避開集中供地“紅海”，中梁控股上半年新增貨值1020億

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）8月24日，中梁控股發佈2021年半年度業績報告。

2021年上半年，中梁控股實現總收入約329.1億元，同比增長38.5%；淨利潤25.81億元，同比增長16.8%；歸屬股東淨利潤13.81億元，同比增長14.61%。

儘管取得了不錯的成績，中梁控股董事長及執行董事楊劍依舊謹慎，並預計下半年房地產市場仍然充滿挑戰，中梁控股要跟着既定的戰略前行。

“對完成年度目標充滿信心”

上半年，中梁控股的合約銷售金額按年增長40.3%至950億元，已完成2021年銷售目標的53%；合約銷售面積約750萬平方米，同比增加39%；合約銷售均為每平方米約12600元，首開去化率超過70%，回款率超過85%。

此外，截至2021年7月，中梁控股累計合約銷售金額約1070億元，首7個月年度目標達標約60%。累計合約銷售面積約849.4萬平方米，均價約12600元/平方米。

對此，中梁控股董事長及執行董事楊劍表示，對完成本年度1800億的合約銷售目標充滿信心。

2021年上半年，中梁控股全口徑買地金額408億元，按地貨比2.5計算，新增貨值約1020億。共獲取67個新項目，總建築面積約為790萬平方米，平均獲地溢價率25%。

何劍表示，在上半年買地投資中，中梁控股避開紅海競爭，確保合理利潤，在非集中供地獲取佔比高達81%；為了分散投資風險，中梁控股新增項目以中小型規模為主，其中，總地價5億以下佔比58%，總建面20萬平方米以下佔比88%。

具體來看，二三線投資佔比89%，其中，來自集中供地的二線城市佔土地投資總額約19%，非集中供地的二線城市佔比14%，二線合計佔比33%；長三角三四線佔比約37%。按經濟區而言，長三角佔土地投資總額51%；其次為中西部佔比18%；海峽西岸佔比12%；環渤海佔比10%；而珠三角佔比9%。

截至2021年上半年，中梁全口徑總土地儲備約為6600萬平方米（含已售的建築面積），土儲平均成本為4400元/平方米，長三角和中西部佔比達73%。總可售土儲面積4180萬平方米，總可售土儲貨值5000億元，二三線城市佔比89%。

此外，中梁控股已售未結面積達2420萬平方米，並表已售未結貨值達1600億元 ，未來確收明確。

談及拿地金額不超過銷售佔比的40%一事，中梁控股執行董事、首席財務官及副總裁遊思嘉表示，上半年中梁控股拿地銷售比低於40%，運營現金流為正值。全年來看，拿地銷售比大概在30-35%之間。

減槓桿、穩債務

“雖然公司目前維持在黃檔，但三條紅線的比率正在改善，”遊思嘉表示，受益於現金回籠、負債穩定，中梁控股上半年各項負債指標均有了明顯改善。

截至2021年6月，中梁控股剔除預收賬款後的資產負債率為79.3%，較2020年底79.9%減少0.6%；淨負債比率為56.1%，較2020年底65.8%下降9.8個百分點；非限制現金與即期借貸比率為1.2；如果把所有現金都算上，中梁控股的現金短債比是1.5倍，相對於去年年底的1.4有所優化。

僅踩中剔除預收賬款後的資產負債率這一條紅線的中梁控股，歸為黃檔。遊思嘉表示，“我們現在是保持黃檔的企業，也是少數在一年之內可以降檔的企業。未來可以在三條紅線下的整體財務管理方面繼續優化，保持穩健。”

與此同時，中梁控股的融資成本持續下降，2020年融資成本為8.5%，較去年同期下降了0.9個百分點；2021年上半年融資成本為8.3%，進一步下降0.2個百分點。

從融資渠道來看，中梁控股主要從國內開發貸、國內非銀行貸以及境外美元債籌集資金。其中，今年上半年中梁控股非銀的比重繼續優化降至25%。截至2021年6月底，中梁控股有息債務總額為546億元，現金及銀行結餘355.4億元，較2020年底增長3.8%。

“下半年還有明年，我們會做大量的減債務和穩債務的工作，着重減低境外美元債。”遊思嘉表示，中梁控股基本準備好了下半年的還款資金，預期到今年年底，對364債務的依賴度會減少兩個億美元。另外在12個月以內，也會減少境外364票據的存量，從現在到45%左右減低到25%。

與此同時，中梁控股發佈購回票據公告，稱於2021年8月23日，中梁控股於公開市場購買2021年9月票據累計本金總額達620萬美元，佔2021年9月票據初始發行本金總額約1.55%。

截至本公告日期及包括上述購回，中梁控股已於公開市場購買2021年9月票據累計本金總額達7600萬美元，佔2021年9月票據初始發行本金總額約19.0%。

談及中梁控股商票規模，遊思嘉表示，中梁現時商票規模很少，已經從去年年底的6億元下降為4億元，且全部依時償還。暫時沒有收到政府通知要納入，就算計入，對“三條紅線”的影響也不大。

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