地產+商業雙輪驅動，弘陽繼續“做透大江蘇”

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）在中國房地產行業“穩”字當頭的發展主基調下，“綠檔經營”、“區域深耕”“利潤先行”等關鍵詞頻頻出現。

8月26日，起家於南京的弘陽地產公佈2021年中期財務報告。從業績數據來看，企業深耕大江蘇的經營策略卓有成效。

報告期內，弘陽地產實現營業收入129.6億元，同比增34.7%；毛利潤同比增12.1%至27.3億元；淨利潤9.9億元，同比增10.6%。

營銷方面，截至2021年6月30日，弘陽地產實現合約銷售額491.5億元，同比大增55.7%。其中，得益於本土深耕的優勢，企業在江蘇以及長三角區域的合約銷售佔比約72%。

維持綠檔，推進融資多元化

業績向好的同時，弘陽地產的經營安全性進一步提高。

事實上，隨着疫情常態化、“三道紅線”、供地“兩集中”及一系列融資限制措施深度影響房企發展，財務健康在當下顯得尤為重要。

在行業關注度最高的“三道紅線”方面，弘陽地產繼續保持“綠檔”，剔除預收款後的資產負債率69.4%，淨負債率53.9%，現金短債比為1.7倍，這在同規模房企中顯得尤為難得。

同時，弘陽地產回款率一直保持在行業較高水準。

2021年上半年，弘陽地產簽約回款率約91%，穩定的回款有助於公司保持充裕的現金流，為維持有質量的銷售增長保駕護航。

截至年中，企業現金餘額高達175.8億元，相應地，企業所有債務中短債比例僅佔30%，約為104億元，可以輕鬆被自有現金覆蓋。

此外，弘陽地產債務結構持續優化，其現金餘額中來自銀行端的比例近50%，美元債和境外銀團貸款佔36.9%，還有10%左右是結構化信託融資。

穩健的財務狀況使得各大評級機構對弘陽地產展望穩定向好。

今年以來，惠譽、穆迪等國際評級機構維持弘陽地產“穩定”展望，聯合國際評級提升弘陽地產評級由BB-到BB，展望穩定。

弘陽地產首席財務官申廣平在業績會上指出，今年以來致力於推動進一步戰略合作，提升公司融資渠道多元化，希望能夠更好地偏重於銀行端融資和資本市場融資，降低結構化融資，持續推進。

資料顯示，自2018年上市以來，弘陽地產共計獲得16家境內外機構給予“推薦買入”評級。

資本市場的認可也促使弘陽地產融資進入“良性循環”，不僅融資渠道通暢，發債利率也進一步降低。

2021年1月，弘陽地產成功發行3.5億4年期境外美元債，票面利率低至7.3%，融資成本創歷史新低。5月，弘陽地產首次發行綠色債券，成為首家獲得香港金管局綠色和可持續金融資助計劃補貼的房地產企業。

“做透大江蘇”成效顯現

事實上，早在2019年初，弘陽地產就開始意識到，房地產行業“唯規模論”時代已經不再，在城市戰略佈局上提出“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”，成為最早一批提出區域深耕概念的規模房企之一。

2020年，弘陽地產提前佈局商業領域初顯成效，遂將戰略佈局優化為“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”，首次將商業運營放在與地產開發並列的位置上。

企業的思路很簡單，地產開發領域憑藉本土優勢堅持深耕策略，不做盲目擴張；同時積極推動商業項目有序落地，為未來更加多元化創新和輕資產、精細化運營做準備。

從2021年上半年銷售構成來看，企業在江蘇以及長三角區域的合約銷售佔比約72%。今年上半年，弘陽地產在江蘇省銷售進入雙Top10，其中銷售金額Top9，銷售面積Top4，獲評2021中國房地產開發企業江蘇省Top2。

按城市劃分，在弘陽地產上半年的合約銷售中，一線及新一線城市貢獻的銷售比例達到50%。由於佈局的城市能級提升，在上半年持續銷售項目中有86個實現銷售均價增長，其中48個項目銷售均價增長幅度超過5%。因此，弘陽地產平均合約銷售單價同比增長15.6%至16920元/平方米。

在拿地方面，企業同樣貫徹“做透大江蘇”的思路。

上半年弘陽地產共獲取21塊新增土地，78%分佈在一二線城市，其中在大江蘇地區新增貨值佔比達57%。

在多渠道補倉後，截至2021年6月30日，弘陽地產土地儲備總面積為2101萬平方米，其中67%位於一二線核心城市。上半年獲取地塊平均樓面價11038元/平方米，預計平均售價22899元/平方米，佈局板塊較為優質，充足的房地價差保障了未來利潤空間，為弘陽地產未來業績的持續增長提供有力支撐。

江蘇大本營範圍內，南通、常州、徐州等蘇南、蘇中、蘇北城市均有較高深耕度，開發超過10個項目，其他都市圈優質城市中，長沙、重慶、成都、合肥、佛山等關鍵城市均已開發超過4個項目。

地產與商業協同發展

除了住宅開發主業之外，“做強中心城”的商業佈局也是弘陽“雙輪驅動”發展戰略的重要一環。據此，企業可以打造出一條“地產為商業引流、商業為地產溢價”的差異化競爭道路。

在弘陽地產集團執行董事兼總裁袁春看來，企業一方面保持克制和審慎的態度繼續深耕聚焦城市，另一方面，通過商業和住宅聯動，包括收併購豐富土儲結構，保持未來盈利是穩定的。

袁春在業績會上透露，目前在建的安慶弘陽廣場、常州名力1936，預計2022年9月開業；弘陽特色的商住聯動多元化拿地模式也得到進一步夯實，今年8月，公司新獲取山東濰坊市中心近90萬平方米優質商住地塊。

保持規模的同時，弘陽商業還專注精細化運營。

目前，弘陽商業以年輕中產、成熟中產、親子家庭為主要目標客羣，成功打造了弘陽茂、弘陽廣場、弘陽生活+三條主力產品線，打造弘陽商業區別於其他城市綜合體運營商的行業競爭力。

以公司打造的明星項目“南京弘陽茂”為例，弘陽商業積極發揮商業地產探索者角色，將其打造成行業內首個將“雙Mall+遊樂演藝”模式跑通的商業項目，打造出了全業態全鏈路轉化閉環的模式。這一極具行業競爭力的打法，在創下銷售佳績的同時，也獲得業內高度評價，獲評“2021商業地產標杆項目”。

在激烈的競爭形勢下，弘陽地產商業競爭力持續提升，在2021中國商業地產百強企業排行榜上位列第12位，同時獲評“年度商業地產卓越企業”等稱號。

袁春表示，做商業首先要懂商業，與很多地產企業先做住宅再做商業不同，弘陽正好相反，是先做商業後做住宅，從這點上弘陽是有商業基因的。

因此他認為：“在未來行業住宅毛利率逐漸收縮、競爭日趨激烈的時候，弘陽商業一定能脱穎而出，成為弘陽核心競爭力。”

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