上海“三價就低”滿月：降温的樓市和抬升的首付

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）上海二手房市場，終於出現了拐點。

上海鏈家研究院監控數據顯示，8月份上海共成交二手房1.8萬套，環比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大幅度的下跌；成交金額574億元，環比下降30%，同比下降44%。

同策好房數據顯示，8月2日－29日的四周內，上海二手房成交均價分別為39119元/平方米、38586元/平方米、38051元/平方米、37201元/平方米，整體呈下行態勢；8月上海二手房成交規模整體下降21.7%。

多家機構的研究數據都表明，8月份上海二手房市場降温明顯。

同策研究院研究總監宋紅衞表示，上海二手房降温有三個方面的原因，分別是賣家的預期價格不能通過核驗，導致市場供應量減少；信貸額度緊張；三價就低審核房貸影響，首付比例上升誤傷了部分的剛需羣體。

“三價就低的政策影響力驚人。”宋紅衞分析道，目前機構給出的核驗價格基本是真實成交價格的6-7折，折價部分只能增加到買家的首付裏面，這就相當於首付比例超過5成（首套房），二套房首付可能要達到8-9成。

換句話説，受政策影響的在途交易者大多都面臨50-200萬的資金缺口，巨壓之下，已有買家被迫選擇違約。

二手房量價齊跌

8月6日起，上海二手房申請房貸將參考合同網籤價、銀行評估價、涉税評估價，以“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

一般來説，網籤合同價由買賣雙方協商而定，達成一致意見後在網上房地產進行在線合同簽約的價格；涉税評估價則由符合條件的評估公司按規評估，是確定税基的標準；銀行評估價作為銀行向賣房者發放貸款的基準，由其信任的評估公司給出所交易房產的資產價值。

由於“三價”之間存在偏差，二手房市場的“陰陽合同”時有出現，或為避税做低房屋總價，或為減少首付故意做高房屋總價。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，金融機構一般是按評估價來放貸，如果採用“三價取低”的方式，則是更為謹慎的金融政策，由於交易中心的檢驗價體現的是政府側對房產價格的判斷，也更有利於政府對二手房落實價格管控。

“政策全面落地後，將對二手房市場影響較大影響，可有助於抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規流向房地產。”張波表示，政策的全面實施有效打擊“陰陽合同”生存空間，更大限度降低投資投機購房地槓桿，推動二手房市場有序迴歸平穩。

據上海中原地產數據顯示，“三價就低”政策執行後，8月上海二手住宅僅成交1.8萬套，環比下跌24.3%，同比下跌39.6%；從中原價格指數來看，8月為680.6，環比下跌1.7%，是這輪行情以來第一次出現環比下跌。

“二手房市場量價齊跌之下，買賣雙方觀望氣氛開始冒頭。”上海中原地產首席分析師盧文曦表示，買家基於二手房的貸款政策，導致增加首付比例，對於支付能力不強的買家是相當大的打擊，如果沒有好的選項，不排除這部分需求轉向新房市場或者乾脆擱置購房計劃。

“作為房東，客源減少後，對於價格的堅持度也會逐步下降。尤其是一些總價7、8百萬以上的房源，看房人數明顯減少，如果房東急於出售的話，不排除價格率先出現鬆動的可能。”盧文曦説道。

觀察者網瞭解到，目前已有不少業主預期下滑主動調低房屋總價。“有房東主動降價10萬，也有房東降低22萬。”

部分剛需被誤傷

但在二手房房價穩定過程中，有一些在途交易的剛需“受了傷”。

隨着結婚流程的逐步敲定，趙哲的買房計劃也提上日程。而由於夫妻倆當時還未領取結婚證，為了在房產證上登記雙方名字，7月4日看好房子、簽定金合同時，趙哲支付了10萬定金，並約定於8月6日進行網籤。

網籤後，銀行需要審批貸款人的相關資料，看資料是否齊全無誤，審核時間一般是5至7個工作日不等。辦理過程中，上海“三價就低”貸款政策落地，銀行對趙哲購買的房屋給出221萬元的涉税評估價，而這套房屋的合同網籤價為364萬元。

