花樣年潘軍：房地產行業過去唯規模論，現在強調現金流和利潤

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）8月26日，花樣年發佈2021年中期業績公告。

數據顯示，2021年上半年，企業實現合同銷售金額281.2億元，同比增長60.6%；總收入109.5億元，同比增長18.5%；淨利潤增長9.5%至3.03億元，歸屬母公司淨利潤1.53億元，同比增長58.7％。

相較於銷售規模的增長，花樣年董事會主席潘軍顯然更看重其在利潤上取得的突破。

“房地產行業變天了。”潘軍在業績會上表示，“房住不炒”基調之下，第二批集中供地速度在減緩，通過一系列金融政策，7月份行業整體週轉率、銷售速度出現了下行。因此，過去大家唯規模論，認為規模越大越安全，現在反而更強調現金流和利潤。

從收併購向招拍掛轉變

值得注意的是，在行業下行週期中，房企普遍高利潤的時代早已一去不返。

數據顯示，花樣年上半年儘管營收與淨利潤大增，但企業毛利潤卻同比減少26.75%至22.77億元，毛利率卻由2020年同期的33.6%大幅下降至20.8%，與行業平均值持平。

對於下降原因，花樣年管理層解釋，上半年入賬的項目區域售價比較低，限制了利潤率，此外還包含一些車位等低毛利率產品，對整體毛利率產生影響。

企業執行董事兼首席財務官陳新禹稱，未來隨着高單價項目的入賬，還有舊改今年陸陸續續有一些確收，整個公司的毛利率將與目前持平，甚至有機會更高。

在整體業績上，陳新禹預計，會呈現穩健增長的趨勢，全年會比中報有更為明顯上升。

從銷售地區分部來看，華東區域貢獻了34.3%的銷售收入，約96.52億元；其次是西南地區，銷售額72.28億元，佔比25.7%。

土地儲備方面，今年上半年，花樣年新增6幅土地，建築面積107萬平方米，權益建築面積54萬平方米；總地價為103億元，權益地價約62億元；新增可售貨值約198億元，權益可售貨值約107億元。

企業執行董事兼地產集團首席運營官張惠明介紹稱，花樣年購地方式已以往的收併購為主轉為以招拍掛為主，項目規模以中小型為主，平均總建築面積18萬平方米，通過合適的項目體量來保證“做快做精”，自2019年至2021年上半年，公司兩年半時間裏合共購入32幅土地。

“同時，我們也繼續發揮舊改優勢，穩固在深圳、東莞城市更新的主導地位，並正開拓大灣區的項目進入包括廣州、中山等城市。”張惠明透露，在轉化方面實現提速，花樣年的目標是達到每年不低於2塊地的轉化。

截止今年6月末，花樣年總土地儲備為3843萬平方米；目前在大灣區有50個城市更新項目處於不同的發展階，儲備總貨值4671億元，其中可售貨值達到2829億元。

以現金流為考核方式

財務槓桿方面，2021年上半年，花樣年大力拓展境內外銀行渠道融資，以此來調整境內外債務結構，優化財務狀況。

截至2021年6月30日，公司保有銀行結餘及現金315.83億元，相比2020年底增長10.3%；總借款514.88億元，淨資產266.15億元，淨負債率74.8%。

公司境內多個開發項目取得銀行開發貸，銀行貸款佔總借款比例提高至20%；境外獲得集友銀行11億港元貸款額度，彩生活獲得1.5億美元銀團貸款額度。公司計劃到2021年底將美元債佔總債務比例下降至50%以下，促使降低融資成本。

2021年5月份以來，境外房地產美元債整體市場波動加劇，花樣年一方面持續進行二級市場債券回購及美元債要約回購，以穩定二級市場價格；另一方面，於6月份成功發行2億美元3年期美元債借新還舊。

配合要約回購，花樣年將進一步降低今年內到期的美元債金額，延長美元債遠端到期，有效實現債務年期結構的優化管理。

除了地產業務之外，截至2021年6月30日，花樣年旗下物業板塊上市公司——彩生活合約管理總建築面積為5.65億平方米，為2817個社區提供服務，遍佈全國279個城市，為超過1000萬業主提供服務。

在提及行業局勢與公司戰略變化時，潘軍認為，從中長期來講，房地產仍然是一個對於國民經濟非常重要的行業。“過去很多企業也是根據金融機構來決定自己的投資節奏，現在強調的是現金流和利潤。花樣年要把經營重點放到整體的運營效率上，要確保現金流的安全。”

他表示，花樣年在土地的選擇方面要確保能夠有現金流利潤的，所以在考核機制方面也進行了相應的調整。不僅考核銷售規模，更重要的是銷售以後可用現金流的考核，要改變過往行業一貫的看銷售速度的情況，那些沒有現金流的銷售，對於企業來説壓力就比較大。

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