利潤下行，成本上升，“三道紅線”下房企眾生相

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）近日，隨着上市房企半年報集中發佈，利潤、資金安全、多元化、高質量等詞彙頻頻被提及，成為幾乎所有業績會上的關鍵詞。

值得關注的是，面對“三道紅線”強監管，幾乎所有房企都在為財務安全而努力，行業槓桿不斷下調，越來越多的房企晉升“綠檔”陣營，即便部分處於“黃檔”（即踩中一條紅線），也大都明確下達今年年底或2022年轉綠的目標。

但同時，傳統“穩健派”掌握髮展主動權，如國資房企華潤、中海，民營代表龍湖等，無論在佈局規模、土地儲備，還是資金成本、多元化進程等方面，都不可避免地與部分剛剛從“激進派”被迫收縮戰線的房企出現分歧，行業間分化進一步加劇。

“財務安全”成首要目標

這樣的分化，直接體現在從“規模”層面向“財務安全”層面的轉移。

在“房住不炒”的定位下，2021年上半年，隨着房地產政策性調控與嚴控金融風險政策的不斷深入，房地產市場平穩健康發展，長效調控機制逐步完善。

時間步入7月份，住建部表示將完善房企“三線四檔”融資管理規則，持續加強對房地產融資端的管理。

8月，包括上海、深圳、杭州、天津、福州、蘇州、長沙、青島、濟南、惠州等多個熱點城市已相繼暫停或延期了土地出讓，對競買企業的資質條件和准入要求、降低地塊溢價率、嚴格購地資金審查等多個方面加強管控。

對於房地產企業來説，“三線四檔”的推進、嚴格的金融調控，以及住宅供地“兩集中”落地等措施，為發展提出更高的要求。在新的行業環境下，健康的財務狀況正成為房地產企業的生命線。

據克而瑞不完全統計，流動性整體放鬆的背景下，2021年上半年，100家典型房企累計融資額為6090億元，同比下降34%、環比下降29%，房地產行業的融資規模較去年同期大幅下降。

按照監管要求，自2021年1月1日起，房企正式進入降槓桿測試期。到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標，即淨負債率低於100%，現金短債比高於1，剔除預收款後的資產負債率低於70%。

業內普遍認為，“三線四檔”將成為房地產長效機制中的重要舉措，也預示着該項政策在未來的執行階段，適用範圍和指標維度會“更廣更深”，監管執行力度會“只嚴不松”。

至2021年中期，房企降檔已經進入白熱化階段，首先是此前本身為綠檔的房企，財務數據持續優化，能夠更加從容地佈局地產主業擴張及多元化轉型等戰略，即便少數槓桿數據偶有波動，也沒有一家重新踩線的。

如“穩健派”龍湖，憑藉長期的高度自律，已連續5年保持“三道紅線”的綠檔水平。截至2021年中期淨負債率進一步下降至46.0%，現金短債比達到5.48倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.91），剔除預收款後的資產負債率為68.3%。而原本踩中一條紅線的房企中，先後有世茂、佳兆業、雅居樂、港龍等多家由“黃”轉“綠”。

對比之下，剩餘的除少數爆雷企業之外，大都處於“黃檔”或“橙檔”，也均明確給出降槓桿時間，如正榮、禹洲、爭取2021年底進入綠檔範疇，時代、奧園、美的置業、預計2022年底轉綠，部分如中梁、祥生等房企，也表示將盡力在1-2年內完成任務，或者在2023年底前實現轉綠。

行業分化加劇

需要指出的是，在“三道紅線”數據與降負債目標背後，也顯示出部分企業迫於趨嚴的調控環境，而不得不被動進行戰略調整的無奈。

想要快速完成降槓桿指標，無外乎從庫存變現，或者減少對外投資兩個方面入手。

但事實上，想要快速變現，在不變賣核心資產的前提下，只能通過提高回款速度和回款率來實現；而減少對外投資則主要通過減少拿地支出，採用多元化拿地、合作開發等方式來實現。

在近期集中舉辦的業績會上，幾乎所有面臨降槓桿壓力的房企提及具體措施時，都會提到加速回款、區域深耕、多元化拿地、合作開發等方式。

此外，在多元化佈局上，受資金限制的眾多房企事實上也並無可以挑選的餘地，看似轉型熱火朝天，實則秉承着什麼來錢快做什麼的原則，醫美、農業、汽車、樂園，應有盡有。而真正能夠發揮自身底藴和優勢，且正處於收併購關鍵時期的物業、商業領域，則苦於缺錢錯失良機。

相較而言，部分提前完成降槓桿任務，已經基本實現“財務自由”的房企在佈局上則顯得遊刃有餘。

如淨負債率僅有20%的萬科，除收購藍光項目之外，與泰禾、恒大等規模房企均時有收併購消息傳出，旗下萬科物業今年先後爆出收購三盛控股旗下伯恩物業與陽光城旗下智博生活服務的消息。

