上半年營收增近三成，中南建設穩健經營“配速馬拉松 ”

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“地產行業正處在一個再平衡的過程中，是行業過剩和落後產能的出清過程，隨着行業規模增量逐步見頂，未來的存量競爭將主要取決於兩點：一是經營穩健和安全，二是運營效率、產品品質和管理精度的內功。”在日前舉行的2021年上半年業績發佈會上，中南建設董事總經理陳昱含頗有感觸地表示。

如其所言，在地產行業面臨的這場“寒冬”中，一眾房地產企業各顯神通，通過調整自己的經營策略來適應行業新的發展方向。

上半年，中南建設實現營業收入384.8億元，同比增長29.6%；歸屬於上市公司股東淨利潤17.5億元，三年複合增長率17.5%。

對於未來的發展，陳昱含坦言，調控對中南來説是一件好事情，因為這會倒逼行業從野蠻粗放的發展向精細化發展靠攏，讓活下來的企業能夠擁有更好的發展。這也會倒逼企業在經營管理上提質，在調控中實現迭代發展。

深耕長三角區域

對於房地產企業來説,作為“後備糧倉”的土地儲備顯得非常重要。不過，土地儲備並不是單純地越多越好，除了土儲數量，企業的戰略佈局以及獲取土地的質量，都決定着未來入賬的業績和毛利水平。

以區域佈局為例，作為我國經濟發展最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域之一，長三角地區在全國經濟版圖中具有舉足輕重的戰略地位，以佔全國3.7%的土地面積，聚集了全國17%的人口，貢獻了全國21%的商品房銷售規模，成為我國房地產發展最為成熟的地區。

克而瑞日前發佈的《2021年中國城市房地產市場投資前景研究報告》顯示，作為國內發展較為完備的城市羣之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有4個來自該區域，分別是上海、杭州、南京和寧波。不僅僅是這四個一二線城市，即使是無錫、常州、嘉興、紹興、金華、南通等三四線城市，受一體化影響，產業經濟水平相對較高，人均可支配收入指標遙遙領先，並且近些年城市綜合實力都有顯著的增強，近十年人常住人口規模明顯上漲。

由是，長三角也成為規模房企集體扎堆的地方，其競爭的激烈程度不言而喻。比如，在城市的投資佈局上，中南建設堅持深耕聚焦戰略，不斷完善長三角、山東半島、珠三角及內地人口密集型核心城市佈局。

2021年上半年新增項目41個，新增規劃建築面積合計699.9萬平方米，同比增加1.7%,新增項目平均地價約4100元/平方米，同比下降約7.1%，新增資源40%位於長三角核心城市羣。

而另一方面，多年來深耕的長三角區域也一直是中南建設業績最大貢獻主力，報告期內，長三角區域貢獻銷售金額合計684.03億元，佔總銷售金額比例高達62.8%。

截至2021年6月末，中南建設已經入內地116個城市，共有505個項目，總土地儲備建面4740萬平方米，同比增加7.5%。其中長三角地區土地儲備2200萬平方米，佔總土地儲備46%。

談及拿地戰略方面的考量，陳昱含表示：“當下，行業的競爭已經從百米衝刺變成了一場馬拉松。這個時候更講究配速和自我的節奏。不管是階段性的領跑還是跟隨，一定要有不被對方干擾的能力，這恰恰是長期主義的能力。”

“防三高”持久戰

上半年，隨着相關調控政策不斷出台，地產行業所面臨的形式也日益嚴峻。億翰智庫在《2021年1~7月中國典型房企銷售業績研究報告》中分析指出，自2020年8月出台以來，三道紅線已經成為制約企業經營管理的最大變量。無論是試點範圍內的企業，還是範圍外的企業，其融資和投資拿地都受“三道紅線”指標約束，房企紛紛將“三道紅線”變綠作為經營管理的核心命題，持續推進減債降負計劃。

在此背景下，在未來相當長的時間裏，審慎經營都是房企的首要原則。陳昱含用“三高”來比喻房企的經營風險，即，高血壓、高血糖和高血脂。

“高血壓”説的是流動性問題。在當前大的環境下，作為資金密集型企業，確保流動性是企業的第一要務。“高血糖”説的是槓桿和規模。對房企來説，三道紅線就是血糖儀，不能達標就會影響發展能力。而“高血脂”説的是利潤問題。日前行業增收不增利就是高血脂的表現。只能減肥增肌練內功：通過輪動佈局、合理下沉、規避熱點等方式確保貨地比，通過精細運營確保效率和全週期利潤實現，通過長期產品創新和供應鏈建設優化成本。

正基於此，一場“防三高”持久戰也在中南展開。據悉，堅持不依賴有息負債的發展模式一直是中南建設的特色之一。2021年6月末，公司有息負債767.6億元，較年初減少3.9%。短債方面，短期借款和一年內到期的非流動負債209.0億元，比2020年末減少24.7億元，佔全部有息負債比值27.23%，較2020年末下降2.02個百分點。

在備受市場關注的三道紅線相關指標的表現上，公司淨負債率95.27%，較年初降低2.00個百分點，剔除預收款後資產負債率77.42%，較年初降低1.27個百分點，貨幣資金餘額269.7億元，為一年以內到期的各類有息負債的1.29倍，扣除受限資金之後的現金短債比1.03，高於國家重點房地產企業資金監測和融資管理規則基本要求。

“這個時候市場在冬天，也是中南的轉型期。既要應付冬天，也要轉型，還要符合國家結構性調整，我們需要時間。”中南建設董事長陳錦石坦言，房地產市場的前景依然不錯，但和過去不一樣了，要看城市、要看發展前景，也要看公司的經營能力和投資能力。中南從年初就提出向高質量發展，公司做了很多調整。房地產業務開始放慢發展速度，提高企業未來質量，增強企業的實力。“調控之後，以後的房地產市場會呈現更加平穩有序地發展”。

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