三道紅線維持“綠檔”，中駿集團稱有信心完成全年銷售目標

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一貫注重成本控制的中駿集團，各項財務數據穩中有升。

2021年8月30日上午，中駿集團舉行2021年中業績線上發佈會，主席兼執行政裁黃朝陽、執行董事兼執行總裁黃攸權、執行董事兼副總裁黃倫、財務總監兼公司秘書李少波及方隅行政總裁陳堅出席會議。

期內，中駿集團實現收益約203.9億元，同比增長34.7%；應占溢利為24億元，同比增長12%；母公司擁有人應占核心溢利約22.1億元，同比增加20.1%。

報告期末，中駿集團剔除預收款後的資產負債率為69.5%，淨負債率77.9%，現金短債比為1.2倍，“三條紅線”全部達標，繼續維持綠檔。

截至2021年6月30日，中駿集團現金及銀行存款結餘197.4億元，資金流動性充裕。2021年上半年的平均融資成本降至6.3%。

值得一提的是，據克而瑞證券、Bloomberg、wind等數據端顯示，2022年12月31日前中駿集團僅有一只需要到期償還的債券。這意味着，近期中駿集團不僅沒有還債壓力，還有充足的現金流保證未來運營需要。

基於此，穆迪今年5月已將中駿集團的展望從“穩定”上調至“正面”。與此同時，穆迪還確認了中駿集團控股的企業家族評級為“B1”和其高級無抵押債務評級為“B2”。

“毛利率在行業裏相對較高”

中駿集團的拿地戰略是，重點關注一線城市及二線核心城市，彈性進入高潛質三、四線城市核心區域、佔領市場空白點。

報告期內，中駿集團及其合營公司及聯營公司積極於長三角、環渤海、海峽西岸、粵港澳及中西部地區，以不同方式拓展土地儲備合共新增19 個項目，分佈在16 個城市，新增土儲面積557萬平方米，新增貨值810億元，權益佔比超九成；其中包括北京、上海、天津及蘇州等一、二線城市在內的投資金額佔比七成。

“除了海西、長三角等集團深耕的三四線地區以外，其他的地方如不符合戰略，將不會往三線及以下城市發展。”黃朝陽指出，一二線城市，圍繞長租公寓和購物中協同拿地去發展；公開市場方面，一定回到一線和核心二線，這個是中駿基本的打法。

截至2021年6月30日，中駿集團及其合營公司及聯營公司共有土地儲備總規劃建築面積為3967萬平方米，其中中駿集團應占總規劃建築面積為2813萬平方米，分佈於67個城市。

中駿的另一個打法則是通過協同拿地降低土地成本。期內，中駿集團新增總土地成本為314.25億元，平均拿地成本僅為5641元/平方米，遠遠低於市場平均水平。

億翰智庫相關調研報告指出，較低的拿地成本和其業務多元化的協同戰略有關：通過商業勾地有效降低了土地成本，同時將購物中心開發成本攤到住宅成本中去，加上長租公寓以輕資產模式維繫現金迴流，以此形成運營閉環。

例如，在中駿集團新增的19宗優質地塊中，就包括6個世界城項目和9個長租公寓項目。

較低的拿地成本，是中駿集團在行業裏保持相對較高水平毛利潤率的根本原因。黃朝陽表示，“中駿60%-70%土儲通過協同拿地獲得，能確保一部分的毛利率。綜合平均下來，中駿的毛利率在行業裏應該會保持略高一點的水平。”

報告期內，中駿集團毛利率為25.1%，高於行業平均水平。可以參考的是，同期碧桂園毛利率為19.7%，萬科税前全口徑毛利率約24.9%。

談及最近中央出台的土地政策，黃朝陽判斷未來發展將對中駿有利。因為沒有全方位操盤能力的房企，會逐漸退出配有購物中心、長租公寓等方面的協同拿地競爭中。

中****駿商管計劃完成近4成

公開資料顯示，中駿集團於1987年創辦於上海，以地產開發為主體、FUNWORLD購物中心和FUNLIVE長租公寓為兩翼的“一體兩翼”戰略。

開發主業方面，今年上半年，中駿集團實現合同銷售總額達590.5億元，同比增長47.3%；合同銷售面積約371萬平方米，同比增長35.8%；銷售均價為15931元/平方米，同比上升8.5%。

此外，2021年前7月，中駿集團累計實現合同銷售金額670.81億元，同比增長40.3%。據2021年1200億元的銷售目標計算，中駿目前已完成年度目標約56%。黃攸權表示，“有信心完成全年銷售目標。”

談及未來2至3年的整體合同銷售目標，黃攸權表示並沒有把合同銷售目標的增長看得太重，“主要還要看公司的整體效益，但是整體規模還是會維持目前狀態，不會把增長作為首要目標。”

值得一提的是，中駿集團以590.5億元銷售金額位居中指榜單第35位，47.3%的增速也明顯高於36.7%的百強房企增長均值。

這很大程度是得益於中駿集團商住綜合體項目首度推行“1496”開發效率目標，即通過協同拿地項目前置工作啓動，以達到拿地後一個月動工、四個月售樓處開放、六個月開盤銷售、九個月現金流回正的效果。

購物中心和長租公寓“兩翼”方面，報告期內，中駿集團已在全國佈局38座世界城，“五年百城”計劃完成40%；長租公寓項目也進入15個城市，房源總數超3.7萬間。

中駿集團管理層補充道，“目前所有的商場出租率都超過90%，今年12月底中駿會開業4個商場，上述商場的預招商率平均超過了80%，最高已經達到98%。”

此外，根據中駿集團發展規劃，至2025年方隅公寓將在全國佈局20萬間長租公寓，管理租金規模100億元，資本資產管理規模達到600億元。

談及“五年百城”的推進計劃，黃朝陽表示，“目標還是在2025年成功布局100個購物中心，現在有38個，大概還剩下60多個，一年大概15個左右，會繼續按照這個目標去推進。”

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