萬科總裁兼首席執行官祝九勝在剛剛結束的業績會上闡述企業擴張策略時表示：收併購是覺得應該去做一些有利於整個行業的事，無論是什麼樣的同行，萬科都有過不同的接觸與合作。

無獨有偶，連續5年保持“三道紅線”綠檔的龍湖也在中期業績會上也提到，收併購我們還是非常考究的，更多看質量，看轉化，看用户的品質，而不是簡單從規模的角度來看。事實上，龍湖的這種説法自有其底氣，在今年地產股一路跌跌不休時候，龍湖市值仍一度超過 3000 億港元，企業PE（市盈率）截至8月25日高達7.39倍，在一眾房企中居首。

這讓企業在保持地產主業高速增長的同時，多元化業務佈局速度絲毫不減。財報顯示，龍湖集團上半年實現物業投資業務不含税租金收入47.8億元，同比增長42%；物業管理及其他業務收入亦同比增長58%，至40億元。

這標誌着企業除地產主業之外，在商業運營、租賃住房、智慧服務等領域均已躋身行業頭部位置，掌門人吳亞軍將之歸因於堅持“長期主義”，“財務自律”之後的一種“報償”。

增收不增利成常態

作為上市公司，最受資本市場關注的當然是股東利潤，在近期集中召開的業績會上，如何最大限度地保持高利潤率成為房企接下來除“財務安全”之外最重要的目標。

上半年，因拿地成本、三項費用升高以及新房限價等多重因素影響，房企盈利能力普遍呈現下滑態勢。

提到拿地成本，上半年印象最深的當屬杭州龍頭房企濱江，剛剛在“老家”首輪集中供地裏大放異彩，掌門人戚金興就表示出焦慮：“在公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大的狀況下，將努力達到1%-2%的淨利潤水平。”

另一家杭州老牌房企宋都股份算過賬之後，乾脆直接放棄5000萬保證金，選擇退地。

也正因此，中期業績會上，眾多房企心照不宣地開始強調“提升多元化拿地能力”，包括收併購、合作開發、商業勾地、城市更新轉化等方式。

不過，多元化拿地方式往往也代表着企業更加多元化的經營與管理能力，並不是説來就來。

例如通過城市更新轉化土儲能力較強的佳兆業、雅居樂等代表性房企，均在城市更新領域深耕至少10年以上，有着豐富的城市更新經驗與資源儲備。

再如通過商業勾地獲取土儲，則需要企業具備較強的商業運營與物業管理能力，目前也僅有華潤、龍湖等少數綜合能力較強的頭部房企表現較為突出。絕大多數房企獲取土儲的方式還是以招拍掛為主，輔以收併購與聯合開發。

但另一方面，即便行業頭部企業也在上半年陷入增收不增利的窘境。強如萬科，上半年也同樣在營收上漲14.2%的前提下，歸母淨利潤同比下跌11.7%。

祝九勝在總結原因時表示，銷售收入的增長不足以對沖毛利率的下滑，這是歸母淨利潤下滑的重要原因。

換言之，萬科認為，只要有足夠的收入，“薄利多銷”一樣可以帶來更多的利潤。

而在資源相對固定的基礎上，加快資金週轉速度，無疑的提升收入的重要法門。中海集團副主席、執行副總裁、運營總監兼總建築師羅亮在業績會上指出：“今年上半年我們的平均開工的時間提升了36天，開盤的時間提前了48天，所以相當一部分的項目較近期率先回籠，我們的週轉速度也在進一步加快。”

值得一提的是，作為資金密集型行業，抬高房企利潤的另一項關鍵性因素則為資金成本，綜合實力越強，獲取資金成本越低，特別在如今融資環境受限的大環境下顯得尤為關鍵。

這是中海、保利等國資背景企業和碧桂園、龍湖等頭部民營房企保持較高盈利能力的重要原因之一。

以美元債為例，碧桂園上半年提前贖回12億美元債務，利率為4.75%至7.125%，新發行的美元債利率區間為2.7%至3.3%。截至上半年末，碧桂園的加權平均借貸成本為5.39%，同比下降46個基點。

而同樣作為頭部民營房企的龍湖集團，在全投資級信用評級與“綠檔”加持下，上半年發行美元債利率3.45%，平均融資成本僅為4.21%，幾乎與中海、保利、華潤等大型央企持平。

而相比之下，部分位居中游的民營房企10%左右的發債成本仍屢見不鮮在，更有甚者更達到14.5%。行業間分化程度可見一斑。

由此，連素以行業“三好生”自居的旭輝控股CEO林峯也不禁感慨，“三道紅線”之下，併購重組會越來越多出現在百強房企之間。不僅存在“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”，還會出現“大魚吃大魚”的現象。

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