“紅檔”房企業績承壓，富力再度上演股債雙殺？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）繼一個月前遭遇“股債雙殺”後，富力美元債跌幅再創新紀錄。

9月2日，富力地產2022年1月到期美元債跌幅勢創紀錄。據彭博，該公司5.75%債券每1美元跌5.3美分，至78.9美分，為該債券2016年12月發行以來的最大單日跌幅。

此外，當日該公司2023年8月到期的11.75%債券每1美元跌7.5美分，至65.4美分；2023年2月到期的8.125%債券每1美元跌6.2美分，至65.5美分。

“説明大家對富力的還債能力沒有信心。”業內人士向觀察者網表示，理論上，債是最安全的投資品，因為企業破產清算需要先還債。而之所以出現美元債跌幅勢創紀錄，可能和近期富力發佈中期業績報告和8月銷售報告有關。

數據顯示，截至2021年6月底，富力地產總負債約為3317.8億元，較去年底減少約184億元；其中有息借款約為1433.5億元，較去年底減少約164億元；短期借款約為519億元。

雖然富力地產的負債指標均有下降，但其手頭資金仍無法覆蓋短債，非限制性現金對短債的覆蓋甚至從年初的40%下降至25%。截至2021年6月底，富力地產持有現金及現金等價物（不包含受限制現金）僅為127.6億元，資金缺口巨大。

受市場消息影響，9月3日富力地產股價低開低走，創下近期股價低點，截至發稿，報6.45港元/股，下跌2.12%，總市值242.03億港元。

“三道紅線”全踩

“未來12個月以三道紅線做目標，着重就現金流、持續減債兩方面進行精細化管理。”在2021年中期業績會上，富力地產管理層表示，降負債仍是公司今年的主要目標。

為了保證充足的流動資金，富力地產審慎投資土地，2021年上半年僅新增4個項目，新增權益建築面積55.5萬平方米，權益投資金額19.5億元，新增總貨值約80億，投銷比也隨即低至4%。

事實上，自2017年富力地產董事長李思廉以177億元“骨折”價接盤王健林萬達酒店資產現金流不足後，其投銷比就一直處於下滑趨勢。

從總土地儲備來看，富力土地儲備總建築面積為6917.3萬平方米，總可售面積為5552萬平米，似乎不會影響企業未來幾年銷售。但從土儲類型來看，富力擁有城市更新項目多達 58個，建築面積達3700萬平方米，在總土儲中佔比過半。

城市更新項目投入資金多、開發難度大、週期長，對於現金流受困的富力而言並不是一塊好啃的骨頭。拿期內舊改項目舉例，3月8日，富力成為廣州番禺區鍾村街勝石村的舊改合作企業，改造面積47.14萬平方米，總投資額高達60.6億，幾乎為其現金流的一半。

與此同時，富力還在“賣子”還債。期內，富力地產將旗下富力興盛置業的部分股權出質予廣州市城投，出質股權數額162.5萬元；把旗下物業擺上“貨架”，即使資不抵債也要赴港IPO。

一系列操作之下，富力地產“三道紅線”中兩個指標有了改善。其中，淨負債率較2020年底下降了6.7個百分點至123.5%，剔除預收款的資產負債率下降了1.8個百分點至74.9%。

儘管有了改善，距離達標仍有很大的距離。截至2021年6月底，富力地產剔除預收賬款後的資產負債率為74.9%，淨負債率為123.5%，現金短債比為0.55，“三道紅線”全踩，依舊劃為“紅檔”房企。

此外，截至2021年6月底，富力地產平均融資成本為7.67%，較2020年底的6.89%上升了0.78個百分點。

“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”管理層表示，富力計劃一年達標一條“紅線”，預測今年年底淨負債率有望達標。

前8月僅完成年度目標的55.1%

2021年1-6月，富力地產實現全口徑銷售金額650.8億元，同比增加18%；銷售面積485.2萬平方米，同比增加6%；銷售均價13413元/平方米，同比增加11.9%。

具體來看，銷售金額超過40億的有三個城市，其中最高的為廣州，達到82.45億元，同比上升548%，佔總銷售金額的11%；其次為海南，達成銷售金額56.71億元，同比下降9%，佔總銷售金額的8%；最後是天津，實現銷售金額40.74億元，同比上升73%，佔總銷售金額的6%。

但和2020年同期相比，富力地產在海南的銷售額和銷售面積皆出現大幅度下滑。2021年上半年，富力海南實現銷售額50.33億元，同比減少10%；已售出面積約22.91萬平方米，同比減少40%。

主要城市銷售額貢獻減少，直接影響了富力地產業績完成度，上半年僅完成全年1500億銷售目標的43.4%。

進入下半年，富力地產的銷售情況仍不太理想。截至2021年8月31日，富力地產集團總銷售收入約826.9億元，銷售面積約611.9萬平方米。也就是説，2021年前8月，富力地產僅完成年度銷售目標的55.1%。

對此，富力地產李思廉在中報指出，公司目前可售資源超過2700 億元，管理層將繼續執行年初制定的銷售計劃，根據經營環境的變化、潛在政策的變動及未能預計的市場動盪不斷進行調整。

業績承壓的同時，富力地產毛利率大幅度下降。中報顯示，2021年上半年富力地產毛利率為22.3%，較2020年同期下降了11.2個百分點。

由於持續結轉低利潤率項目，導致富力地產淨利潤同步下滑。期內，富力地產實現營收394.9億元，同比增長18%；純利31.81億元，同比大幅減少18.8%；當期純利率為8.1%，同比減少3.6個百分點。

“考慮到其可預見的利潤率較低項目的持續結轉（由於 2020 年起公司已啓動新一輪低價促銷），我們對其核心淨利潤恢復進度感到擔憂。”華泰研究報告表示，由於持續結轉低利潤率項目，預計富力2021-2023 年核心淨利潤增長將進一步放緩。

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