“地王收割機”招商蛇口，為保前十放棄毛利率

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）如願維持在房企TOP10的招商蛇口，上半年成績單喜憂參半。

8月23日晚間，招商蛇口發佈2021年半年度業績。公告顯示，今年上半年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額1769.76億元，同比增長59.85%；簽約銷售面積770.22萬平方米，同比增長54.88%。

以年初定下的3300億元銷售目標計算，招商蛇口已完成53.63%。與此同時，在中指研究院發佈的榜單中，招商蛇口不僅再次穩坐銷售業績TOP10，銷售額排名還上升至第七位。

但在高歌猛進的業績背後，招商蛇口現金流狀況暗藏隱憂。期內，公司經營活動產生的現金流量淨額為27.74億元，同比增長192.75%；籌資活動產生的現金流量淨額為73.54億元，同比增加230.18%；投資活動產生的現金流量淨額為－151.55億元，同比大幅減少786.72%。

事實上，早在招商蛇口意欲快速擴張重回TOP10之後，其投資活動產生的現金流量淨額長期為負，2017年至2020年，分別錄得－7.95億元、－8.38億元、－94.65億元和－17.09億元。

毛利率再度下滑

招商蛇口於1979 年1月在深圳成立，主要業務板塊為園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營。

今年上半年，招商蛇口實現收入446.57億元，同比增長83.62%；歸屬股東淨利潤42.51億元，同比增長365.32%；基本每股收益0.47 元，同比增長840%。

對於財務數據的大幅增長，招商蛇口表示，主要是公司房地產業務結轉規模同比大幅增長；以及公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，產生税後收益14.58 億元。

如考慮到2020年企業業績受疫情影響，以2019年同期數據進行比較，2021年上半年，招商蛇口收入同比增長167.62%，歸屬股東淨利潤卻同比減少13.21%。剔除掉公募REITs帶來的收入後，招商蛇口歸屬股東淨利潤為27.93億元，僅佔2019年同期的57.02%。

將時間線再度拉長，2015年至2020年，招商蛇口歸屬股東淨利潤分別為17.95億元、38.3億元、34.66億元、71.17億元、48.98億元、9.13億元，從2018年達到最高峯值後大幅下滑。

事實上，增收不增利早已是房地產行業的普遍現象，過往由於房價上漲預期，房企不惜代價借高息錢、拿高價地，但在限房價、限地價的當下，這些問題逐漸暴露，企業毛利率不斷下滑，利潤空間不斷壓縮。

有“地王收割機”之稱的招商蛇口，並沒有因此控制拿地節奏，反而在2021年再度開啓高溢價掃貨模式。集中供地前，招商蛇口與18家房企激戰3小時、叫價277輪，最終以15.62億元成交價、132.1%溢價率拿下徐州2021-51號惠民小區東側B地塊。

集中供地執行後，招商蛇口旗下子公司招商局置地以32.5億元總價、129.98%溢價率、10460元/平方米成交樓面價拿下重慶西永279.83畝地，在溢價率最高的城市重慶拿下了溢價率最高的地塊。

2021年1-6 月，招商蛇口累計獲取土地63 宗，新增土地面積390.45 萬平方米，總計容建面883.56萬平方米，權益面積560.32 萬平方米。土地支付款上，招商蛇口包括招拍掛、收併購含住宅性質的土地支出及收併購含住宅項目的土地成本權益支出為496.65億元，住宅開發項目權益銷售額950.16億元。

值得一提的是，據克而瑞證券統計，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地銷售比超過40%，其中就包括招商蛇口。“招商蛇口一直在擴張，為了保住銷售榜前十名也花費了不少功夫。”業內人士表示，招商蛇口對規模擴張的渴求早已為業內所知。

屢屢高溢價拿地，招商蛇口住宅部分的毛利率也在不斷下滑。Ifind數據顯示，2017年至2020年中期，招商蛇口社區開發與運營的毛利率分別為25.42%、44.24%、34.98%、23.52%，自2018年起毛利率開始大幅減少。2021年上半年招商蛇口社區開發與運營毛利率為20.58%，較2020年同期再度下滑2.94個百分點。

上海中原地產首席分析師盧文曦表示，毛利率下降已經成為這兩年房企面臨的相同問題。雖然現在一些城市在集中拍地，但實際地價還是在往上走，包括今年建材等成本都在上漲，這些都會吞噬房企利潤。如果控成本上沒有有效舉措的話，不排除毛利率還有下降的可能。

永續債餘額高達380.62億元

儘管“三道紅線”全綠，但招商蛇口的現金流遠不如想象中充裕。

截至6月30日，招商蛇口及其控股子公司的對外擔保餘額（不包括子公司為客户提供的銷售按揭擔保）為459億元，對合並報表外單位提供的擔保餘額為69億元，合計共528億元。

根據年報顯示，2020年全年，招商蛇口總資產為7372億元，歸屬母公司股東淨資產為1013.7億元；淨利潤為169.13億元，歸屬母公司股東的淨利潤為122.53億元。報告期末。招商蛇口現金及現金等價物餘額為889.95億元，一年內到期的非流動負債為312.53億元。

這意味着，招商蛇口的擔保額佔本公司最近一期經審計歸屬於母公司股東淨資產的52.09%，若一旦擔保產生問題，勢必會對招商蛇口的經營發展產生影響。

“作為處於擴張期的公司，為子公司提供擔保也是正常的。”業內人士表示，招商蛇口為子公司擔保主要是為了保證旗下項目如約開發、建設，但值得注意的是，在2021年7月至今不到2個月的時間內，招商蛇口及控股子公司的對外擔保餘額又增加42.55億元至501.55億元，距其規定的550億元擔保額度限制只有一步之遙。

據觀察者網不完全統計，僅在2021年8月，招商蛇口就發佈7則擔保公告。其中，8月12日，全資子公司蘇州招商按照40%的持股比例為蘇州湖悦擔保不超過2.8億元的融資擔保；8月14日，按照持股比例為蘇州招商上述融資提供連帶責任保證擔保，擔保本金金額不超過8.16億元的擔保，融資期限為5年；8月18日，為其控股子公司南通恆澤向招商銀行股份有限公司南通分行申請融資5億元，融資期限為3年。

截至目前，招商蛇口及控股子公司的對外擔保餘額、合併報表外單位提供的擔保餘額合計共544.01億元，佔其最近一期經審計歸屬於母公司股東淨資產的53.67%，較2020年年底的394.68億元增加149.33億元。

為子公司擔保的招商蛇口，自身發展還需要子公司的反向擔保。6月30日，招商蛇口因生產經營需要向招商銀行深圳分行申請授信額度80億元，其全資子公司深圳招商房地產為該授信項下的債務提供連帶責任保證擔保。

除不斷上漲的擔保額度外，招商蛇口申請的永續債也被質疑隱匿債務。截至2021年6月，招商蛇口永續債餘額為280.62億元，較2020年年底204.74億元增加約75.88億元。報告期內，招商蛇口支付永續債利息逼近6億元。

7月30日，招商蛇口因生產經營需要再度向中原信託申請永續債權投資，總金額不超過100億元，可分筆（分期）申請。

“這從側面表現出招商蛇口的現金流可能沒有想象中充裕。”業內人士表示，永續債其實就是債務的一種，由於永續債在理論上可永不贖回，因此在財務報告中計入權益板塊而非負債板塊，也因此成為部分房企掩蓋真實負債水平的工具。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。