經營性現金流大增超100%，榮盛發展穩健增長加碼佈局長三角

（文/張玉 編輯/馬媛媛）複雜的經濟形勢及較為嚴峻的行業環境之下，努力提質增效、穩中求勝成為地產企業的發展方向。

8月19日晚，榮盛發展（002146.SZ）發佈2021上半年業績報告。報告期內，公司累計實現銷售金額和銷售面積分別為599.22億元和516.71萬平方米，同比分別增長24.26%和19%。公司上半年營業收入342.24億元，比上年同期增長了30.85%。

現金流是企業能夠持續穩健發展的重要保障。而隨着房地產行業調控逐步進入深水區，資金和現金流狀況對於房企發展的重要性可見一斑。

據克而瑞不完全統計，2021年上半年，100家典型房企的累計融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%。在此背景下，上半年榮盛發展經營活動產生的現金流量淨額為12.47億元，同比增長131.97%。

上市14年以來，榮盛發展堅持每年分紅，至2020年底，公司累計現金分紅金額已達118.37億元（含2020年度）。

聚焦主業對抗風險

榮盛發展成立於1996年，公司於2007年8月成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。

從常規的銷售指標來看，榮盛發展的銷售額已經連續三年突破千億。2018~2020年，公司銷售額分別為1015.63億元、1153.56億元及1270.97億元，排名基本上穩定在行業TOP30。

與銷售額相比，淨利潤率更能反映一家房企發展的健康狀況。根據主流房企2020年報口徑整理的一份淨利潤、淨利潤率的數據。銷售額排名TOP30的榮盛發展，淨利潤和淨利潤率都是在TOP20之列，淨利潤率達到了11%，在行業內排名17；淨利潤77.74億元，在行業內排名20。

在行業盈利能力普遍下滑的情況下，榮盛千億級別的體量，能夠與TOP20房企利潤相當，已然不易。

從公司具體的業務構成來看，經過多年拓展，榮盛發展打造了完整的產業鏈體系，涵蓋房地產相關的各個板塊。在地產主業完成全國性戰略佈局的同時，康旅、產城、物業、設計、金融等輔助產業也得了充分培育和成長。

事實上，在住宅業務幾乎已經發展到天花板的時代，各家房地產公司都各顯神通，進行多元化經營。比如，龍湖就在住宅之外開闢了6個賽道。

不過，在當前的市場環境下，業內人士認為，業務越單純，越成熟，就意味着越安全。儘管多元業務充分培育，對於榮盛而言，當下最重要的是通過聚焦主營業務對抗行業風險。

從2021年半年報來看，榮盛主營業務非常單純，其中，房地產業務佔營業收入的比重為92.27%，為主要的營收來源。而2020年報數據顯示，地產佔86.81%，產業園佔7.5%。

   面對新政策、新環境、新機遇，榮盛發展方面表示，將集中精力做大做強地產主業，全力以赴推動康旅、產業新城、物業的快速發展，形成以地產為主業，以康旅、產業新城、物業為支柱，其它相關產業為輔助支撐的“一主三柱多支撐”產業發展新格局。

加碼長三角區域佈局

今年以來，環境樓市持續低迷，疊加疫情的影響，這對於總部在廊坊的榮盛發展而言，不可避免地產生了一定的影響。那麼，環京對榮盛的影響到底有多大？

據瞭解，河北省下轄11個地級市，共有49個市轄區、21個縣級市、91個縣、6個自治縣。而“環京”是特指環繞着北京最近的廊坊北三縣（大廠、香河、三河）、固安這幾個城市，這幾年也和北京樓市同頻共振，執行着嚴格的調控政策。

而除了這幾個圍繞着北京最近的城市，河北大部分城市都享受着京津冀一體化的發展紅利，正在穩步發展。

據年報顯示，截止2020年末，榮盛發展在廊坊的土地儲備佔比為15.87%，而整個河北加上天津一共是39.69%。簡單來説環京佔比約為16%，京津冀佔比約為40%。由此可見，“環京”對於榮盛發展的影響範圍僅佔16%，並沒有想象中的那麼大。

另一方面，近年來，榮盛發展逐步加強對長三角、中西部、粵港澳大灣區的土儲拓展力度，其銷售額的貢獻度也在加大。

7月8日，在與固定收益投資者交流會上，榮盛透露，從2021年上半年榮盛發展簽約分佈來看，長三角城市羣簽約金額佔整體簽約金額的36.2%，已經超過河北地區的26.1%，中西部城市羣簽約金額佔比為18.8%。

從月度公告看來，上半年拿地金額為109億元，其中長三角拿地金額約為78.05億元，佔比71.48%；京津冀拿地金額約為20.04億元，佔比18.35%，可以清晰地看出榮盛未來發展的側重點。

由此可見，榮盛“河北王”的帽子是時候摘下了。

經營性現金流連續4年為正

每年3月份的年報和8月份的半年報，是觀察房地產行業及公司的一個時間窗口。而在眾多數據中，經常會被用來衡量房企財務健康度的一個行業性指標，就是經營性現金流。

不過，觀察房企的經營性現金流有一個小技巧，要看全年乃至連續數年的數據，不要只看一季度甚至上半年的數據。這是因為，房企的項目週轉週期大多在半年到一年之間，這意味着上半年拿的地，下半年就有望開盤。於是，房企習慣於一二季度集中買地，此時購地支出金額較大，而銷售回款大量集中在四季度。

頭部房企大多能保持銷售的持續增長，但經營性現金流連續幾年為正，對房企而言依然是不小的考驗。統計顯示，自2017年至今，僅有萬科、龍湖、世茂、榮盛、華潤、融創、綠地、陽光城、龍光等九家房企，做到了這一點。

其中，榮盛發展2017年至2020年，每年的經營性現金流分別為22.73億元、175.11億元，21.2億元，13.67億元，連續多年經營性現金流為正，在上市房企中屬於健康水平。

説到財務指標，不能不提的就是“三道紅線”。這也是房企最為關注的生命線。

半年報數據顯示，截至今年6月底，公司資產負債率 80.16%，較期初下降2.09個百分點；現金短債比為1.16；淨負債率66.50%，較期初下降13.68個百分點，剔除預收賬款後的資產負債率為70.81%，較期初下降2.97個百分點。

剔除預收賬款後的資產負債率為70.81%，與監管要求的70%可謂一步之遙。而公司其餘兩條線均已達標。看起來，榮盛發展三項指標“全部轉綠”已經近在咫尺。

榮盛發展的成長性也獲得了資本市場的認可。報告期，公司繼續保持中證500、深港通標的股和MSCI明晟中國指數成分股等重要指標股的地位，榮獲中國指數研究院“2021滬深上市房地產公司投資價值TOP10第8位”。

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