犧牲了權益和利潤，房企的去路在何方

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）截至目前，內房企2021年半年度業績全部發布完成，從營收、利潤等經營數據上看，已有不少房企出現下跌甚至虧損的情況。

有機構統計2021年上半年位於頭部的50家房企經營數據，在同比去年上半年疫情肆虐的背景下，其中仍有13家歸母淨利潤出現下滑，除了為擺脱現金流危機而大幅“降價促銷”的恒大之外，還包括行業“優等生”萬科，以至於企業總裁祝九勝舊事重提：“如今，‘活下去’依然很重要。”

而50強房企中，利潤率下滑的房企數量則超過40家，即便素有“利潤王”之稱的中海也未能倖免，只能寄希望於“高週轉”，欲以數量和速度來彌補利潤率下降帶來的風險；與中海不同，更多“缺錢”的房企則將目標轉向物業、商業、科技等多元化業務，儼然要在下一波“管理紅利”中搶佔先機。

從這一角度來看，在“三道紅線”“兩集中供地”“房貸集中度管理”等愈加嚴格的多維度政策監管下，曾經“瘋狂擴張”的房地產行業風光不再。

降低權益衝規模

但令人疑惑的是，在強監管及行業利潤被壓縮的前提下，幾乎所有房企的銷售規模都在保持較高速度的增長，行業銷售規模反而不斷創下新高。

中國指數研究院統計數據顯示，上半年TOP100房企合約銷售額均值693.0億元，同比增長40.0%；銷售額破千億房企由去年同期的13家增長近一半，達到19家；銷售額破百億房企132家，較去年同期107家增加25家。

而對於接下來的新房市場走勢，房企看法不一。

在8月底集中發佈的中期業績會上，陽光城、金地、融信、正榮、榮盛發展等多家房企高管表示，對房地產開發行業長期看好。

亦有如保利、中海、世茂、新城、旭輝等房企持相反態度，認為下半年新房銷售將階段性承壓，行業增速將回落。

一位上市房企高管向觀察者網解釋稱，行業整體銷售額的增長很大程度上是由於企業為提升現金流而主動加速去化帶來的，與行業利潤下行並不矛盾。在這方面最為突出的就是恒大，上半年銷售額位居行業首位，然而過度降價促銷也為地產銷售業務帶來了鉅額虧損。

“相反，很多房企都在高喊，欲以更高的規模增速來覆蓋單個項目利潤下滑，但事實上受資金壓力限制，真正能夠做到的很少，行業高利潤時代不可能迴歸。”上述高管表示，大部分房企銷售數據增長的最大“動力”是權益，合作模式下房企都在降低自身權益佔比，既分攤了風險，又增加了規模。

克而瑞統計數據顯示，2021年1-8月TOP100房企實現總權益銷售54380.8億元，同比僅增長1.0%；平均權益比例為73.2%，比去年同期下降1.6個百分點。

其中，按銷售面積計算，TOP40房企佔總額的63%，平均權益比例卻僅有67%。

具體而言，權益佔比最低的綠城中國權益佔比僅4成，其合約銷售面積超過1000萬平方米，權益數字卻僅有415.9萬平方米，權益比例41.5%；另外，旭輝、陽光城、新力、建業等房企的權益比例也不足6成，均處於行業低位。

相反，40強中權益佔比較高的寥寥無幾，僅有恒大、中海、金科、綠地、榮盛發展等寥寥數家居於頭部的房企超過90%的。

土拍市場火熱的背後

除了銷售端之外，集中供地政策之下，看似火熱的土拍市場上同樣如此。

統計數據顯示，上半年22城首批集中供地共成交土地1.07萬億元，成交建面1.11億平米，成交樓面價9591元/平米，較2020年增長38%，平均溢價率15%，較2020年增長2個百分點，整體呈現較高熱度。

有資深投行人士向觀察者網指出，儘管集中供地對房企現金流提出更高要求，獲地企業以規模房企、國企為主，但由於眾多民營房企期待以高週轉跑贏利潤，對於土地儲備需求量更大。

此外，上述人士表示，合作拿地成為行業應對資金要求、分散風險的普遍方式，部分房企在“解決”了資金問題後甚至為尋求規模突破而失去理性。結果首批土拍熱度超出預期，與中央“穩地價、穩房價、穩預期”政策初衷存在偏差，以至於監管先後發聲優化土地競拍規則、建立房地聯動機制，多地叫停第二批土拍以調整規則。

其中最為典型的代表當屬杭州首輪供地，本土龍頭房企濱江集團斬獲的5宗宅地裏，4宗為合作拿地，掌門人戚金興拿地不久就表示出焦慮：“在公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大的狀況下，將努力達到1%-2%的淨利潤水平。”

