濱江集團：“三道紅線”保持“綠檔”，融資利率屢創新低

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一貫秉承穩健風格的濱江集團，繼續強調在槓桿使用上保持理性。

8月26日晚間，杭州龍頭房企濱江集團發佈2021年中期報告。期內，濱江集團實現營業收入193.87億元，同比增長88.1%；歸母淨利潤12.67億元，同比增長46.5%；歸母扣非淨利潤12.62億元，同比增長73.90%；淨利率為6.54%。

截至2021年6月，濱江集團總資產1887.22億元，歸屬於上市公司股東的淨資產190.67億元，分別較上年末增長9.71%和3.80%。

為彰顯公司運營信心，今年以來，公司實際控制人戚金興先生增持公司股份13380800股，增持比例0.43%；控股股東杭州濱江投資控股有限公司增持公司股份114171600股，增持比例3.67%；實際控制人和控股股東共增持股份127552400股，增持比例4.1%。

受業績消息影響，濱江集團股價上漲，漲幅達2.00%，收盤報4.08元。

近七成土儲集中於杭州

濱江集團成立於1996年，從事房地產開發及其延伸業務的經營，商品住宅的開發和建設是其目前最主要的經營業務。

2021年上半年，濱江集團實現銷售額879.2億元，同比增長60.7%，位列克爾瑞行業銷售排名第23位，較2020年末上升4位，完成全年1500億元銷售目標的59%；實現權益銷售434.3億元，同比增長63.8%；銷售權益比例49.4%，較上年同期上升1個百分點。

持有型物業方面，報告期末，濱江集團持有用於出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約35萬平方米，於期內實現租金收入1.28億元。若投資性房地產採用成本法計量，期末賬面價值70.22億元。

值得一提的是，截至報告期末，濱江集團尚未結算的預收房款為817.8億元，覆蓋2020年營業收入2.8倍，較年初727.9億元增長12.35%，隨着未來項目逐步交付，預收款也將同步轉化為企業收入。

“2021年公司交付項目較多，計劃交付項目22個。”濱江集團表示，上半年，公司已按計劃交付御江南、平湖萬家花城萬和苑（二期）、翡翠之星、温州萬家花城、上品、上饒公園壹號和錦粼府7個項目，剩餘15個項目計劃於下半年交付。

為增加企業可持續收入，濱江集團計劃於2021年新增30幅以上土地。2021年上半年，濱江集團新增土地儲備項目21個，其中通過併購獲取9個項目，累計新增土地面積94萬平方米，新增土儲計容建築面積234萬平方米，新增土儲貨值權益比例55%。

值得一提的是，隨着行業集中度不斷提高，行業競爭往往轉為強強聯合、合作共贏。期內，濱江與越秀地產在廣州的存量項目中達成合作，獲得黃埔區黃埔化工改造項目居住地塊35%的權益比例，權益對價約11.7億元。

截至2021年上半年末，濱江集團土地儲備可售貨值約2780億元，其中杭州內佔67%，浙江省內非杭州的城市包括金華、寧波、嘉興、湖州、温州、台州等經濟基礎紮實的二三線城市佔比16%，浙江省外佔比17%。

“融資能力強、成本低”

在杭州集中土地出讓中獲取5塊土地後，濱江集團董事長戚金興一句“努力做到1%-2%的淨利潤水平”的話語在業內廣為流傳。

這句話的原句是，“公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的淨利潤水平。”

在廣大吃瓜羣眾眼中，1%-2%的淨利潤水平和躺着就能掙錢的房地產企業氣質並不相符。而對房企而言，無論是“三道紅線”還是“土地兩集中”政策，都足夠其傷筋動骨，更何況杭州競價+競自持的出讓規則再度壓縮了房企的利潤空間。

換句話説，能在這樣的環境下做到不虧本，本身就是一件不簡單的事。而能獲得淨利潤的濱江集團，確實和戚金興所説的“融資能力強、融資成本低、品牌影響大”等因素有關。

2017年至2020年，濱江集團融資成本持續下降，融資利率分別為6%、5.8%、5.6%和5.2%，截至2021年6月末，濱江集團融資利率較2020年末再降0.3個百分點至4.9%，創下歷史新低。

與此同時，濱江集團融資成本一直低於行業平均水平。公開信息顯示，2019年房企債券融資的平均成本為7%，2020年房企新增債券類融資成本為6.13%。2021年上半年，房企境內債券平均票面利率5.07%，境外債券平均票面利率為6.95%。

拿期內發行的公司債舉例。7月7日，濱江集團發行2021年第一期公司債，融資利率達到3.96%，創當時歷史新低；一個月不到，濱江集團再次發行第二期公司債，利率低至3.84%，遠遠低於行業平均水平。

截至報告期末，濱江集團有息負債規模461億元，其中銀行貸款佔比73%，直接融資佔比27%，債務結構清晰。債務期限構成上，短期債務為111.26億元，佔比僅為24.1%，低於期末貨幣資金（180.63億元），可覆蓋短期債務。若按照2021年上半年末權益有息負債439億元計算，濱江集團可以節省約1.3億元利息。

據此計算，期末，濱江集團現金短債比為1.62倍，扣除預收款後的資產負債率為69.13%，淨負債率為91.24%，三項財務監測指標保持“綠檔”。

報告期末，濱江集團共獲得銀行授信總額度791.1億元，較上年末增加10.2%，授信額度已使用333.5億元，剩餘可用授信額度457.6億元，佔總額度的58%。直接融資可用額度上，截至報告期末已獲批尚未發行的公司債額度21億，註冊中的短期融資券額度16.2億元和超短融18.9億元，在註冊完成後可根據資金需求和市場情況擇機發行。

當然，企業發展不可能依靠有息負債的無限制增加，主要依靠的還是成本優勢和加速銷售回款。2020年，濱江的平均回款率高達90%，處於行業領先水平。

濱江集團表示，2021年乃至未來兩到三年甚至更長時間，公司要繼續將有息負債水平控制在合理範圍內，有息負債總額不超過總資產的30%，且要持續保持“三條綠線”，在行業中保持已有的優勢。

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