“相當於把首付從35%提高至60.54%。”趙哲告訴觀察者網，自己需要在10月15日前補上91.35萬元的首付款差額，不然就構成違約，違約金為總房款20%。而無論是補首付差價還是支付違約金，對他來説都是難題。

和趙哲一樣面臨違約的還有通過人才引進政策成功落“滬”的傅華。工作近4年後，傅華決定在上海定居，考慮到未來會接父母到上海居住，計劃購置嘉定江橋附近一套建面約75平方米的兩室一廳，總價356萬元，於7月20日交了18萬元的定金。

由於信息不對稱，8月18網籤當日，傅華才從銀行那邊瞭解到“三價就低”政策。“中介查出來的涉税評估價差不多是274萬左右，相應貸款額度為178萬，和之前估算相差約53.3萬元。”事件發生後，中介也提出補籤合同，但賣家並不同意。

“首付是掏空家裏所有口袋湊的，53萬的差額是怎麼樣都湊不出來了。”傅華向觀察者網表示，房東因為個人原因不願意協商，如果交不出53萬的差額，就要支付71.2萬元違約款。退一萬步，即使不用支付違約款，已經支付的定金是拿不回來了。

“我們這種情況還算誤傷羣體中較為樂觀的。”傅華表示，由於核驗價價格打折，導致大家需要支付的首付大大提高，大部分從35%的首付比例提高到5至7成，需要補50-200萬不等的首付款。

他們中的大多數購房者都來自普通家庭，有工作3至五年後，在雙方父母支持下購買婚房的新婚夫婦；有為了子女入學教育，湊足35%首付比例在上海買房安家的家長。對於其中任何一個剛需而言，這些錢都不是一個小數目。

加強在途交易管理

“鑑於已有二手房違約事件發生，房管局也表示可能會在一個月內調整核驗價，但按照目前的速度，很難解決大家的問題。”傅華表示他們中的不少人都需要在10月15日之前補上首付差價。

對於“三價就低”政策的出台，傅華也表示理解，“政府只是希望降預期、穩房價，但希望政府能給在途交易中的買家一些空間，比如參照安徽合肥，規定網籤時間在8月6日前的可以按照舊貸款規則執行。”

目前來看，除部分銀行支持網籤時間在8月6日前的在途交易按舊貸款規則執行，大多數銀行都要求按規定執行。而那些在政策落定前交了定金、之後才進行網籤的其他在途交易，幾乎沒有調整的可能。

北京煒衡（上海）律師事務所合夥人鞠秦儀律師認為，通常來説，二手房買賣中雙方簽訂的範本合同中會做出特別約定，即“貸款不足部分，乙方（即買方）以現金方式補足”，所以如果嚴格按照雙方簽訂的合同條款來看，買方其實在簽訂合同之初就應當提前意識到可能需要承擔貸款不足帶來的相應風險，並做出提前的財務規劃或作出風險防範措施。

鞠秦儀補充，迴歸到司法實踐中，由於二手房買賣的特殊性，政策出台速度快，措施嚴格，帶來相應的交易風險較大，也會帶來這種“政策性違約”。如果確實因為首付比例大幅提升，完全無法繼續履行，作為購房者完全可以訴諸法院，提供相應的證據，主張上述政策調整已經構成合同法意義上的“情勢變更”，要求法院依據我國相關司法解釋中關於“情勢變更”原則的規定，解除雙方簽訂的合同、不承擔違約責任並由賣方退還定金及首付款等款項。法院也會綜合考量案件情況，判斷雙方是否存在過錯以及責任承擔的尺度後作出公正裁判。

盧文曦則表示，無論是新房還是二手房，目前都處於政策的高壓期，會有源源不斷的政策出台，無論是思想上還是房款上，購房者都應該做好充分的應對準備。此外，購房者需要主動及時瞭解政策走向，通常來説，先出政策拐點，再有市場拐點。

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