這並不是仁恆置地利潤率首度呈現下滑趨勢。限價政策之下，主打高端市場的仁恆置地無疑面臨巨大的考驗。

Wind數據顯示，2018~2020年，仁恆置地的銷售淨利率分別為21.65%、27.73%以及15.23%。此外，公司營業利潤/營業總收入分別為40.55、32.04及28.74。

從企業發展的整個生命流程來看，利潤的減少除了跟售價有關，還和企業的土地成本息息相關。

從仁恆置地的土儲分佈來看，新一線城市佔比52.9%，一線城市佔比19.8%，二線城市佔比18.1%，三線城市佔比6.7%，新加坡僅佔比2.5%。由此計算，一二線城市佔據了仁恆置地土地儲備的九成以上。

而在具體城市的拿地中，仁恆置地也顯得“不差錢”。根據中指研究院發佈的《2021年7月全國住宅用地成交總價TOP10》，其中，南通R21020地塊以樓面均價16852元/平米位居榜首，由仁恆置地競得，成交總價為35億元，奪得7月份住宅用地樓面均價“地王”。

此外，在今年4月份無錫首批集中供地中，仁恆置地以上限價32.21億元競得經開區一宗宅地，樓面價約19510元/平方米，競配保障房面積5.64萬平方米。

複雜多變的市場環境下，仁恆置地將會如何面對下半場？仁恆置地管理層日前在投資者會議上透露，公司給出的一大對策是“堅持快週轉”。

此外，面對如今業內湧現出的併購機會，管理層也表示：“今年下半年，仁恆主要是把能夠賣的東西儘量多賣，保持公司有充足的現金。如果有收併購機會，仁恆都會去看的，只要有錢賺公司就會去做。”

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