旭輝控股林中：強烈控制各種買地念頭，謹慎投資

8月26日，旭輝控股（00884.HK）發佈2021年中期業績發佈會。上半年旭輝實現合約銷售額1362億元，同比增長69%，已完成全年2650億元銷售目標的近60%。

此外，公司營業收入363.7億元，漲幅為58%；淨利潤53.6億元，同比增長13%。

旭輝控股董事局主席林中在業績會上表示：“旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產行業，旭輝在市場好的時候謹慎，在市場不好的時候積極樂觀。”

把土儲週期提快到2年

對於房地產企業來講，要想保證業績的可持續性，首當其衝地就是保證土地儲備地充足供應。土儲的數量和佈局決定了企業未來幾年的利潤規模。

半年報數據顯示，旭輝控股上半年新增貨值1279億元。旭輝控股CEO林峯坦言，公司在投資方面嚴格遵守紀律，第一次集中供地地價偏高的情況下冷靜看市場，“強烈控制住各種想買地的念頭，堅決不拿貴的地，謹慎投資。因為投資一個會影響我們的週轉效率，其次是公司的定位。”

針對業內比較關注的“拿地銷售比不超過40%”的規定，林中指出，過去地產商一般比較粗放，其實在內地還是有比較多的潛力可挖。首先是盤活資產，由於要買地的錢不能來自於負債，所以一定要盤活已有資產，實現快速銷售、快速回款，減少庫存。

第二，要盤活土儲，未來要加快土儲的滾動開發，減少土儲對資金的佔有量，減少土儲的年份。“因為未來穩地價穩房價，所以土儲時間過長是不利的，我們計劃將土儲的週期未來能提快到兩年。”

數據顯示，上半年旭輝獲取的土儲中，一二線城市佔比達82%，總土儲一二線佔比85%。林峯坦言，公司的經營提效體現在深耕一二線上，未來希望有30個百億城市的規模。“上半年我們基本上沒有進入新城市，而是聚焦在有品牌效應、管理團隊能力比較強、市場厚度比較深的城市做一些深耕，這些地方的土地儲備效率更高。”

從推貨節奏來看，下半年旭輝可售貨值2600億元，全新項目53個，其中貨值超過25億元的大盤超過10個。林峯表示，下半年對完成全年目標很有信心。今年以來，旭輝在精細化運營方面也做了鋪排，從經營導向、規模導向轉向質量導向。比如，旭輝開始加快週轉，包括資金週轉率，土儲週轉率，存貨週轉率，從前端還是控制穩定毛利率和淨利率，千方百計提升回款率，聚焦關注庫存。“雖然佔比不高，但是每一個庫存銷售都可以帶來結轉和現金流。庫存特別是滯重庫存是一家公司的腫瘤，我們希望做到零滯重。”

利潤率降低是行業必然

儘管營收和淨利潤都呈現比較好的增長趨勢，行業整體下行的趨勢之下，旭輝控股的利潤表現也呈現一定的波動。

截至2021年6月30日，旭輝集團的毛利率為20.7%，去年同期則為25.6%。上半年公司核心淨利潤率為9.2%，去年同期則為13.9%，均呈現出一定的下滑趨勢。不過，在當前的行業環境下，儘管利潤率有所下滑，依然處於行業中等偏上水平。

就此，林峯表示，優秀企業的淨利率應該在8%~10%，旭輝未來會努力做到行業中等偏上比較優秀的淨利率。在當前的政策環境下，利潤率的回升週期是非常緩慢而長期的過程，不會劇烈下滑也不會快速上漲。

林中進一步補充稱，利潤率降低是行業發展的必然趨勢。房地產經歷了過去的土地紅利和高槓杆紅利時代，未來將邁入管理紅利和品牌紅利時代。所以，房地產不可能再是一個暴利行業，這是行業發展的必然。在國家穩房價、穩地價、穩預期的長效機制引導下，行業一定會平穩發展，行業本身也會進入到一個全方位高強度競爭的競爭，所以帶來行業利潤率的回落。但這個回落跟很多行業一樣，到達一個低點後會逐步回升。

行業利潤率低下的情況下，不少房企也會開始開闢新的賽道進行多元突圍。根據林中的介紹，除了旭輝永升服務上市以外，公司未來還會有7~8個房地產+的業務，成熟一個就會推動一個公司的IPO，“未來幾年我們希望能推動2~3個公司IPO”。

那麼，旭輝多元佈局房地產+的背後是基於怎樣的考慮？林中坦言，旭輝做地產+不是一個分散風險的投資，它是圍繞着旭輝的核心能力，旭輝對業務的認知邊界以及旭輝擁有的資源來做一個能公司業務發展或者經營上有協同效應的，而且雙方能獲得增效共贏的產業。

 “比如説旭輝做好旭輝永升服務，永升服務好旭輝一定好，旭輝品牌更好也會促進永升服務更好，因為旭輝會提供不斷的優質的小區給到他們。同步來看，旭輝在發展長租公寓、綠色建築科技、代建、地產科技等領域的道理是一樣的。旭輝是把這些產業作為一個獨立的業務單元來經營。旭輝希望這些房地產+的企業，每一個都能成為行業的龍頭企業，成為行業內數一數二的企業。”林中表示。

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