資本風口之下，金茂物業欲靠多元業態“闖關”港交所

（文/張玉 編輯/馬媛媛）近年來，隨着疫情的反覆，物業所具備的價值日益凸顯。這也帶動了一波物業企業赴港上市的熱潮。

8月31日，中國金茂發布建議分拆金茂物業至港交所上市的公告。目前，聯交所已確認公司可以進行建議分拆。

據瞭解，此次擬進行分拆的金茂物業是中國金茂的全資附屬公司。預計待建議分拆及上市完成後，分拆公司仍是公司的附屬公司。

對於此次分拆物業上市，金茂集團表示，分拆集團將主要提供物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。分拆完成後，保留集團及分拆集團將經營不同的業務板塊，在不競爭的情況下采用不同的增長路徑及不同的業務策略。

“建議分拆可讓分拆集團在不依賴本公司的情況下，直接接觸資本市場進行股本、債務融資，為其現有業務及未來擴充提供資金，從而提高其運營及財務管理效率，也使集團能夠優化其在整個保留業務中的資本分配。”金茂服務方面表示。

非物管服務收入佔四成

從公司目前的發展來看，金茂服務主要經營三項業務。其中，物業管理服務主要是為業主及住户提供一系列物業管理服務，包括秩序、保潔、綠化、園藝及公共區域設施運行的維保等服務。物業管理業務主要涵蓋住宅物業和各類非住宅物業（如寫字樓及購物中心），以及其他物業（如學校、政府設施及其他公共空間）。

非業主增值服務主要包括向開發商提供案場服務，協助其在售樓處及樣板間進行銷售及營銷活動。此外，還可以向物業開發商提供交付前的諮詢服務等。

社區增值服務則主要面向業主及住户，解決其日常生活需求，主要包括室內裝修平台服務，家政、新零售及餐飲服務的社區生活服務，電梯廣告、停車位管理等社區空間運營服務以及房地產經濟服務。

從具體的收入明細來看，2018~2020年以及截至今年3月底的3個月，來自物業管理服務所貢獻的收入分別為3.35億元、4.62億元、5.67億元及1.85億元，分別佔比58.3%、58.6%、60.1%及57.7%。

非業主增值服務以社區增值服務的營業總收入分別為2.39億元、3.26億元、3.76億元及1.36億元；分別佔比41.7%、41.4%、39.9%及42.3%。

由此可見，近年來，非物業管理服務的收入不斷增加，報告期內佔據公司總收入的比例在四成左右，增值業務開拓顯著。

比如，公司管理包括摩天大廈在內的龐大寫字樓組合。近年來，金茂服務提供服務的高端摩天大廈包括樓高421米的上海金茂大廈，樓高313米的蘭州亞歐國際大廈，以及樓高250米的長沙梅溪湖雙子塔。

同策研究院資深分析師肖雲祥表示，今年以來，已經有11家物業企業上市，實際上還有近20多家的物業企業在排隊中，側面説明物業上市潮熱度不減，説明資本風口還在。另外，形成鮮明對比的是在內房股股價不斷走低的同時，物管企業依然保持着較高的市盈率，更受資本市場備受青睞。

母公司“樹大好乘涼”？

今年以來，物企紛紛上市的背後，一個行業普遍存在的問題是，他們的收入很大程度上都是來自母公司的“單子”。而當這一“通病”成為行業普遍存在的問題後，母公司的在管面積以及業態組合都成為物管公司能否實現長遠可持續發展的重要基礎。

2018~2020年及2021年截至3月31日為止的3個月，金茂服務物管收入中來自金茂集團及中化集團（以及彼此各自的合營企業、聯營公司）開發的物業的佔比分別為92%、93.3%、92.5%及92.4%。來自獨立第三方開發物業的收入佔比分別為8%、6.7%、7.5%及7.6%。儘管自2019年以來，金茂服務來自第三方的物業收入佔比持續增加，其佔比仍未超過10%。

而從在管項目來看，報告期內，金茂服務的在管項目數量（單位：個）分別為51、66、97及101。其中，來自金茂集團及中化集團（以及彼此各自的合營企業、聯營公司）開發的物業數量分別為43、56、76及80；分別佔比84.31%、84.85%、78.35%及79.21%。從在管面積數量來看，2018年以來，第三方貢獻的項目數量佔比在不斷增加。

一位長期關注房地產行業的業內人士向觀察者網表示，依靠母公司是現在絕大多數物管公司的通病，“母公司越大，管理的面積就越大。”

肖雲祥直言，其實公司目前的城市佈局，與公司地產業務佈局密不可分，因為公司項目主要來自於母公司，佈局高能級城市，公司業務開展會受到居民收入和消費行為的影響，可獲得更大的利潤空間和更多的收入渠道。從公司項目嚴重依賴母公司供給來看，不利於公司規模化的發展，此狀況或在上市融資後，加大橫向收購來解決。

而金茂服務也意識到了這一問題。公司在招股書中提及，公司自2020年起，已經在積極致力於尋求第三方物業，減少對單一大客户的依賴。截至今年3月底，由獨立第三方開發物業的合約建築面積為270萬平方米。

70%合約建面聚焦一二線城市

在絕大多數項目來自母公司的情況下，金茂服務在城市佈局上也和母公司有着高度的相似。

招股書顯示，截至今年3月底，金茂服務的在管總建築面積約為1810萬平方米。公司合約建築面積為4130萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區及直轄市的45座城市，其中71.4%位於中國一二線城市。

另據中指院數據，截至2020年12月31日，金茂服務共有1770萬平方米在管建築面積，其中84.2%位於一二線城市，而行業平均水平為63.8%。根據金茂服務方面的介紹，公司的合約建築面積涵蓋主要經濟區域的核心城市，包括長三角、京津冀城市羣、珠三角、中西部地區及成渝經濟區。

截至今年7月底，金茂集團已在全國承攬30個城市運營項目。據瞭解，上述該項目跨越新城區、城市綜合體及特色小鎮，涵蓋酒店、商業物業、寫字樓、學校、醫療保健中心、劇院及智慧能源站等多種物業類型，涵蓋城市摩天大樓、複雜地下空間及綜合城市管廊等物業類型。

對於佈局高能級城市的原因，金茂服務方面表示，公司能夠探索更多機會拓展增值服務，以迎合高層級城市居民快速增長的消費能力和日益複雜的消費習慣，從而產生更多收入及取得更高的利潤率。

上述業內人士看來，一二線城市肯定是市場最重要的構成部分，而且是最重要的利潤來源。“重心放在一二線，這個大的方向策略是沒有問題的。如果重心放在三四線，在管面積可能蠻好看，但經濟賬可能不怎麼樣。尤其是一些商業管理的東西，肯定是一二線回報來得更高一些。”

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。