毛利率高達31%、重倉長三角和粵港澳，綠地香港下半年謹慎拿地

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“能把毛利率水平維持在30%左右是很難能可貴的，當然我們也會努力把毛利率做得更優。”綠地香港董事局主席陳軍表示，目前的行業共識是，毛利率在20%至25%之間的房企在當前都是非常優秀的。

2021年8月27日上午，綠地香港控股有限公司（股份代號：337.HK）在上海舉行2021年中業績線上發佈會，綠地集團執行總裁、綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍，副總裁陳增立及董事會秘書雷雨共同出席。

期內，綠地香港實現營業收入134.49億元，同比增加33%；毛利潤41.28億元，同比增加22%；歸屬本公司擁有人淨利潤達14.27億元，同比增加46%；毛利率達31%，持續保持行業較高水平。

談及如何保持較高的毛利率，陳軍表示，從土地出讓再到政府限價，給地產商、投資商的空間越來越窄，但在此現實情況下，綠地香港會在產品打造、經營管理、項目現金流及資本合作者有效引入這三面着力優化毛利率。

“不會為了完成任務而拿地”

2021年上半年，綠地香港實現合約銷售額約188.11億元，同比增長約42%；已售合約建築面積約140.87萬平方米，合約平均售價約為13354元/平方米。

得益於期內物業銷售及建築管理服務收益增加，綠地香港營業收入有了明顯增長。報告期內，綠地香港物業銷售及建築管理服務產生收益約130.61億元，佔總收益約97%，同比增長約33%。

從銷售區域來看，綠地香港合約銷售額的主要來源於長三角及大灣區的項目，分別佔比約52%及32%，雲南、廣西等西南區域共佔比約13%。

和銷售額貢獻區域佔比保持一致，期內綠地香港新增土儲基本分佈於長三角和大灣區的中心城市。2021年上半年，綠地香港於8個城市收購10幅，新增土地儲備約182萬平方米，新增項目住宅比達88%。

“由於做了較長週期的拿地準備，這些土地的獲取質量還是非常高的。”陳增立表示，綠地香港上半年整體經營動作十分均衡，考慮現金流的排布後，支付土地地價約110億。

截至目前，綠地香港已進入37個城市，佈局項目約113個，總土地儲備達2600萬平方米，權益比84%，深耕經濟發達的長三角及大灣區核心區域。

談及全年拿地投資計劃， 陳軍表示，“今年下半年，我們不會為完成任務而拿地，將根據市場狀況隨時調整方案，選擇合適的投資機會。”

這很大程度上是因為，市場變化速度遠遠超出綠地香港的預期。“我們現在對投資的考量，需要量化到監管資金、預售條件、信貸額度的投放空間等50個子項，綜合評估這個項目的投資與否，而不再是簡單地以市場價格、盈利空間、項目運營體系上做投資策略。”

值得一提的是，截至2021年6月，綠地香港已售未結量是930億，對應面積740萬方，下半年預計結轉190億。

陳增立表示，2020年綠地香港已售未結量結轉約300億元，預計今年結轉320億元，節奏和當前的已售未結量匹配。“此外，隨着綠地香港已售未結量在這樣的規模上不斷結轉，會帶動財務報表資產負債結構進一步優化。”

“不排除分拆物業上市的可能”

是否分拆物業上市，成為綠地香港業績會上關注的一個焦點話題。

事實上，早在2018年，房企分拆物業上市就已經成為潮流，2020年約20家物企上市創下當時的數量峯值，截至2020年年底，累計已有超40家上市物企。

房企之所以對分拆物業上市情有獨鍾，和市場對其未來前景看好有很大關係。中指物業事業部副總經理牛曉娟向觀察者網表示，截至2021年6月8日收盤，港股物業板塊平均市盈率達到33.3倍，遠高於港股主板的市盈率（12倍），充分體現了資本市場對物業服務企業的高度認可。

“綠地香港的物業版圖管理面積1000多萬平方米，另外有900萬方已簽約面積在未來會轉化成管理面積。” 陳增立表示，對照整個物企市場來看，其中有一些典型的非前30強的房企物業公司，對應管理面積約2500萬方，市值約35億。

“我們有想法在未來引進戰略投資者，不排除分拆物業上市的可能。”陳軍表示，因此綠地香港在物業起步初期就做了一些股權架構和激勵機制的設計，以建立更好的市場化的股權架構，便於未來組織和團隊能夠更好地把這個產業做完整。

另外一個焦點自然是所有房企業績會上都必須要提及的負債和現金流水平。

陳增立介紹，截至2021年6月底，綠地香港總有息負債為251億，其中，外幣的有息負債是47億，佔19%；人民幣有息負債204億，佔81%。

截至報告期末，綠地香港現金存量131.91億，現金短債比超1.2倍，公司淨負債率為52%，有效利息成本5.6%，連續多年保持行業低位水平。

談及綠地香港今年的現金流排布，陳增立分析，預計今年全年流入的銷售營收約520億，融資流入是105億；會根據下半年市場情況再決策，當前預計支付土地款約203億、税費是53億、銷售以及管理費用22億、建造費用187億、利息15億。據此計算，綠地香港全年現金淨流入約13億，整體收支健康良性、健康穩健。

“當前房地產行業的發展已進入了新階段，商業模式正發生深刻變革，外部的形勢依然嚴峻複雜。但是我們相信，雨後的彩虹更加精彩。”陳軍説道。

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