港龍中國：三道紅線全部“綠檔”，上半年收益抵一年

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）長三角樓市火爆帶動了重倉該區域房企半年業績突飛猛進。

8月26日，港龍中國發布2021年中期業績。報告期內公司實現總收益約為48.59億元，相較於2020年同期的17.13億元增加約184%，甚至還超過2020年全年41.71億元約6.88億元。

上半年其他財務指標也和全年數據相差不遠。2021年上半年，港龍中國淨利潤約4.53億元，同比增加約41%；毛利11.39億元，同比增長約74%。而2020年全年，港龍中國實現毛利約為15.17億元，實現淨利潤約6.42億元。

換句話説，港龍中國各項財務指標均出現大幅增長。而對於增長的原因，港龍中國認為主要歸因於期內交付的物業項目增加，已確認物業銷售額出現顯著增長。

可以參考的是，截至2020年12月31日，港龍中國已售未結的合約負債約為209.8億元，相較於2019年同期的84.16億元增長約149%。

物業銷售額的顯著增長則和港龍中國重倉長三角有關。港龍中國在報告中指出，長三角具備長期穩定的人口流入和強勁的經濟基礎，房地產市場仍有很大發展空間，依舊存在土地市場火爆的現象。

受業績消息影響，港龍中國股價上漲，漲幅達3.74%，收盤報14.98港元。

已售未結的合約負債248.74億元

港龍中國總部位於上海，是一家全國性房地產開發企業，已先後落子江蘇、浙江、上海、河南、貴州、安徽、廣東及成都省市。

中報顯示，港龍中國收益主要來自物業銷售。報告期內，港龍中國實現合同銷售金額約178.53億元，同比增加約58%；總銷售面積約148.84萬平方米，同期增長65%；平均售價約為11782元/每平方米，同期增加約5%。

在2020年業績會上，港龍中國管理層表示，整體政策對整個房地產板塊發展是正面的，公司一直也保持較穩的增長，因此預期2021年的增長不低於10%，並設定345億元的合約銷售目標。據此計算，港龍中國已完成年度目標的51.75%，達成預期目標。

從城市貢獻收益佔比來看，期內江蘇已確認收益8.77億元，佔總收益的18.05%；浙江已確認收益13.05億元，佔總收益的52.14%；上海已確認收益13.05億元，佔總收益的26.86%。

港龍中國表示，從三道紅線到房貸集中度管理再到供地兩集中，政策調控從微觀各市場參與主體出發，更加精準化、定量化，但長三角地區土地市場依然火爆，房地產市場仍有很大空間。

為滿足下半年和2022年業績可持續發展，港龍中國堅持深耕長三角、深入拓展粵港澳大灣區的戰略方向，抓住上半年投資窗口期補充長三角地區優質土儲。期內，港龍中國（連同其合營企業及聯營公司）於海安、南通、靖江、泰州、儀徵、常州及阜寧收購7幅新優質地塊，新增91.85萬平方米可供出售的總建築面積，其加權平均土地成本約為4504元/平方米。

與此同時，港龍中國深度參與粵港澳大灣區的舊改項目。1月12日，港龍中國聯合奧園集團、科學城集團，成功摘取黃埔龍湖街旺村舊改項目，改造範圍的總用地面積約為34.77公頃（建新範圍面積約為34.7公頃）。

截至報告期末，港龍中國總土地儲備1075.71萬平方米，其中，長三角土地儲備為836.54萬平方米，約佔總土地儲備的78%。

值得一提的是，港龍中國已售未結轉收入的合約負債也在持續增長。期內，港龍中國已售未結轉收入的合約負債約為248.74億元，同比增加約19%，為港龍中國2021年下半年和後續發展打下基礎。

“三道紅線”半年內轉綠

認為沒有什麼比流動性更重要的港龍中國，在半年時間內達標三條紅線，轉為綠檔。

事實上，港龍中國的現金流狀態一直較為健康，截至2020年年底，也僅踩中扣除合約負債後的資產負債率這一條紅線。而改善扣除合約負債後的資產負債率這一指標的同時，港龍中國另外兩個指標與年前相比均有所改善。

截至2021年6月30日，港龍中國扣除合約負債後的資產負債率為68%，較2020年末下降14個百分點；淨資產負債率為25%，較2020年末下降16個百分點；現金短債比為1.7倍。

對於淨資產負債比率和資產負債比率的減少，港龍中國表示，主要由於權益總額增加，增加來源為更多項目交付以及非控股股東的注資。

流動比率也從2020年年底的約1.13倍增加至於2021年6月30日的約1.30倍。港龍中國表示，流動比率的改善主要由於短期借款佔來自銀行及其他信託融資安排的借款總額的比例自於2020年年底的約70%減少至於2021年6月30日的約45%。

這很大程度上和港龍中國調整債務結構有關。截至2021年6月30日，港龍中國銀行及其他借款總額約為87.25億元，其中，約38.97億元將於一年內償還，較2020年年底減少約21.54億元；約48.28億元將於一年後償還。

截至2021年6月30日，港龍中國的現金總額（包括受限制現金、已抵押定期存款以及現金及現金等價物）約為64.89億元，現金水平相對充足。

港龍中國表示，在行業利潤承壓的大背景下，將合理有效降低經營成本，奉行審慎的財務政策，開拓健康的融資管道，採取靈活務實的融資策略，優化融資結構，全方位打造抵禦市場波動的軟硬實力。

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