由攻轉防，世茂集團下半年“貨值充足，不拿貴地”

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）“三道紅線”之下，房地產行業步入下行週期。

8月30日，世茂集團發佈2021年中期業績報告。作為頭部民營房企，企業在銷售、盈利能力等多個維度均有不俗表現。

數據顯示，2021年上半年，企業營業收入同比增長13.7%，達734億元；毛利潤提升7.7%至210.1億元，毛利率28.6%，位於行業高位；核心利潤增長至93.8億元，同比上升13.6%；股東應占核心利潤62億元，較去年同期55.6億（不含處置物業股權收益）同比上升11.5%；每股盈利1.78元，同比增長16.7%。

值得關注的是，其中非房地產開發收入達66億元，同比大幅增長128%。

行業加速分化，市場需要更多的想象和期待。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在業績會上指出，接下來企業將由“攻”轉“防”，淬鍊永續經營能力。其中，多元化大飛機戰略是世茂抵抗未來不確定性的重要手段之一。

財務穩健，持續優化融資結構

在房地產銷售方面，報告期內，世茂合約銷售額1528億元，同比增長38%；回款額達1161億元，同比增長30.4%；現金及銀行存款823.8億元，較2020年底增長20.3%。

其中，世茂核心城市羣產能最為突出，一二線及強三線城市業績貢獻達90%；三大核心特區產能增長強勁，海峽特區業績超600億元，蘇滬特區業績超320億元，浙江特區業績超300億元，有力保證了集團高品質的穩健發展。

難能可貴的是，面對房企“三道紅線”、房貸“兩道紅線”等房地產金融調控政策，上半年世茂穩定保持全面“綠檔”：淨負債率50.9%，已連續10年維持在60%以下；資產負債率（扣預收款）68%；現金短債比（不扣預售監管資金及受限資金）1.9。

資金儲備方面，企業截至2021年6月30日賬面現金823.8億元，較2020年底上升20.3%，現金餘額充裕；短債僅佔借款總額的27%，非房收入利息覆蓋倍數1.4倍，持續增強抗風險能力。

嚴格的財務內控管理凸顯公司抗風險能力，亦帶來評級機構的全面看好。

上半年，三大國際評級機構中，標普上調至“BBB-穩定”的投資級評級；惠譽維持“BBB-穩定”的投資級評級；穆迪為“Ba1正面”。

而國內評級機構均給予世茂集團及旗下各主體AAA最高評級。

因此，在上半年房地產融資監管持續加強、融資環境持續收緊的態勢下，世茂得以持續優化融資結構，彰顯穩健融資優勢。

報告期內，世茂未動用銀行及金融機構等授信額度約800億元，額度充足；通過發行境內外債券、推進大型金融機構總對總合作等方式，多元開拓融資渠道，保障融資資源充足。

今年1月，世茂成功發行於2031年到期的8.72億美元優先票據，票據利息將按年利率3.45%計算，創下在境外發債利率最低的新紀錄。

4月份，世茂新增等值金額13.15億美元的4年期銀團貸款融資，共19家銀行參與。

下半年可售貨值3600億元

值得注意的是，在上半年業績持續向好的同時，世茂也注重節奏的精準控制，在投資層面由“攻”轉“防”。

世茂集團管理層表示，針對當下的市場環境，世茂提前進行防禦，通過推進大型金融機構總對總合作來“保現金”嚴格考核回款、調撥率、可動用資金以及權益後利潤，同時通過嚴守拿地投資紀律，加強股權合作來“調投資”。

依託前瞻性的戰略思維，世茂集團聚焦精準投資，深耕核心城市羣。2021年上半年，世茂獲取土地19塊，權益前土地總價約201億元，新增貨值571億元；新獲取土地資源中，一、二線貨值佔比達62%，如包含強三、四線城市，佔比約95%。

許世壇表示，雖然第一輪集中供地中，世茂在22城獲取的地塊比較少，但是在22城外有不少斬獲，此外還通過合作拿了超過200億權益前的土地。

截至2021年6月30日，世茂權益前土地儲備約7283萬平方米，貨值約11800億元，其中一二線及強三四線城市貨值佔比達91%，核心城市羣儲備充裕。

2021年下半年，世茂預計可售資源2004萬平方米，可售貨值3600億元。其中，88%佈局於一二線及強三線城市，72%為提供充裕現金流的住宅類產品，貨值充裕且具備結構優勢，業態類型與貨源週期等亦均顯利好。按49%動態去化率計算，即可順利實現3300億元年度目標。

並且，其中位於核心城市羣貨值達2700億元，佔下半年可售資源的75%，多個大型項目將於年內相繼入市，包括世茂三亞國際金融中心、杭州筧橋世茂廣場等，為集團高質量經營提供廣闊的增長空間。

得益於此，對於集中供地新政，世茂仍然是會採用偏謹慎的防守策略。

“第一輪集中供地後，有人測算整體出讓土地中，大約60%是不賺錢，甚至虧本的。所以才有了第二輪供地限制溢價等新的管理辦法。世茂也在研究這些新的出讓規則。”許世壇表示，“集團現金流比較好，有機會拿到便宜地的話，也會加大力度去獲取，但仍堅持‘不拿貴地’。”

3年內非房開收入目標占比超20%

此外，在幾乎所有頭部房企的業績會上，對於多元化轉型的探討是必不可少一環。

公開資料顯示，2020年世茂“大飛機戰略”正式起航，以房地產開發為核心“主體”，以商業運營、酒店經營、物業管理為堅實“雙翼”，以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資為平衡發展“尾翼”。

2021年上半年，世茂實現非房開收入66億元，大幅增長128%，非房開收入佔比達9%，增速顯著。

作為世茂集團旗下第三家上市公司，世茂服務上半年合約面積已達到2.39億平方米，同比增長91%，在所有上市物管公司中同樣位居頭部。業務指標全面向好的同時，世茂服務還持續開拓高校園區服務領域、探索智慧城市運營服務等新賽道。

商業層面，集團旗下A股上市平台世茂股份受益於消費市場的回暖和自身豐富的產品內涵，上半年在管商業項目的銷售客流較去年同期同樣大幅增長，其中累計銷售同比增長61%，累計客流同比增長86%。

上半年，成都世茂廣場和廈門集美世茂廣場相繼開業。其中成都世茂廣場，招商率100%，開業率98%，50%以上為區域首進品牌，開業當日客流破28萬人次，銷售2200萬元；廈門集美世茂廣場，招商率100%，開業率95%，60%以上為區域首進品牌，開業當日客流突破20萬人次，銷售1000萬元。

對於世茂的“大飛機戰略”，許世壇寄予厚望。

他在業績會上表示，多元化大飛機戰略是世茂集團抵抗未來不確定性的一個重要手段。今年全年非房開收入目標是150億元，增長約74%，希望三年內佔比將達到20%以上，成就集團未來發展的第二增長曲線。

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