現金短債比增至2.21，美的置業堅持現金為王

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）出於對企業業績的信心和現金流的持續轉好，美的置業將三道紅線轉綠的時間提前了一年。“管控負債增長，提升週轉效率，做強內生增長，力爭三道紅線明年轉綠。”美的置業董事局主席赫恆樂如是説道。

8月26日，美的置業以線上視頻的形式召開2021年中期業績發佈會，董事局主席、執行董事兼總裁郝恆樂，執行董事兼首席財務官林戈，執行董事兼高級副總裁王全輝出席發佈會。

報告期內，美的置業實現收入330.39億元，較2020年同期增長57.8%；毛利為68.38億元，較2020年同期增長23.8%；核心淨利潤為31.01億元，較2020年同期增長31.6%；歸母核心淨利潤為23億元，較2020年同期增長11.2%。

受業績消息影響，美的置業股價高開高走，漲幅達3.74%，收盤報14.98港元。

強三線以上城市銷售佔比高達78%

報告期內，美的置業連同其合營企業及聯營公司實現合約銷售金額約825.9億元，同比增長71%，位居地產行業第一梯隊；已售建築面積約686.6萬平方米，合約銷售均價較2020年同期增長9.3%至12028元/平方米。

半年前，美的置業給自己定下銷售1500億元的全年目標，按此計算，前6月份美的置業合約銷售金額已實現年度目標的55%，超額完成目標。

之所以能在業績上實現快速增長，和美的置業長期堅持城市升級和城市深耕的策略分不開關係。據瞭解，美的置業主動的控制和縮減低量級城市的投入，城市佈局升級一線、二線和強三線，兩年來持續不斷地將土地的投資投放在二線以上的城市，聚焦於長三角和大灣區。

報告期內，一線、二線及強三線城市的銷售佔比提高到78%，滬蘇、浙閩以及珠三角的銷售佔比提高到69%。其中，美的置業市佔率排名前十的城市有21個，貢獻銷售比例約48%。

“與此同時，從美的置業公司內部重點區域的增速來看，上半年實現94%的增長，超過百億元的區域達到了3個，超進度完成年度目標。其中，19個城市公司完成目標進度超50%。”郝恆樂介紹道。

上半年新增土地儲備結構則更加聚焦。2021年上半年，美的置業在19個城市新增土儲，新增總建築面積 440萬平方米，其中滬蘇、浙閩、珠三角區域總建築面積佔比 65%，較2020年上半年新增提升10%。

具體來看，上半年新增土儲分佈於一二線及強三線城市的佔比達到了87%，美的置業重點區域拿地佔比達到了65%，其中，滬蘇區域拿地佔比22%，浙閩區域拿地佔比28%，珠三角佔比15%。

此外，基於自身產業優勢，美的置業在多元化渠道拿地方面有了一定的突破。報告期內，新增舊改合同面積1077萬平方米，估算貨值1362億元。截至期末，美的置業累計已轉化土儲面積287萬平方米，累計已轉化貨值380億元，下半年待轉化貨值143億元。

在城市更新賽道上，美的置業主要圍繞舊廠及舊村居改造，通過和地方國資平台合作，一起完成城市更新項目。截至目前，在舊廠及舊村居待轉化的22個項目中，就有17個項目位於珠三角。

截至2021年6月30日，美的置業共有339個物業開發項目，其中通過合營企業及聯營公司參與103個項目，覆蓋全國62個城市，擁有土儲總建築面積 6309萬平方米，權益總建築面積 4223萬平方米。

淨負債率實現五連降

從“三道紅線”到“拿地金額不超過銷售佔比的40%”，房企的現金流狀況成為業績會上熱度最高的話題。

報告期內，美的置業淨負債率為58.2%，較2020年末下降21個百分點，實現五連降；現金短債比顯著提升至2.21，扣除預收款後的資產負債率下降至74.7%，因踩中一條紅線，歸為黃檔。

“我們預計最快在2022年底可以實現綠檔。”林戈表示，公司擁有非常穩健的財務狀況和極具競爭力的融資優勢，以控負債、提效率、增效益為基線，系統科學有序的降負債。

在此之前，林戈在曾在半年前的2020年全年業績會上表示，計劃在2023年能夠全部達標，實現綠檔。

之所以有勇氣將“三道紅線”轉綠的時間提前一年，可能是因為美的置業現金流表現亮眼、融資成本持續下降和融資結構的穩定。

期內，美的置業持有現金總量321億元，一年內到期的有息負債僅106億元，足以覆蓋短期債務兩遍有餘。此外，美的置業銀行授信額度增長至1432億元，尚未動用的銀行授信額度增長至899億元，現金及金融資源充裕，償債能力自然不在話下。

手握充足現金總量同時，上半年美的置業融資成本持續下降。報告期內，美的置業新增有息負債融資成本進一步降低至4.74%，同比下降44BP；加權平均融資成本實現5連降，降至4.92%，遠遠低於行業平均水平。

拿美的置業發佈的境內公司債舉例。2021年2月，美的置業共發行兩筆公司債，合計發行規模為15.20億元。其中，品種一發行規模為10.20億元，最終票面利率為4.40%；品種二發行規模為5.00億元，最終票面利率為4.60%。

可以參考的是，領先指數數據顯示，2021年上半年，境內融資利率在2.63%-7.00%之間，債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個基點；境外債券融資利率範圍為4.625%-14.50%，債券平均票面利率為6.95%，較2020年同期下降144個基點。

融資結構則主要體現在渠道佔比和長短期佔比上。截至2021年6月30日，美的置業有息負債總額571.21億元，相比上年末下降2.6%。其中，銀行借款和債券融資合計佔比76%，融資餘額期限兩年以上佔比提升至39%。

“美的置業的融資渠道非常傳統，也很透明，非常符合監管的導向。”林戈表示，“目前主要是控負債、降低融資成本，我們對公司未來整個存續負債進一步下降有信心。”

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