同時，另一家平時名聲不顯的杭州老牌房企宋都股份，在杭州土拍中同樣大放異彩連拿5宗地塊，但最受市場關注的卻是其中一宗選擇“退地”，預繳的5000萬保證金自然有去無回。

為此，宋都股份專門發公告解釋稱，是拿地前就談好的“合作方”毀約造成的，並欲通過法律途徑向其索賠。

事實上，兩家房企的情況只是一個縮影，在8月底的中報業績會上，不少房企高管都表示上半年土拍市場“看似激烈，實則不賺錢，甚至虧錢”。

中指院統計數據顯示，2021年1-8月，50家代表房企招拍掛權益金額佔比均值為79.5%，同比下降2.4個百分點，達到歷史新低，合作拿地力度進一步提升。其中，權益佔比降幅最大的是TOP10陣營企業，同比下降4.0個百分點。

而除了招拍掛之外，房企在其他多元化拿地方式上展開的合作更多。

根據克而瑞統計的1-8月房企新增貨值排行榜，位列前10的房企中僅碧桂園一家權益佔比在90%以上；全口徑新增貨值2433億元的融創中國，權益佔比最低，尚不足一半；其次為保利、招商、綠城三家，權益佔比在6-7成之間。

因此，真實的土拍市場並不像想象中那樣激烈，真正有實力且有意圖擴張的房企也並不多。

值得一提的是，在新增貨值榜單中，國企的優勢顯而易見。TOP10中民營房企僅碧桂園、融創、新城3家，萬科、綠城、金地3傢俱有較強國資背景，其餘4家則均為大型央企。

除了房地產開發領域中的傳統大型國企之外，中國鐵建一躍躋身10強行列，廈門國企建發房產與廣東國企越秀地產雙雙晉升20強，其餘如中國中鐵、浦發集團、中交房地產、中國中冶等原本規模較小的國企也均大幅加大拿地投資力度。

不難猜測，在資金與利潤的雙重壓力之下，國企未來將迅速佔據房地產領域主場地位。

過度合作“後遺症”

觀察者網查看過往數據發現，房企銷售權益比自2018年已經初見端倪。TOP100房企當年平均銷售權益比為86.54%，銷售權益比中位數為86.74%；2019年這兩項數字分別下降為76.54%和74.64%；至2020年進一步降至74.52%和73.33%。

而2018年正是本輪調控升級的開端，“房住不炒”的定位就是在2018年3月的全國兩會中被首次正式提出，隨後展開的針對房地產行業融資、銷售、供給等各端政策均由此展開。

當2018年9月，在萬科秋季例會上會場上寫滿了“活下去”三個字時，很多人還不清楚這意味着什麼，但地產行業的佈局已然悄然發生改變。

時隔3年，不僅萬科重提“活下去”，事實上許多房企都在為此而焦慮。而“合作開發”正是被絕大多數房企所認可的主要手段，也是今年的中期業績會上，被管理層屢屢提及的高頻詞彙之一。

但誰都知道，光鮮亮麗的數據背後，缺少了高槓杆作為支撐，能夠繼續保持實際權益金額正向增長的少之又少，更遑論以規模上的數量和速度來彌補利潤率下滑帶來的損失。

需要指出的是，近年來房企普遍出現的增收不增利現象正是由“過度合作”造成。

隨着權益佔比的下降，各個上市房企少數股東權益不斷提升，不少企業甚至超過了歸屬於上市公司股東權益，分潤了企業大部分利潤。

有機構統計數據顯示，2021年中期85家內房股少數股東權益佔比均值為33.5%，相較去年底大幅提升5.6個百分點。

其中，少數股東權益佔比超過50%的房企有22家之多，較去年底增加5家，排在榜首的福晟國際少數股東權益佔比高達71.1%；相比之下，佔比低於10%的房企僅有中海、萬科海外、中渝置地等18家，較去年底減少5家。

此外，部分房企少數股東權益與少數股東損益比例還存在嚴重“失調”現象。

業內普遍認為，其間極可能存在“明股實債”情況，這也是“三道紅線”壓力之下，企業強行“轉綠”的極端做法。

而在行業利潤與前景不斷下行的當下，房企的普遍做法是積極佈局多元化，期望在佈局完成之後，通過不斷加強管理以及降低三項基本費用來彌補。

平安證券、華西證券等多家機構都在研報中明確表示，相比開發類房企，更看好行業空間廣闊的物管板塊、商管板塊以及佔據購物中心優質賽道、輕資產輸出實力強勁的商業運營商。

“管理紅利時代，對行業來説最大的變化是房屋迴歸居住屬性，房地產迴歸實業屬性。行業出路只有一條，踏踏實實向製造業學習，通過勞動掙加工製造和服務的錢。”萬科董事長鬱亮如是説。